物業服務企業在物業服務中普遍遇到業主以各種理由拖欠物業服務費等相關費用的情況，為解決此問題，物業服務企業想盡一切辦法，花費了大量的人力資源，只能說服部分欠費金額少的業主，但對拖欠費用較多、時間較長的欠費業主，成效並不明顯。小區管理處工作人員在企業的工作要求和考核目標下，反覆向欠費業主遊說、多次上門催繳，可以說個個身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對欠費釘子戶已經是毫無辦法。筆者所在的企業也是碰到了同樣問題。
解決欠費釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護物業服務企業應得的利益。但大部分物業服務企業在應用法律手段時都存在兩個顧慮：一是為收回幾百元欠費而支付幾千元律師費感覺是得不償失，二是怕向欠費業主提起訴訟後會形成對立關係，不利於今後的服務工作。
針對第一個顧慮，筆者所在的企業通過法律顧問的專項輔導，已經能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴後，訴訟費由敗訴方即被告承擔。
對第二個顧慮筆者有自己的看法，筆者認為，從業主欠費開始，欠費業主和小區管理處就已經形成對立面，在管理處工作人員上門催費的過程中，欠費業主找出種種理由為自己的欠費行為辯解，工作人員反覆給予反駁。可見，只要欠費存在，管理處與欠費業主的矛盾就無法消除。
物業服務企業應用法律手段起訴欠費業主後，欠費業主在法庭上反而會理智許多，也不會將種種莫明其妙的欠費理由呈堂，即使提出來也得不到法官的支持。在法官的調解下，大部分欠費業主會當即繳清欠費或與物業服務企業簽訂還款協議。一旦走到這一步，欠費業主與管理處之間的對立因素就消除了。物業服務企業在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動接觸該業主，重建和諧關係，正所謂「不打不相識」。
筆者所在的企業在過去的一年裡，已成功地進行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬元。筆者就物業服務企業對欠費業主獨立訴訟具體操作流程和注意事項貢獻出來，給同行分享，並期待大家指導。
一、成立清欠小組
清欠小組成員可以物業公司相關部門的人員和物業管理處主任組成，機構人員以兼職為主，這樣不會加大操作成本。
二、制定訴訟計劃
清欠小組對存在欠費的小區情況進行統計調查，分析欠費原因、業主的欠費理由、欠費業主在小區的分布情況等，之後制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時應注意以下兩點：
1、先易後難。先起訴無任何理由欠費的業主，再起訴以某種理由欠費的業主，逐步提高自身的訴訟能力。
2、合理分布。成批訴訟時，起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現集體對抗。
三、準備起訴資料
1、委託授權書：
受託人一般選擇清欠小組負責人和小區管理處主任，規模較小的企業也可以選擇企業經理和小區管理處主任。受委託人應對物業管理相關法規和小區物業服務合同比較熟悉，有較強的語言表達能力，同時還掌握了對業主欠費理由的答辯對策。
委託授權書式樣詳見附件一。
2、起草起訴狀：
根據公司在該小區物業服務合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業服務合同和與業主委員會簽訂的物業服務合同的，以合同條款為基礎起草起訴狀；沒有物業服務合同，可以尋求街道辦事處或居委會出具證明，再加上物價局頒發的該小區收費許可證，就可證明事實合同關係。
起訴狀式樣詳見附件二。
3、證據清單
（1）公司營業執照和資質證書，證明公司有合法的經營權。
（2）物業服務合同、收費許可證、街道辦事處或居委會出據的證明，證明公司在該小區有合法的物業服務權利和收費標準。
（3）相關的文件，如政府28號令、關於規範我市住宅小區公共水電費分攤問題的通知、關於收繳垃圾處理費的通知，證明物業服務各項收費的合法性，包括滯納金。
（4）房地產權登記表、企業登記信息表（商鋪），證明被告的業主身份或物業使用人。
（5）其它有證明作用的文件。
證據清單式樣詳見附件三。
4、製作欠費數據
（1）物業管理服務費及滯納金明細表
