轉自真叫盧俊
所有的樓市數據中，只有二手房是最真實的，都是一個個個體用腳投出來的未來趨勢，今天和大家說一些我的發現
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就是在去年的下半年，一個比較重要的信號
在他們體系內，帶看量的增長要明顯的高於房源掛牌的增長
上面這條是帶看量，下面這個是掛牌量，這樣的對比還是很明顯的
這雖然在成交端不能看到很明顯的改變，但是內核說明了客戶的信心在回升
不論看房周期多長以及看房後買不買，起碼說明了大家對於樓市探底這件事已經認可了，覺得未來趨勢會越來越好，現在開始尋覓好產品
另外從整個一年的成交來看，2019年新房+二手房的成交破了20萬套，達到了28萬套
這個數字在上海樓市已經算非常健康的數字了，大家不要盯著2015年和2016年的數據，放在時間軸里其實非常的不錯
但是這裡還是沒有回答一個問題，就是這些購房需求是哪裡來的
上海一直保持高壓的限購，然後整體的人口增長還停滯了，動拆遷也沒看到特別大的力度，那麼需求從哪裡來
之前很多人在說，因為限購從2年變成5年，而2019年開始那些即將滿5年的購房者未來會陸陸續續湧入。
這是一個角度，但這只是純理論推導的角度，真實場景是否在發生，這是一個有趣的問題
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我特意找了鏈家的一些店長，他說到今年上海樓市的一個變化，很多買上海的人，是賣了環滬買在上海
換句話來說第一波投資環滬的用戶開始套現了，而他們套現之後的第一路徑就是回到上海買房
很明顯，最大的變化在環滬的城市，不僅一手房，二手房市場也開始活躍了
也就是說，3年前買在環滬的，已經不是純投資客了，當然也不是自住客，而是需求的某種變化的等待客戶
等待市場解禁之後的資金儲備釋放地
當然這樣的路徑能夠存在，也不知道是運氣的成分還是時機的選擇，等待的這三年上海樓市並沒有漲價，甚至二手房出現了真真實實的降價，鏈家的檢測整體的下滑超過10%
而環滬市場對比的是，這3年的價格漲幅也是真真實實的存在，不同城市漲幅不同，但是環滬三年整體還是在漲的
所以這一漲一跌在現在他們獲得房票的時候就有了充足的可能去置換，賣掉外地買上海
另外我們也發現，拋掉環滬房子的他們選擇買房的地方清一色的集中在二手房市場
在什麼區域呢，都是近郊小房子，總價大概300萬左右
這樣的總價範疇剛好是環滬房子賣掉之後自己加一點可以在上海買房子的總價
2019年上海市場回暖本質上是二手房的回暖，而二手房毫無疑問就是剛需的釋放。一手房市場首套的比例如今已經下降到3成，所以一手都是改善，二手都是剛需這個說法也是客觀存在的
好，如果你認可這個邏輯，為什麼會說可能會有一股輪動
首先需要強調的是，這樣的輪動更加多的集中在成交層面。為什麼，因為上海樓市一套帶兩套的現象
什麼意思
外部剛需開始釋放在上海，會讓上海房產持有者進行一定程度的套現，而這些人很有可能會在一手房市場裡進行改善購買
這樣的輪動會帶動整個上海樓市的成交往一個正常的數據去走
這是第一點
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第二點是什麼，第二點和大家說一個微觀的
我們還看到一個更有趣的數據，說2019年雖然整個二手房成交不錯，成交周期也在也說
但是在11月和12月我突然看到整個成交周期開始拉長，我第一反應是：會不會樓市又冷了
如果沒有走進門店可能不會知道真相
一些門店和我說了這麼一種現象：在11月12月的時候，其實市場成交依然踴躍，但是有一個問題
就是因為2017年2018年的成交量實在太少，所以在2019年年初的時候幾乎沒有給這一年的信貸預留足夠多的份額
但是上海樓市在3月份的時候開始增量，這個增量現在看看還好，但是和2018年比真的猛了很多
而這樣的一整年趨勢也就決定了，到11月的時候，銀行的貸款名額全部都用光了
