Q&A | 壹
優先選有潛力有規劃強新區
提問：您好，我和老公年收入扣稅後到手40萬，現在在上海生活，2013年在上海買了一套房（上海外地人只能買一套，而且孩子讀書需要不能動這套房子），今年5月提前還貸款後，上海房子現在扣除公積金還要自己每月還1千，現在各種情況穩定，所以想年底在武漢買一套房子。
年底手裡大概只有36萬，我是武漢集體戶口，月供大概可以承受1萬左右，請問買哪裡最合適？過幾年漲價後還想利用這套房置換到武漢核心區。麻煩老師指導下，謝謝！
回答：小孩讀書的房子肯定不能動，要買武漢的房，上海的房子並不需要拋。
唯一的問題在於：如果上海這套房有貸款，並且是你和你愛人婚後買的，那麼，你在武漢即使按第一套買，都是需要提高首付比例的，最低也是4成起，有些項目可能還要求你5成。你子彈充足的情況下到無所謂，關鍵是你只有36w，按4成首付，總標的90w，按100平計算，你只能摸到9k左右，這個單價，80%的項目基本上都在武漢4環左右。
所以，不是你去挑房，而且房挑你。
目前3-4環還有大量新房在賣，單價都在1-1.8w之間，4環邊基本上在7k-1.2w，而4環邊價格雖低，配套還不夠齊全，還在發展中，如果你做好了長持5年以上的準備，當然沒問題，對於強二線的大武漢，僅1.7w左右的均價來說，8-9k的房子相對來說，還是性價比挺好的，我也相信低價好翻倍這個道理。
當然，也要選好區域和具體樓盤，郊區站崗十年也不是不可能，賭遠期規劃需要火眼晶晶。
因為你有武漢的首套名額，我的建議是：
1，還清上海房的貸款，多抵押現金出來，這樣做，你可以在武漢做出首套名額，僅需付3成首付。這時，你肯定要問：那我抵押了上海的房子，不是有貸款了嗎？怎麼還可以做3成？對，你考慮的有道理，但這個抵押貸款不算房貸，只算負債，只需要後期你的收入能夠覆蓋掉你所有貸款月供就行。
所以，堅定的在武漢限購區，三環內市區找一套性價比高，有增值空間的房子，這樣哪怕放幾年不住，也至少有租金收益，房價上漲的兌現時間也快一些。
比如漢口：新房，恆大常青花園，福星華府，首地雲夢台，盛景天地，遠洋萬和四季等；武昌：白沙洲東原啟城，保利新武昌，萬科雲城，徐東保利城，福星東湖城等；光谷：泛悅城，華潤琨瑜府，保利時代，中建大公館，正榮紫闕台，中糧祥雲，龍湖香頌，中建星光城，碧桂園雲璽，雲境，新城璞悅門第等；漢陽：遠洋東方境世界觀，萬科金域國際，濱江金茂府，旭輝鈺龍半島，招商1872，招商樾望，城投四新之光等。
2，如果你還不清上海的貸款，只想用36w來買武漢的房，那限購區都把你篩掉了，你的集體戶口沒發揮出作用，只能作長線打算了。那麼按剛才9k左右的房價來看。
大漢口板塊：盤龍城，橫店，漢口北，武湖，陽邏，吳家山，東西湖等，因為4環邊，盤太多，我只能幫你點幾個，比如：北辰蔚藍城市，南德長江城，清能正榮府，萬達御江，金茂悅，金茂逸墅，華發中央公園，德雅國際城等。
大武昌板塊：青菱鄉，黃家湖，鄭店等，比如金茂建發璽悅，南益洺悅華府，保利和光晨越。
光谷板塊：葛店，梧桐湖，紅蓮湖等，比如中海錦城國際，錦繡香江，萬科橙，聯發國際度假區，聯投梧桐湖社區，合景泰富等。
大漢陽板塊：蔡甸，漢南等，金地中法，中核錦城，中建，綠地城，華發四季，廣電蘭亭等。
我的建議肯定是儘量選1，實在操作有困難，就按2去執行。月供對你來說應該不是問題，你只考慮如何最佳操作就好，畢竟選盤選區，對後期漲幅空間出現比較大的差異，像2016年那樣的暴漲，未來是幾乎不可能了。但有潛力，有規劃的強勁區域，一定會再次刮目相看。
