11月，合肥樓市的關注點，是省府純新盤首開。
根據最新消息，省府板塊純新盤將陸續入市，產品亮點多、價格不便宜、定位改善，是它們的共同特點。
最近，我來到恆基旭輝鉑悅天匯、禹洲綠城蘭園、錦繡首璽等項目踩盤，它們究竟如何？下面我們一起來看。
NO.1 | 壹
稀缺100㎡戶型！雙十一上線
1、融創濱湖印需要預約才能參觀，因此我並沒有獲得詳細信息。但不可否認，這是11月份必須關注的項目。主要原因在於：
【1】容積率僅2.0，為片區內的純新盤中最低，詮釋真正的低密改善；
【2】土地優勢顯著，幾乎避開了所有不利因素，一線直面中央公園；
【3】與中央公園、地鐵1號線的距離，占盡了優勢；除此之外，與融創秀場形成業態組合，綜合優勢明顯。
【4】不管是融創產品力還是融創物業，都具有「碾壓級」優勢。
2、恆基旭輝鉑悅天匯：位於濱湖區包河大道與南京路交口，占地75.9畝，總建築面積約16.8萬方，容積率2.35，綠化率40%。項目規劃15棟住宅，由5棟高層、8棟小高層以及2棟洋房組成，共計804套房源。
恆基旭輝鉑悅天匯規劃鳥瞰圖
據悉，恆基旭輝鉑悅天匯由旭輝拿地，與恆基合作。此次也是香港地產大鱷恆基首次在合肥布局項目，將共同打造成旭輝高端產品鉑悅系產品。從項目的臨時展示處得知，恆基旭輝鉑悅天匯主推戶型面積為120㎡-190㎡，基本都是大戶型，定位改善。項目預計在11月首開。
3、禹洲綠城蘭園：位於濱湖區包河大道與萬泉河路交匯處，省府中軸位置，占地153畝，總建面約32萬㎡，容積率2.2，綠化率40%。項目由禹洲、綠城聯合開發，共規劃21棟洋房、16棟高層以及1所15班幼兒園，共計1640戶。
禹洲綠城蘭園沙盤圖
從售樓處了解到，禹洲綠城蘭園預計於本月中旬首開，目前處於定存階段。首開樓棟暫定為G1#、G2#、G3#高層，Y9#、Y11#洋房，高層面積為112㎡-138㎡，洋房主推158㎡，戶型面積偏大，定位改善，所有住宅均為精裝交付。價格方面，據置業顧問透露，參考周邊售價，高層預計在2.4萬/㎡、洋房3萬/㎡左右。
4、錦繡首璽：位於濱湖區南京路與華山路交口，占地83畝，容積率2.5，綠化率40%。項目規劃11棟住宅，以低密小高層、高層為主，共計819戶，體量較小。
錦繡首璽沙盤圖
據置業顧問介紹，錦繡首璽預計在11月中上旬首開，首開樓棟為一棟24F高層和一棟15F小高層。高層戶型100㎡，小高層戶型120㎡-140㎡，同樣都是精裝交付。
值得一提的是，在遍地改善的省府板塊，100㎡的小戶型非常稀缺，加上拿地樓麵價相對較低，或許會走性價比路線。參考周邊售價，預計在2.2萬+/㎡左右。
NO.2 | 貳
高層100㎡起，或走性價比路線
一般來說，選擇在省府板塊置業，資金實力是不缺的。而板塊的幾個純新盤相對較為集中，大部分配套共享。因此，在置業時，戶型的重要性不言而喻。
從釋放的信息來看，禹洲綠城蘭園首開高層112㎡-138㎡，洋房主推158㎡；錦繡首璽首開高層100㎡，小高層120㎡-140㎡，恆基旭輝鉑悅天匯主推120㎡-190㎡戶型。
以120㎡左右戶型為例，三個戶型面積偏大，定位改善，均做到以下幾點：
1、多開間朝南，利於採光和通風；
2、三室兩廳兩衛，整體布局較合理；
3、主臥套房設計，更顯私密性和尊貴感；
4、做到了乾濕分離和動靜分離；
5、大陽台，整體觀景效果佳；
當然，區別也是有的，下面分別來看：
禹洲綠城蘭園：
戶型點評：贈送南向飄窗，且公攤在20%以下，得房率高； 戶型整體方正，全明通透。
錦繡首璽：
戶型點評：布局合理，雙臥在客廳兩邊，不浪費使用面積，但房間公攤較大，占比接近25%。
恆基旭輝鉑悅天匯：
戶型點評：除與客廳和餐廳相連的的大陽台外， 南臥還有陽台，採光和觀景效果極好。
整體來看，幾個戶型區別不大，均為市場上常見戶型。值得一提的是，錦繡首璽還有個100㎡的高層戶型，資金不是很充足的購房者可以重點考慮，畢竟小戶型就意味著首付和總價低，踮一踮腳就能置業濱湖。
NO.3 | 叄