（2）水費、污水處理費、加壓電費明細表
（3）防盜門及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細表
（4）電梯電費及梯燈電費分攤明細表
（5）電梯維修零件費分攤明細表
（6）每噸供水加壓電費計算表
（7）電梯電費及梯燈電費分攤計算表
（8）電梯維修零件費分攤計算表
註：以上各類表各企業根據小區實際情況製作。
5、其它資料
（1）律師函複印件；
（2）繳費通知；
（3）催費通知。
筆者所在的公司經過一年的嘗試，已能完全能夠對欠費業主進行獨立訴訟，並取得了良好的成果。筆者認為，物業費欠費糾紛訴訟是一種比較簡單的訴訟，一是法院對此類案件的審理已經很成熟了，一般都會支持物業公司的訴訟請求；二是物業糾紛訴訟的資料準備也不複雜，而且同一個小區欠費訴訟資料是相同的，不同業主只需修改欠費數據；三是當前各物業企業面對服務成本上升，而物業服務收費標準得不到及時調整的情況下，收回欠費是幫助企業生存的好辦法；四是物業服務企業如果都能及時、準確地運用法律手段追過欠費，有助於讓及時繳交物業服務費是業主的法定義務這一理念深入人心。
物業費訴訟文書範本
授權委託書樣本
委託人：物業管理有限公司
住 所：珠海市 路 號 棟
法定代表人：
受委託人一：
受委託人二：
通信地址：珠海市 路 號 棟
聯繫電話：
委託人與 物業管理合同糾紛一案，委託上述受委託人作為一審訴訟代理人。
代理權限：一般代理。
委託人（蓋章）：
20 年 月 日
民事起訴狀樣本
原告：物業管理有限公司
住所：珠海市 路 號 棟
法定代表人：聯繫電話：
被告：
舊地址：珠海市香洲區 路 花園 棟 房
新住址：珠海市香洲區 路 號 棟 房
聯繫電話：
訴訟請求：
請求法院判令被告向原告支付拖欠物業管理服務費 元（詳見附件1），滯納金 元（詳見附件1），水費 元（詳見附件2），污水處理費 元（詳見附件2），供水加壓電費 元（詳見附件2），路燈電費 元(詳見附件3)，防盜門及梯燈維修費 元(詳見附件3)，垃圾處理費 元(詳見附件3)，電梯及梯燈電費 元（詳見附件4），電梯維修零件費 元（詳見附件5）。以上合計人民幣 元(暫計算到20 年 月 日,之後的費用照計)
事實與理由：
原告於 與 小區業主委員會簽訂了《 小區物業管理合同》，並從 年 月 日起至 年 月 日服務於 小區業主，被告是座落於 小區 棟 房業主。在原告為 小區物業提供物業管理服務期間，原告與被告都應該切實履行《 小區物業管理合同》，但被告從 年 月起無故拖延繳納物業管理服務費及相關費用構成違約。原告為維護自身合法權益，特起訴到貴院，請依法判決。
此致
珠海市香洲區人民法院
具狀人（蓋章）：
二 年 月 日
原告提供證據清單
延伸閱讀：
已過訴訟時效，物業費仍需交納嗎？
訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。在法律規定的訴訟時效期間內，權利人提出請求的，人民法院就強制義務人履行所承擔的義務。而在法定的訴訟時效期間屆滿之後，權利人行使請求權的，人民法院就不再予以保護。訴訟時效屆滿後，義務人雖可拒絕履行其義務，但權利本身及請求權並不消滅。當事人超過訴訟時效後起訴的，人民法院應當受理。受理後查明無中止，中斷，延長事由的，判決駁回其訴訟請求。
訴訟時效分為一般訴訟時效和特殊訴訟時效。這裡只說說一般訴訟時效，我國《民法通則》第135條規定的：「向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。」這表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時效為二年。
近年來，隨著社會的發展，小區實行物業管理制度已基本普及，同時業主與物業公司的矛盾也日趨嚴重。業主們主要指責的是物業公司的服務不周：下水道堵了，未及時疏通；牆體出現裂縫，未及時解決；室內財產被盜，物業卻不知曉……。總之，小小的業主怎麼跟物業公司斗呢？思來想去，業主們想出一「高招」：不交物業費、水電費、取暖費，只要是物業收的費用統統不交。的確，這種行為嚴重的影響了物業公司的正常經營，讓物業公司非常頭疼。
糾紛再起，來諮詢、委託代理的物業公司和業主都很多，但關注的焦點不外乎是：物業費是否有超過訴訟時效之說？物業公司擔心超過訴訟時效，喪失勝訴權；業主們想過了訴訟時效，是否就可以不交物業費了，同時又擔心長期不交物業費，從法律上需不需要承擔什麼責任？下面我們來看一個案例：
