北京房姐，資深樓市投資專家。目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注「北京房姐」 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房，每日更新獨家買房精華文章。
提問：您好，房姐，研究了一天您講的東西，收穫很多了，不知道我問的問題算不很low，有個杭州臨安的青山湖科技城旁邊的房子，單價18000.或者嘉興市嘉善縣所謂的高鐵新城的，單價14000，還有一個廣西北海的，單價11000.精裝修的一線海景房（前面沒有遮擋），三選一，怎麼選。或者您都不推薦的話，去青島膠州或者即墨咋樣。拜託了。
回答：你好，這幾個地方都是優質選籌，青島相對好一些，如果主場在青島，建議買青島。青島連漲兩年，市場高位怎麼也要再等一年，到時候再開始跑盤。城陽2w 市北2.5w，供應量逐步上來之後需求跟不上，疲軟期淘筍看市中心
提問：房姐好，和女朋友有兩個首付首貸名額，到明年8月份可選擇北京一套，深圳一套或者深圳2套方式購買，屆時現金在160萬左右，月供可承受2w-2w5左右。想諮詢房姐1. 是選擇2套深圳還是一套深圳一套北京；2. 是否還有提高首付金額的途徑，有3張信用卡，在3萬1張，20w一張；3. 怎麼最優化購置這兩套首付首貸的房？
回答：優先主場建倉，你的主場在北京還是深圳？目前來看，北上都在趕人，深圳一直在鼓勵落戶，短期內深圳是更好的選擇。親戚拆解，信用卡，信用貸，都可以用上。
提問：房姐，我家目前的情況是北京工作居住證，二套，手上有資金400萬左右，兼顧自住和投資。目前都在北三環附近工作，不考慮學區房，考慮的區域是北苑，望京二手房和朱辛莊地鐵站的新房萬橡悅府。北苑看了天居園，望春園和天怡家園，都在地鐵周邊，望京還未開始踩盤，想問問，1.北苑是否值得現在入？這幾個小區溢價如何？是否還有投資的機會？2.萬橡悅府如果作為自住是否還可以兼顧投資價值？3.是望京區域現在還可以購入的房子主要有什麼特點？4.是否還可以等到年底？5.中介說我是二套，最多就是貸款147萬，這樣看，我也就只能考慮550-600之間的房了，有別的操作可能嗎？
回答：北苑溢價區域，好樓盤少
萬橡悅府投資價值不高
望京南：以淘老破大最適合，商業配套交通都不錯，不是頂尖但足夠成數；
阜通：商業更豐富，物業較少，望花路等社區淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大；
望京：望京最成熟的內部區域，老破大較多，屬於穩妥的選擇；
望京西：斷頭路，主幹道堵塞，回遷老小區居多，屬於較差區域；
有合適就上車
全款抵押可以上900到1000的標的，可以看知識星球之前精華帖
提問：說下我的情況，目前在通州九棵樹城鐵站南的旗艦凱旋小區有一套小三居，頂層帶露台無電梯，市值約400萬左右，海南瓊海市有一套一居市值約65萬左右，都無貸款，手上有現金100萬左右，家庭年收入在60萬左右，目前在九棵樹城鐵站旁小孩學校附近租房住，下面有個小的，預計5年後上學，目前計劃換房，方案是將現有北京的房賣掉，持有海南房產，在小孩上學附近買套小兩居或者三居，過幾年再重新在通州或者在市內購買一套學區房，或者是將海南房產賣掉，北京房產做抵押，市內淘一套既可以投資又帶學區性質的房子，是否有合適的標底推薦呢？
回答：由於學區就是溢價屬性而且不穩定，很難兼顧投資
海南賣掉，北京抵押，入一套足夠小的學區門票（需要的時候再入），根據剩餘資金再入一套投資標的
提問：房姐你好！現有自住房無貸款，欲買第二套房，是用商貸好還是抵押自住房全款買下二套？謝謝房姐!
