武漢天地 圖源：攝圖網
幾天前，一位朋友說，武漢天地的二手房賣7萬多。
我有一點不相信。6萬多，我是聽說過的。
剛在專業網站上查詢了武漢天地的二手房。
截至目前，武漢天地有122套房源掛牌。
8月9日，武漢天地四期一套110平米戶型，掛牌單價7.28萬元。
最貴一套房源，三期的309平米，掛牌單價8.4萬元，掛牌總價2600萬元。這套房源於8月4日發布。
截至目前，武漢天地的二手房掛牌房源，有兩套單價破8萬元。總價破1000萬的房源，約20套。
今年4月29日，武漢天地雲廷二期，T3號樓，均價約5.2萬元，很快被搶光。
這個項目的新房、二手房價格，一直是武漢豪宅的風向標。武漢豪宅的定價，多參考該項目的價格體系。
01
以前，一直關注新房價格，很少看二手房。
7月份，武漢二手房交易11449套（新房成交21916套），同比增長4.2%；二手房均價，17893元（新房均價14987），同比上漲5.79%。這兩組數據表明，武漢一二手市場同時爆發。
而市場上個體的體感，二手房不好賣，賣不出去。因為預期過高。當其他人降低預期時，很快成交簽單。賣不出去，往往人們捨不得割肉。
最近武漢二手房市場爆發，也許與疫情後部分人急需現金維持公司運營，低價吐貨；一部分人收入不穩定，賣掉老房子，維持生活與房貸；疫情後，人們換大房子與更好的生活，原因遠不止這些。
為什麼別人的二手房賣掉了，而你沒有？這就像新房市場裡，為什麼別人的新房賣光了，而你沒有？原因很多。
認清大趨勢。這裡將武漢14個區域的二手房價做了一張表。
最貴的區域，是武昌。22792元。武漢的二手房還沒有拉開價差，核心區均在2萬元左右。光谷，依然是走出獨立價格行情。經開處於厚積薄發之勢。江夏、東西湖，相對於蔡甸、新洲，二手價格更勝一籌。
同時，將8月取證的項目價格做了一份清單。7天時間，武漢12個項目取得預售許可證，拿證的節奏放緩。以黃陂、江夏、漢南、新洲為主。有一種想上的車，還沒來的感覺？
這兩張表的啟示是：
武漢樓市的房價「倒掛」逐漸消失，「正掛」出現。
所謂倒掛，二手房貴，新房比二手房便宜，人們搶「倒掛」樓盤。這些樓盤越來越少。「正掛」，新房比二手房貴，或持平。人們開始買入二手房。因為二手房的區域更成熟，即買即住。
新房的價格，如果低於區域二手房價格，毫不猶豫買入。
上圖中的保利星河九洲，15243的均價，而漢陽二手房均價17044；天匯龍城，10433均價，而盤龍城均價11501.
二手房的漲價動力不足，十年以上老房，建議賣出。
這些老小區，短期內不會拆遷。這些老房放在手裡，對個人總資產來說，並無增長預期，並占用買房名額。
02
這一次，抽取了武漢78個代表性的二手房項目。
同一個區域內部，二手房價格分化很大。特別是洪山、武昌、江漢與江岸幾個區域，區域板塊較多，價格落差大。
以江岸為例，黃埔永清，28127；唐家墩，17010；堤角，15926；後湖，17578。二手房市場才是真實的市場價格。人們對區域的認同，直接體現在二手價格上。唐家墩的業主要說，我們唐家墩，比永清差嗎？為什麼房價差了1w？
還是在江岸，抽取了10個代表樓盤。
最貴的是一個老盤，航天雙城，25152。最便宜的是同安家園，17609。
這兩個項目，曾經都是明星樓盤。
江漢與江岸有部分交界重合區域
再取三個長江邊的項目：
武漢天地，二手價格5w+；世紀江尚，二手3.4w；世茂錦繡長江，二手2.47w。
這是武漢最具特色的三個項目。三個項目，開盤時間相近，開盤價格也相近。
03
一個朋友問我，130w的總預算。
是在三環外買套新房，還是買一套成熟的二手房。
這是一個很頭疼的問題。
一個是未來的預期，一個是成熟的生活，或可見的租金。
這種買新，還是買舊，還是看個人喜好。我個人喜好買新，但交房時間長，不能立即入住。區域的配套還要等待。
不過，在查看這78個二手房價格時，感受到一個問題：
很多二手房項目，價格到了天花板。很難再有突破。除非有地鐵、學區等非常硬的條件。它們已經走過了一輪周期，房老價衰。
下一輪周期到來，率先起步的還是新房，不是二手房。
對於這一點，很多人意識到了，卻不敢行動。房子這類資產，像滾雪球一樣，在流動中才能做到資產最大化。
［後記］
看過這些二手房的價格，想想當年的價格，我們好像錯過幾個億。
如果時光倒流，我們怎麼會放過？可惜世間沒有如果。
買房時，新房與二手房價格，都是參考指標。相比而言，二手房價格雖有一點泡沫，但還是比較真實的市場。
截至8月9日，武漢新房成交70568套。一套新房，短期內的參考坐標，就是區域內二手房的售價。買新房，多看下周邊二手房價，有一個合理預期。賣二手房，多看看新房價格，便於更快出手。
武漢的二手房還沒有體現出城市價值與區域價值。不要被二手房眼前的價格所蒙蔽雙眼，武漢的「慢牛」行情將持續。
這背後是武漢城市與經濟的強大韌性。
文｜楊光華（地產寫字人）