1998年，楊某在北京豐臺區購得一處住宅，並與某物業公司簽訂《物業管理協議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業管理費、採暖費、電費後，不再交納任何費用。去年7月21日，該物業公司訴至豐臺區法院，請求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業管理費、水電費和取暖費。一審法院判決楊某給付物業公司2000年至2009年6月的物業管理費、水電費和取暖費，並用銀行逾期貸款利率計算滯納金。宣判後，物業公司對滯納金計算標準有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。市中院審理認為，物業公司向原審法院主張權利的時間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業管理費是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的採暖費分別是2000年至2009年。對於2009年6月30日前發生的費用應該適用法律關於訴訟時效的規定，也就是在得知自己的權利受侵害後的兩年內必須起訴，否則將喪失勝訴權。最後法院判決楊某隻須支付2007年以後的費用。
上述案例表明：追繳物業費是有訴訟時效的。
根據2009年10月1日實施的《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，在物業服務企業書面催繳的合理期限內，向法院請求業主交納物業費的，法院應予支持。那麼，物業費的交納有無訴訟時效呢？
我國民法通則規定了訴訟時效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力減損的法律後果。那麼物業合同同樣適用訴訟時效的規定。但並不是說，過了訴訟時效的物業費都無法主張了。如果物業公司能夠提供證據證明訴訟時效中斷的，如經公證的催收單或其他方式行使債權的憑證；物業公司採取通過業主委員會催收物業費，由業主委員會出具相關證據證明等，法院還是可以維護物業公司利益的。
在物業費訴訟時效上，還存在另一種聲音，即有的律師認為這屬於連續性欠款,不存在時效問題，但這種觀點僅僅是理論上的觀點，無法律上的依據。在上海的律師朋友提出：物業費的繳納是個整體，而業主的分期繳納是對整體債務的分期履行，根據《最高院關於審理民事案件使用訴訟時效若干問題的規定》，當事人約定債務分期履行的，訴訟時效從最後一期履行期限屆滿之日起算。但我個人的觀點是：既是約定，《物業管理合同》中必然列明，否則不好主張。
總而言之，物業公司在催收物業費時，一定要注意收集證據，作為以後主張訴訟時效中斷的依據。那麼作為業主，你可以提出拒交物業費的合理理由，法官會權衡考慮，作出判決的。在這裡，提醒廣大業主朋友們，當你對房屋出現問題的時候，應積極採取措施，不要消極的應對，以防止承擔法律責任。
物業費訴訟案常見的六大抗辯理由
物業費訴訟案的常見抗辯理由大致有物業服務質量不到位、前期物業服務合同期限屆滿、 物業公司不具備管理資質、開發商房屋質量存在瑕疵、業主自行聘請保安清潔公司、超過訴訟時效等6種。隨著我國房地產市場的迅猛發展，物業費訴訟案呈現快速上漲勢頭。從法院的判決實際情況剖析抗辯理由在實務審判中法院的採納情況，有助於幫助各方當事人在參與訴訟的過程中合法、理性維權。現就各類抗辯理由提出相應法理評析：
抗辯理由一物業服務質量不到位
在物業服務企業起訴業主支付物業管理費案件中，大約80%以上的業主都會以物業服務企業提供的物業管理服務質量不到位作為抗辯理由。根據民事訴訟法「誰主張，誰舉證」的舉證規則，業主應就物業服務企業服務質量不到位的事實進行舉證。
如何認定物業服務企業的服務質量？根據《物業管理條例》第二條規定，：「本條例所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。」根據上述規定，物業服務企業最基本的服務內容是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，並維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。