Q&A | 貳
老破小趕快拋
提問：徐sir，本人名下現有兩套房：
一套在珞喻路武大口腔醫院旁，房齡19年的樓梯房，地段很好，周邊配套成熟，離地鐵2號線廣埠屯站400米，133平，目前自住；
還有一套是位於2號線楊家灣地鐵口保利華都3期的房子，148平，隔斷出租；另外用母親的名字買了一套白沙洲東原啟城躍層戶型的房子。
兒子現在上海工作，大概4年後才有資格在上海買房，我想趁這4年的空檔期將手上的房子重新進行配置升級，該怎樣規劃安排好呢？目前很迷茫，請您指點下！謝謝！
回答：這三套房的打法，目前你不折騰的情況下，只有東原啟城還不錯，白沙洲馬上3-4環的房子會拉到1.3-1.6w左右，旭輝江山境聽說要賣1.8w，美好，景瑞，新城都要馬上賣1.4w以上，倒逼3環內房價拉升到1.6-2.0w，但是2w是個坎，東原啟城應該是雙學區加雙地鐵加大型商業配套，不管目前白沙洲周邊環境多差，未來都會變好，這才是真正的機會。
建成以後叫跟風，追漲，甚至站崗，建成之前叫眼光，投資。東原保守估計，按你設定的時間4年，漲到2w出頭比較穩，建議繼續保留。
珞喻路19年老步梯房，拆不拆？拆，則毫不猶豫的留下，拆二代就是你兒子。如果不拆，我真是佩服你們這些還留著步梯房的人，馬上都2020年了，還在爬樓梯回家，累不累？你不累，你家老人累不？
我說了不下10次，這種房已經被淘汰，如果你不出手，未來買你房的人也是窮人，你的房價能漲到哪裡去？同地段老破小90%以上漲不過5年內的品牌次新房，再漲幅差價這麼大的情況下，及時置換才是最佳選擇。
目測你的19年房沒有貸款，預計可出1.7-1.9w之間，實得230w左右，如果不講究大面積自住，家裡人口不超過4個人的情況下，控制在100-120平就夠，貸點款可以同步置換附近新房或次新房。
這個時候，你有3個方向可以選擇，要麼往南湖方向：城投翰城，萬科金域學府，攬勝公園，保利大都會；要麼中南方向，百瑞景，佳兆業廣場，群光上苑，銀海華庭；要麼光谷方向，泛悅城，琨瑜府，保利時代，中建大公館，正榮紫闕台等。這些盤都值得你去看看，有些盤環境好，有些盤配置極佳，還有一些未來升值潛力巨大，還有很多紅利沒有兌現，置換勢在必行。
至於保利華都，不知道你一共租了多少錢，我預計月收入4-5k。這個位置的平均租金，對於大4房來說，正常也應該是4-5k，我個人覺得你沒有占到太大便宜，反而影響了你後期的出售，品相太差，租戶流動性大，不愛惜不珍惜，家具，地板，牆面都破舊不堪，想買你房的下家，一看，這嚇死人的，也會不停的跟你砍價，最少比你整租少賣10w起步。
當然，如果你能租到6k以上，而且沒有空檔期，那還能勉強接受，之前通過幾年你可以補回差價，但我還是建議整租為主，保持品相，我朋友保利時代的房子，同樣97平，別人租3500，他可以租到6000，而且還沒有空檔期，這就是專業人做專業事。我下次介紹你認識，你下次可以試試如何調整一下你的隔斷房，為你4年後售價賣的更高。
那麼到底如何建議你配置呢？
建議1～保守派：出掉步梯房，直接按第二套，把230w全部付5成，再貸款230w，買一套460w左右的內環核心房產，把槓桿加起來，比如中北路，徐東的學區房，頭寸夠大，哪怕未來漲幅不大，也能賺的比屌絲盤多。保利華都繼續保留，不想折騰，就不動，想簡單折騰，就試試整租。