換句話來說，11月和12月的成交是被低估了，這也意味著什麼，意味著如果沒猜錯的話，2020年一月的成交可能會是一個比較可觀的數字
如果這個數字真實，那會出現什麼現象
講實話，2019年之所以可以回暖，3月份的放量成交給到市場很強的信心，後面雖然一路滑坡但是總量依然很好
如果2020年1月就開始放量，且根據我的了解，上海各個銀行都開始預留充足的房貸預算，那麼信心就會在2020年這一整年開始積蓄，從一開始就復刻放大版的2019，我認為是有可能的
2020年這一整年的成交都是可以期待的
而二手流動進入一手這種正向循環開始啟動之後，整個一整年，我都還是滿期待的
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所以大家來看這一整副樓市畫面
外地剛需曲線回歸開始實現，環滬項目的拋售給他們帶來足夠的購買力重新買回上海。上海剛需二手房的房東釋放之後又擁有了購買力進去一手以及改善市場
更加關鍵的是，長三角一體化這麼巧的在2020年進入概念落地階段，未來3年依然是利好持續釋放的階段，這也給了這樣的交易閉環最強的推動力
換句話來說，未來的畫面就是
環滬的利好一直在房價穩，二手開始活躍，上海房價一直平等著所有的需求的釋放，信貸層面雖然嚴格，但是總額預留足夠，給到所有符合條件的購房者
所以在這樣的趨勢下，客戶信心越來越回升越來越好。當然也不得不承認這樣的好也是因為2017年2018年的成交量實在太差了
不知道這麼說各位是否能夠看懂上海調控的大智慧，一點點把所有的需求釋放到合理的地方
這也是我熱愛上海的根本原因，不論北京多少有錢人，深圳今年樓市多猛，只有在上海你才能真正看到健康兩個字
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所以再給一些購房者的建議吧，絕對真心的那種，後面的一些內容要認真看
1、
如果你是首套剛需，那麼你就買二手，因為二手房市場的性價比是最高的，且現在購房者依然擁有足夠的溢價空間
是你可以用最小代價可以買到上海的可能，想都不用想，花足夠多的時間去淘房子吧
2、
如果你是改善，堅定的買一手，因為從大趨勢可以看出，未來上海樓市依然是改善的天下，所以你要買的是未來10年依然有人接盤的房子，所以買改善的邏輯不會錯。
無非這個時候是買面積改善還是地段改善是需要思考的。
在我這個維度買面積改善放在第一要素，因為上海的地段價值伴隨著大虹橋規劃之後會拉平，但是未來供應集中在90平米也是必然現實，所以買面積改善就有了稀缺性
3、
投資在環滬依然有足夠的機會，但是也需要小心
政策進入到落地的關鍵期，不同城市的政府能力不同，規劃落地呈現也不同，包括這個城市的一二手競爭也開始出現，所以一定要認清楚。
沒事多看看我們真有好房是必須要做的事情。自住看崑山，投資看嘉善，其他的多想想
4、
上海未來的哪裡的需求最旺，哪裡就有投資機會，因為現在的投資驅動來自供不應求而不是來自政策利好。
我個人感覺還是集中在2個地方，第一個浦東，特別是大張江區域，其他臨港什麼的利好再好在我這也是第二梯隊。
為什麼，因為浦東的產業實在太強了
幾乎是秒殺所有區的總和啊，而這個區域會帶來持續不斷的產業人口
我一個朋友在浦東賣房的最大感受就是這裡總是有著數不盡的企業高管，都說是張江過來的，實在太多了。而在浦西有錢的都是各種老破小置換的，來了一批就沒了，太難找
這種反差對比在以後會非常明顯
今年二手房逆勢狂漲的的唯二小區之一就是張江的翡翠公園，二手房價格漲到鏈家認為數據有問題緊急下架這個小區房源，可以看出這一塊的產業人口實在是太多了。
第二個我比較看好的就是大虹橋，注意是大虹橋核心區。這一塊的強來自於商務配套不僅強而且全部落位完畢了，未來的人群虹吸會更加明顯，需求的增加也是勢在必行
5、
還是那句話，備好現金流，只要現金流不斷，你會等到上海樓市最近五年里最好的一年，加油
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-cn/Rf2rrG8BUQOea5OwZHLk.html