法官在審理案件時一般會根據物業服務合同和行業標準進行考察。物業服務合同一般都對物業服務範圍、服務標準、收費標準、收費方式及違約責任等作出詳盡的規定。物業服務企業是否嚴格按照物業服務合同的約定保質保量地提供了物業管理服務將會直接影響到案件判決的結果。
《中華人民共和國合同法》第107條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。如果物業服務企業的服務質量達不到合同約定的標準，業主完全有權要求降低物業服務的收費標準。但是，業主以物業服務質量不達標為由拒絕交納全部物業管理費一般無法得到法院支持。只要物業服務企業對物業服務區域提供了基本的物業管理服務，業主也享受了這一服務，業主就應當依照合同約定交納物業服務費用，不能以物業服務存在質量問題為由而拒絕交納服務費。當然，如果業主提供的證據證明物業服務企業在提供物業服務的過程中服務質量確實存在不達標的事實，則法院可能會根據物業服務企業的違約程度做出核減物業服務費或免除物業服務合同約定的違約金的判決。
抗辯理由二 前期物業服務合同期限屆滿
在物業費訴訟案件中，作為被告的業主會對物業服務企業提交法院的證據材料進行審查。如果前期物業服務合同期限已經屆滿，則物業服務合同是否就當然失去法律效力了呢？業主以合同期限屆滿作為抗辯理由能否獲得法院的支持？
《物業管理條例》第二十六條規定，前期物業服務合同可以約定期限；但是期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。如果前期物業服務合同約定了服務期限，在期限屆滿後，業主委員會尚未成立或者成立了業主委員會但還沒有與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，則如何認定前期物業服務屆滿後的物業服務關係呢？
《北京市高級人民法院關於審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第15條規定，物業服務合同到期後，雙方沒有解除合同並繼續履行合同的，視為合同自動延續。另根據《中華人民共和國合同法》的規定，合同的實際履行是合同的一方或雙方以自己的實際行為履行了合同主要義務，對方予以接受的，應當視為合同的實際成立。對於前期物業服務合同期滿後的物業服務法律關係的認定，應視為雙方事實上形成一種合同關係，物業服務公司以實際行動繼續履行物業服務合同，業主也實際上享受了物業服務企業提供的物業管理服務，理應交納相應的物業服務費用。因此，業主以前期物業服務合同期限屆滿為由拒絕交納物業服務費的抗辯將得不到法院的支持。
抗辯理由三 物業公司不具備管理資質
在物業管理費訴訟案件中，業主常常會以物業服務企業未取得物業管理資質為由認為物業服務企業不能收取物業服務費。根據《物業管理條例》第三十二條規定：「從事物業管理活動的企業應當具備獨立的法人資格；國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。」《物業管理條例》屬於國務院制定的行政法規，按照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，違反法律、行政法規的強制性規定合同無效。對於沒有取得物業管理資質的物業服務企業提供的物業服務問題，《北京市高級人民法院關於審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第2條規定：「不具有物業管理資質的單位因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。」因此，物業服務企業在沒有取得資質的下，其與業主委員會簽訂的物業管理合同應歸於無效，雙方的物業服務關係可以按照一般的民事糾紛處理。如果物業服務企業確實提供了物業管理服務，業主事實上接受了物業服務的，法院一般會按照政府規定的收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。
抗辯理由四 開發商房屋質量存在瑕疵