建議2～衝動派：同時賣掉步梯房和保利華都，入2套內環核心資產，一套大平層自己住，一套純投資，當然要考慮自身月供和收入水平。
未來我更看好強二線的武漢漲幅，絕對值會超越一線，現在大膽入手，堅定投武漢。
Q&A | 叄
未來價值增長點在長江兩岸
提問：徐sir，名下有兩套，積玉橋一套120平自住，光谷188一套86平，均全款。一個小孩4歲，現有160w存款，年收入60w，與老婆離異狀態，想購置一套
改善140平以上戶型自住，要求武昌核心地段，品質好，現在不知如何選擇？麻煩徐sir幫忙拿個主意。
回答：首先，留意到你目前兩套房子都是全款，感覺資金槓桿率不高，因此，我建議你可以拿一套全款的房產做抵押，再湊一點錢，買個好房產，保值+增值，畢竟你目前手上資金也足夠充裕。
如果選擇武昌核心區的話，我到是建議你著重看看長江兩岸，因為按照國內外一線城市的發展軌跡，未來核心區擁有稀缺資源的房產肯定價值會越來越高，趁現在還能夠得上濱江商務區肯定優先買，看你的收入不低，也比較有實力，直接一步到位買一套大平層作為終極居所。
如果選武昌濱江，保利江錦可以去了解一下。因為保利江錦是目前為數不多的一線濱江樓盤，觀江視野好，而且位於武昌濱江商務區核心地段楊園板塊，周圍配套成熟，交通便利，而且保利是央企，品質有保證。更重要的是價格也比較有吸引力，目前均價是29800元/平，相對於一江之隔的二七濱江4w+的均價，顯然這個價格空間也會更大一些。目前主推的185—187平米的戶型也很不錯，尺度感很好，非一般大平層可以比擬。
Q&A | 肆
今年是換房好時機
提問：徐大大好，我是常年外地工作的武漢人，目前考慮給老人置換住房，希望你給予建議。
目前家裡兩套老破小，一套利濟路65平，一套小東門56平躍層。
另外一套毛坯89平後湖地鐵電梯房，貸款80W。
考慮到老人養老，想再入手一套武昌養老小兩居。求環境好，配套好小區。目前現金100W，年可用於該房還款能力15W左右，已婚無孩，這套房只需要給老人養老用。
回答：如果不考慮整合資產配置的話，手上現金也足夠，那2套老破小，後湖電梯房我就不跟你動了。只純考慮在武昌怎麼幫老人買套2居室養老房的問題。
老人養老無非：環境，安靜，小區配套完善，交通方便，物業好，人群素質高，最好離醫院近的，最好還能有個院子等特點。你的支付能力：100w現金，15w年月供，按首套，僅2居室，100平以內，可以夠到300w總價，單價3w的標的，在大武昌核心區選擇餘地都蠻大的。
最令我放心的是，你的月供能力強，我可以盡情推薦，而不像有些客戶，拿的出首付，月供不起，這就比較為難。
武昌區環境好的位置無非幾個湖邊，大方向的選擇排序按：東湖>江邊>沙湖>南湖>湯遜湖。因為武昌核心區現在基本上再開的都是以大平層為主，要找100平以下的2居室，只能多考慮二手房為主。分別是：
東湖附近：復地東湖國際，華僑城，統建錦繡江南，楚天都市雅園，東湖瑞園，楊春湖畔，東湖金茂府等。
武昌江邊：金都漢宮，金地國際花園，華潤鳳凰城，綠地國際城。
沙湖附近：金沙泊岸，水岸星城，香榭東沙，瀾橋公館，恆大首府，水岸國際，夢湖水岸等。
南湖附近：城投翰城，保利大都會，金地格林小鎮，大華公園世家，水域天際，泰然玫瑰灣，攬勝公園等。
湯遜湖附近：湯遜湖一號，清風別墅，玉龍島別墅，雅居樂別墅，或者一些多層帶電梯洋房為主。