省府核心，置業風口
近年來，合肥房價一路看漲，與房價同步而上的是合肥人對住房的要求。除了基本的周邊配套外，越來越多人，尤其是改善群體，越來越注重小區的內部規劃、物業公司等因素，十分重視生活體驗。
首先，從基本生活配套來看。
交通上：擁有「五橫五縱」的交通網，地鐵1號線已經開通，直達合肥高鐵南站、火車站。禹洲綠城蘭園距離會展中心站約1.7公里；錦繡首璽距離會展中心站約820米；恆基旭輝鉑悅天匯距離紫廬站約1.6公里。此外，區域周邊還有5號線（在建）和7號線（規劃），整體交通較為便利。
商業上：周邊醇熟商業眾多，有悅方IDmall、百大心悅城等配套，與3個項目距離均在2公里以內，商業氛圍濃厚。此外，禹洲綠城蘭園北面是招商雍華府的13萬方商業體，南面地塊規劃為9萬方商業；錦繡首璽內部規劃有1.4萬方的便民服務中心；恆基旭輝鉑悅天匯配建500㎡的社區商業。
教育上：周邊有華山路小學、濱湖壽春中學、合肥實驗學校(濱湖校區)等學校，多所名校匯聚，教育氛圍濃厚。禹洲綠城蘭園自帶海洋王國主題的15班幼兒園、錦繡首璽內部規劃24班幼兒園以及72班小學、鉑悅天匯也代建一所幼兒園。
醫療上：共享合肥市濱湖醫院配套，既保證了距離適中的同時，也避免了醫院帶來的交通擁擠等不良影響。
其次，從產品本身來看。3個新盤主要面向改善人群、產品層次相對高端。
禹洲綠城蘭園：項目比較注重綠化設計，高地綠植搭配。此外，在架空層設置了書吧、會客廳、活動中心等多個功能區，小區內部還設有兒童遊樂區、青少年球場、健康跑道、游泳池、老年康體區、鄰里空間等全齡化社區空間，滿足業主需求。
錦繡首璽：項目規劃11棟住宅，主要是高層和小高層。小區綠化景觀設計除了正常的高低綠植搭配外，還設計了連廊等特色建築，小區整體層次感更強。
恆基旭輝鉑悅天匯：作為旭輝第六代鉑悅系高端住宅產品，項目外立面採用仿玻璃幕牆+銀色T形鋁板搭配，現代感更強。小區內部規劃一個5000㎡的下沉式社區空間，包含了社區劇院、口袋公園等場所。值得一提的是，鉑悅天匯的售樓部也是下沉式的，是合肥首例，並且不會拆除，後期將改造成會所。
最後，從品牌和物業來看。不難發現，幾個項目均為房企聯手打造。
禹洲綠城蘭園：禹洲連續多年躋身中國房地產企業50強榜單；綠城是中國房地產品牌價值百強企業TOP10，在合肥開發了以綠城玫瑰園為代表的的多個項目，備受好評。物業方面，項目配備綠城物業，具有國家一級資質，曾多年獲得「中國物業服務百強滿意度領先企業「第一名。
錦繡首璽：華宇是渝派房企的卓越代表，也是中國房地產界公認的「穩健實力派」，榮獲「2019中國房地產開發企業品牌價值50強」。2017年首進合肥，目前在合肥已開發御璟江山、信達華宇錦繡龍川、錦繡花城、錦繡首璽等項目。
恆基旭輝鉑悅天匯：項目由旭輝、恆基聯手打造。旭輝深耕合肥12載，打造了湖山源著等區域標杆項目；恆基兆業是香港「地產四大天王」之一，主打高端住宅。至於物業方面，項目自帶上海永升物業，具有國家一級資質，多年來穩居中國物業服務企業百強。
總體來說，三盤距離較近，各有優勢。
禹洲綠城蘭園地處省府中軸，未來有多條地鐵穿行，交通便利；項目南北均有商業規劃，商業氛圍濃厚，休閒娛樂也更方便。
錦繡首璽的優勢有兩點；一是100㎡高層戶型，畢竟踮一踮腳置業省府板塊的機會難得；二是距離地鐵1號線會展中心站約820米，交通便利。
恆基旭輝鉑悅天匯作為旭輝旗下TOP鉑悅系的產品，定位高端改善，在恆基兆業的加持下，項目值得期待。
NO.4 | 肆
結語
買濱湖，買的不僅是房子，買的也是未來。作為合肥重點發展的區域，各項資源聚集，優質配套不斷完善。如果實力允許，在這裡安家將會是一個非常不錯的選擇。
目前來看，板塊內的碧桂園中堂、新城合肥大都會等項目已經進入清盤階段，錦繡首璽等3個項目的入市，也將會為區域補充新鮮「血液」。3個新盤價格預計相差不多，不過在產品上還是有很大差別。
購房者要視自身需求和實際情況而定，多多對比選擇，沒有最好的房子，只有最合適的房子。