回答：全款對淘筍盤有一定的優勢，建議抵押全款，二套商貸雞肋
如何淘筍盤，可以看看精華文章
提問：房姐，問題一，我個人名下北京有套房產市值1800左右，準備dyd1000，打算用這筆資金自有資金全款買一套標的1200左右的房產，手續齊全後能否繼續抵押再買？問題二，幫忙推薦1200左右的標的，謝謝！
回答：可以的，需要把流水做的充足
通常1000萬左右，比較好的標的主要出現在青年路，大望路，雙井，北工大這幾個地方，類似陽光100，天驕，九龍，珠江，往北的麗水嘉園都可以淘一下
提問：房姐好，貸款300w左右，公積金能貸40-50w，要混合貸嗎，還是純商貸，各有什麼優劣呢
回答：這個階段可以混合貸，看賣方是否接受，批貸周期會比較長
提問：房姐好，近期我看中立水橋南一套房子，上周天和業主簽約，價格490萬，結果業主這周要求解約。解約原因是，他買了1樓新房，簽完合同後，業主告訴他將來可能加裝電梯，他認為會被影響，與他的業主解約。回過頭他又不想賣我這個房子，也提出和我解約。我們支付給業主10萬定金，且合同約定不交房的構成根本違約，違約金為房屋總價款20%。業主目前不想付違約金，認為我剛簽約沒幾天，沒損失。我們毫無過錯，認為他很無理，請問房姐對此情況的處理有沒有好的建議？
回答：這種情況能拿到雙倍定金是合理的，如果他強行違約，走法律途徑也拿不到20%的賠償，會按你的實際損失來衡量，
而且流程也沒有走到網簽後，也無法要求強行配合過戶。
提問：房姐您好，西壩河東里塔樓，八幾年的。兩居室，六十幾平米，您感覺目前什麼價位入手合適。還有這邊以後發展您覺得怎麼樣。這兩天就想定下來，之前看團結湖的老公房板樓，感覺不太理想。所以想考慮一下三元橋西壩河東里這個社區。您有什麼建議嗎？
回答：柳芳，西壩河，太陽宮三地的交通布局都有一定缺陷，相對對區域有一定價格的負面影響。
八幾年略老，儘可能找房齡90後的
提問：今年「十一」黃金周北京房子賣得不好，新房僅網簽190套，二手房網簽41套，新房網簽數據創2014年以來的新低。目前北京房市低迷的情況會持續多久
回答：金九銀十都是對新房而言
北京早就進入存量市場，年底屬於周期性走低很正常，
大機率明年3月後會回暖，這個階段才是淘筍深挖的時機，等待你看到漲幅在進場也就晚了
提問：房姐好，本人河北，女，名下老家有一無房本經適房，現自住。無工作。明年五月能有北京購房資格，手頭能有 400資金最多450，想在房票下來後上車買房，不住，純投資，租金養老。無工作所以沒有償還貸款能力，想全款購買。求推薦，求意見。
回答：還有投資價值的主看兩居老公房
甜水園、金台路、十里堡、甘露園，石佛營等
預留一點資金做個裝修提高租房溢價
提問：房姐你好，公園悅府的底商為何不建議投資？靠近地鐵、周邊目前還沒有商超
回答：再細說一下為什麼不建議買商鋪
能買到的商鋪，極大機率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。
影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平台技術變遷；
微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。商鋪價值是客流量×客單價×周轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。
再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。
請關注「北京房姐」微信公眾號，加入知識星球」北京買房「 提問，有問必答，每日更新獨家買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房，一條有用的建議幫你省下幾十上百萬的資金。
知識星球部分熱門文章：
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《為什麼北京一居室不能買？》
《如何判斷一個城市有沒有投資前景？》
《低於市場價50萬的法拍房如何順利拍下？》
《北京投資回報率最高的樓盤在哪裡？》