這些盤到底好在哪裡，估計你還是要自己親自去看看，新房我可以直接告訴你置業顧問，二手房，你就按照我給你的項目定位，在附近的中介多問問，目前鏈家二手房已經破了10w套掛著在賣，下半年還有下調空間，可以年底出手二手房，新房隨時可買。
Q&A | 伍
合理利用首套房名額
提問：徐sir，您好，我在青山建設一路有一套90多平的房子，現在想換套學區房自住+投資，手上錢不多40多萬，想著不夠的話，賣了再買一套稍微大一點的，由於目前工作在青山所以一直就近買房，子彈不多，希望徐sir能推薦一個好盤，感謝。
回答：還是比較肯定你的眼光，目前換房由於政策嚴苛還是有機會的，把握好一買一賣的時機，未來還是有空間的。
關於改善買房的問題，其實我之前不止一次地說過，改善買房需要做加法，因為改善購房需求最重要的質素，不是解決某一方面的痛點，而是在品牌、地段、產品、配套等方面，沒有明顯的短板。
主要是我不知道目前你家庭收入幾何，但是你說換房的話，首付100多萬肯定有的，按照這個標準綜合來看，大華鉑金瑞府比較適合你。
首先，項目位於青山濱江商務區，算是青山未來潛力最大板塊之一，其次項目配套齊全，周圍雙地鐵、離商圈也較近，附近學校也還不錯，目前對口鋼城一小和任家路中學。而且大華的口碑在武漢一直不錯，由於是百萬方大盤前期已交房，感興趣可以去實地看一下，所見即所得，目前還推出一線觀江的產品，又是毛坯，價格不貴均價才22500元/平，如果錢夠我是建議直接上141平米大戶型，如果怕壓力太大就買115平米的。
Q&A | 陸
買房最好一步到位
提問：徐老師，你好！需求: 置換學區房，還有老人一起住。
目前家庭條件：我和老公大學畢業留漢，目前年收入稅後一起25w。在黃家湖大學城福星惠譽東瀾岸有一套兩居室93平的自住房，還有貸27w，出手的話最多135w。小孩今年兩歲多準備上幼兒園，所以今年四月份又在小區買了一個一室一廳的給老人住，45w，有貸22w。
首要需求是解決學區學位，我們小區對口的學區太弱，整個洪山區好初中也太少，有考慮武昌，光谷和漢陽（其他有合適的我們也會考慮），經濟實力有限，估計最多只能夠得著市重點，主要看中對口的初中。南湖目前要滿六，所以不考慮了。考慮過光谷二小，對口的小區二手房均價2.5w，也是望而卻步。
目前和老公有兩個想法：
一個是賣掉小的，在學區房對口小區買一套剛夠面積落戶的mini戶型，解決學區問題。
另外就是賣掉兩套，去整一套三室的學區，不知道哪個方案更好。
東瀾岸地處三環外，最近的地鐵也有兩公里遠，21年才通車，房價起不來，附近高校多，物業不作為，小區環境每況愈下，也想換地方住。
還補充一下，一室一廳的那套正在過戶中，證才滿兩年，兩套一起出手最快也要明年上半年。
回答：看你的情況，說實話，即使你賣掉東瀾岸小的，強行加錢買個老破小學區房，提前占個學區指標意義不大，只是臨時解決了你的一部分問題，你現在住的這個位置也是令你頭疼，過不了2-3年，你肯定還是要置換。
一旦這樣操作，還會跟老人分開，帶孩子也不方便，所以長痛不如短痛，趁這次一為孩子，二為換環境好的小區，三又能兼顧和老人住，一石三鳥，一次解決，以絕後患，至於投資房，改善房，可以後掙了錢，再買，畢竟你們還是年輕的90後，前途光明。
如果有能力，肯定是一個小區買2套最佳，一碗湯的距離還是很重要的，如果暫時沒這個能力，一鼓作氣，咬牙全賣了，上一套3房的學區房這才是正道。
那麼怎麼買？算了一下你能拿出來的總首付金額，可能最多125w，清空名下所有房產，按首套，可以夠到總價360w總市值的標的，貸款240w，月供1.3w左右，按你的稅後收入才25w，用於付月供的收入不夠支撐你的貸款，只能按小標的買。