在前期物業服務期間，物業服務合同是由建設單位選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同的。由於為業主提供服務的物業服務企業是有開發商聘請的，導致提供前期物業服務的企業與開發商存在著千絲萬縷的經濟利益關係，很多物業服務企業是開發商的子公司或關聯企業。當開發商違反房屋買賣合同的約定與業主發生糾紛時，業主往往會遷怒於物業服務企業，以拒絕交納物業管理費作為抗爭的手段。
從法律角度分析，房屋的質量瑕疵問題屬於業主與開發商簽訂的房屋買賣合同的法律範疇，開發商作為出賣人，應承擔房屋的瑕疵擔保責任。如果房屋出現漏水、裂縫等質量問題，業主應向開發商主張權利，要求開發商進行維修或者賠償甚至解除房屋買賣合同。而前期物業服務合同是物業服務企業與業主之間的物業服務法律關係，根據合同的相對性原則，物業服務企業有權要求業主按照合同約定交納物業服務費。開發商與物業服務企業是兩個獨立的法人主體，兩者都能夠獨立承擔民事責任。物業服務企業並非房屋買賣合同的一方當事人，所以，業主如果以房屋質量瑕疵作為拒交物業服務費的抗辯理由將不會獲得法院的支持。
抗辯理由五 業主自行聘請保安、清潔公司
在某些物業管理區域，存在一些擁有大面積房屋的業主，如一棟裙樓的整層商鋪或用於特定經營目的的大型物業。為了便於對自己擁有物業的集中管理和經營，這些大業主往往會自行聘請保安員和清潔工對物業進行管理。業主自行聘請保安和清潔工後，是否就免除了向物業服務企業交納物業服務費的義務了呢？
根據《物業管理條例》的規定，物業服務公司提供的物業服務一般包括以下內容：1、建築區區劃內物業共有部位、共用設施的維修、養護和管理；2、建築區劃內公共環境衛生的清潔管理；3、建築區劃內車輛停放及交通秩序管理；4、建築區劃內的安全防範義務；5、配合政府部門維護好建築區劃內的公共秩序和安全防範工作。從上述內容來看，物業管理服務具有公共服務的性質，這種服務是針對整個建築區劃內的全體業主提供的。而大業主自行聘請的保安員和清潔工是專為業主個人提供的私人服務，兩者的服務內容並不相同。業主在享受其自行聘請的保安員和清潔工提供服務的同時，也享受了物業服務公司對建築區劃內物業的共有部分及公共事務提供的物業管理服務。因此，業主以其自行聘請保安員和清潔工為由拒絕向物業服務企業交納物業服務費的抗辯理由將不會獲得法院的支持。
抗辯理由六 超過訴訟時效
訴訟時效的抗辯也是在物業費訴訟案件中業主經常提出的抗辯理由。某些物業服務企業在業主欠繳多年的物業服務費後再向法院提起訴訟，這就會產生其對物業服務費的請求權是否已經超過訴訟時效的問題。
《民法通則》第一百三十五條規定：「向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。」訴訟時效屆滿後，權利人仍然向法院起訴，請求法院保護其民事權利，但法院對其實體權利將不予支持。因此，對於超過兩年期限以上的訴訟請求部分，法院將審查是否存在訴訟時效中斷的事由。《中華人民共和國民法通則》第一百四十條規定：「訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效重新計算。」司法實踐中，物業服務企業大多會向法院提交「催繳通知書」，以證明其向業主主張過物業管理費。如果物業服務企業提交EMS等特快專遞郵件詳情單或者郵件送達妥投條等催繳證明，表明其曾在訴訟時效期間向業主主張過權利，那麼訴訟時效就會發生中斷的法律效果，訴訟時效將重新起算。如果物業服務企業未能提供有效的訴訟時效中斷的證據，則法院一般會支持從物業服務企業起訴之日起往前推算兩年期間的物業服務費。
積極維權防止引起惡性循環
業主在參與物業服務費訴訟案件時經常會提出以上六種抗辯理由。在該類案件的訴訟過程中，物業服務企業作為專業性的公司，在起訴之前往往有備而來，證據收集較為全面。如果起訴的業主人數眾多，物業服務企業一般都會聘請專業律師進行訴訟。從訴訟經驗和訴訟技巧來看，物業服務企業往往處於優勢地位。而業主往往單打獨鬥，缺乏統籌規劃，在收集證據時存在較大的難度，相關的法律知識儲備和訴訟經驗也非常匱乏，所以該類案件大多以業主敗訴的結果告終。群體性訴訟案件的業主敗訴後，如果拒不執行，法院強制力介入後，會導致業主與物業服務企業的長久敵對情緒，從而影響後續物業服務費的收取。而由於物業服務費回收率的降低將會影響到物業服務企業的積極性，又導致物業服務質量的下降，也損害了其他交費業主的利益。上述多個環節環環相扣，如果處理不當，極易引起惡性循環。
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