理論上360w，按120平，3房2廳，你可以買到3w以內的學區房，但因壓力大，你只能考慮2-2.5w之間的學區房，就算按100-120平計算，總價200-300w之間，咬咬牙還是可以的。
那麼到底怎麼買？買哪個片區？其實我們曾經寫過很多次關於學區對口的文章。無非這麼幾個可能比較適合你：
1，漢陽區：遠洋東方境世界觀對口鐘家村小學，漢陽三初。福星惠譽漢陽城對口西大街小學。招商1872，保利庭瑞閱江台對口漢陽市重點小學。
2，武昌區：金沙泊岸對口實驗小學。招商一江景城對口紅鋼城小學。大華鉑金華府對口任家路中學。百瑞景對口武漢小學分校。東原啟城雙學區。水域天際，七星雪香花園對口南湖小學，中學。保利大都會對口廣埠屯小學。城投翰城對口南湖外校。
3，光谷：時代新世界，保利時代對口光谷一小，中建大公館，正榮紫闕台對口武漢小學光谷分校。琨瑜府和泛悅城肯定也會對口一個好學校。再就是萬科城市花園，萬科紅郡，現代森林小鎮都對口光谷的重點小學。綠地中心城，光谷188國際社區，聯投驛園對口光谷中心城一小。
4，漢口區，如果你不考慮，我就不介紹了！其實有幾個是不錯的，比如時代新世界對口崇仁路小學。恆大常青花園雙學區。中城悅城大興路小學和武漢一初。萬科漢口傳奇對口紅領巾2小，泛海國際對口紅領巾1小，都是3w以下的價格，也是你可以盡力摸到的。
具體還是看你自己，可能我個人建議：學區房以光谷，南湖為主，漢陽為輔。月供壓力大，選2w左右的，月供壓力可以承受，盡力去夠2.5w左右的。一步到位，解決你的三個問題。
Q&A | 柒
買房根據需求
提問：徐老師好，我夫妻二人都在光谷上班，目前在上班附近自住一套150平的複式洋房，是男方婚前財產，還有10萬元商貸；在光谷金融港有一套84平的地鐵學區兩房用於出租，婚後購買，還有12萬公積金貸款，孩子在對口學校上學，房子近幾年不能出售。
沒有換房需求，家庭年收入不到30萬，首持現金只有20萬，想再買一套房。資金有限，首付肯定還要想辦法，也不想還貸壓力太降低生活質量。
目前在關注恆大常青花園和光谷東，假設都能買到的話，請問徐sir建議買哪裡？其實光谷東也還沒有特別心儀的盤，如果徐sir建議光谷東的話，還請推薦一下具體樓盤，感覺徐sir對光谷東非常熟悉且看好。
回答：你這兩套房都不準備動也行，如果再買一套，現金只20w，我就想問你：20w你只能去雙柳買房了，連梧桐湖，紅蓮湖都買不起。與其去湊，求人不如求己，自己解決。
既然，複式樓貸款僅10w，肯定提前還掉，然後抵押貸款出來，拿出更多的子彈，選擇面更寬。
至於恆大常青花園好還是光谷東好，恆大新房16500精裝，區域二手22000，光谷東新房18500，二手19000左右。明顯短線純投資看恆大，一交房，投資凈掙50w。
光谷東我是很看好，但肯定不是這幾年，沒有3-5年的沉澱發展，光谷東目前2w左右的價格偏高了，但用發展的眼光看，肯定不高，長持5年一定會再次暴擊，5年看到3w問題不大。
至於買哪個項目，光谷東的住宅並不多，可選餘地也不多，能買到就不錯了。像中糧祥雲，碧桂園雲璽，雲境，瑞安光谷創新天地，龍湖香頌，龍湖光谷城，中建星光城都是不錯的。二手可以看看國採光立方，中建光谷之星，綠地中心城，光谷188，北辰優等。
所以你的這個問題：如果都能買到，短線肯定選常青花園，長持搞光谷東。