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提問：房姐，您好。老公我倆89年生，今年剛生娃。已有一套豐臺大兩居，Lj市價430w，還有35w貸款沒還完。倆人工資稅後到手一年40w，另公積金每月取現收入8k。可動用積蓄30w，想還清貸款後抵押獲得消費貸200w再向父母借100w上車二套，買個一居投資升值。
1.請房姐看下，未來收入年漲幅10%-20%的話是不是槓桿太大？有沒有更好的解決辦法。
2.目前看 a.勁松一區有個東西向小兩居3/12層275w(51p) b.勁松一區東向精裝一居280w(47p) c.萬年花城回遷一居40p東南向240w d.農光里的頂層或者底層一居 288左右，給點評下這幾個？還有其他標的區域推薦嗎
回答：1、槓桿不大，留足月供就可以。目前300萬的標地在北京選籌好的比較困難，處於紅海溢價最盛區，收益率會被削弱很多。
2、更優的做法的墊資再抵押買600萬左右標地，新標地抵押出來的錢預留至少一年半月供。剩餘現金還掉借款後還可以去重慶、瀋陽再看看。
3、目前幾個標地不太好，勁松一區房齡太老以後不好貸款，萬年花城回遷樓不值這個價。農光里不確定信息，可以淘下6以內的。
4、重要的是規划下一個標地大小，可以考慮下更優方案。
提問：房姐好，北京目前房地產市場處於什麼狀態，看新聞以及聽朋友說，降了些價格，目前適合建倉嗎？如果適合，北京哪些區域和板塊比較好？
回答：並沒有像新聞說的各種降，實地看看就知道了。前兩個月賣的業主到這個月有覺得賣便宜了想跳價的。
整體目前處於平穩可淘房階段，趕早不趕晚。區域跟板塊是需要知道具體情況跟手頭金額再推薦的。
提問：父母有資格買北京的共有產權，若能買到有必要買嗎？還是買二手。
回答：價格？地段？
買二手有挑好的標地？
核算下未來幾年收益率跟成本就知道哪個合適了
提問：房姐好，現有bj自有住房一套市值500+，還有貸款150未結清，無其他債務，可用現金150，年入160，jlh後有個sfsd資格，家有大寶今年兩歲，考慮到投資為主的話，1，因為家裡有老人幫忙看孩子，是否同小區全款入400萬左右老破小馬連道附近，全款在抵押...年後在北京入一套，選籌的話有推薦區域麼西城現在房價飆高是否還值得入，有朋友推薦西什庫...2，已經在辦深戶年底前估計搞定，資金不動的話是否去深圳3，全款購入cq一套在抵押入bj或者sz...房產小白，求翻牌...求指點
回答：1、目前政策jlh一年後才有首貸資格。自住還是投資需要考慮清楚，兩者大部分是相衝的。投資的話同小區給家人租就好了。
2、主倉優先，現金可選墊資抵押買600萬左右標地，西城學區房大部分溢價有風險。實在想要學區可以選我們目前7折筍東城學區房項目。或者十里堡、石佛營、青年路等東三四環挑選下，天通苑大面積也可。
3、年底深戶下來可以拿年收入作為首付買，注意留好月供。
4、全款購入重慶再抵押這個等有額外現金可以再繼續打。
提問：我們的目標是三五年後想買一套北京天宮院板塊三居，目前均價4萬5，總價450萬，沒有SFSD，現在資金不足先入瀋陽，能預測一下等我們想買的時候，單價能大致漲到多少嗎？6萬？8萬？我們需要籌集多少資金夠？
回答：天宮院4.5萬屬於溢價盤，不過這種剛需地鐵次新溢價短期內無法消除，只能平攤到未來逐漸攤薄，收益長期跑輸。
貨幣5年翻一倍，北京大約4年一倍，具體的周期行情不可預測。
評估價會越來越低。
提問：我是贛州本地人，在贛州投資好，還是瀋陽投資好
回答：三四線不建議投資，瀋陽可以買
提問：您好: 北京國貿附近旺座中心，小區辦公比較多，5萬一平，比周圍便宜不少，合適不？
回答：不合適 價值不大 增長點疲軟
沒燃氣 不能落戶 基本都是辦公
提問：北京老人票，接力貸的話選擇多大的標地最合適？推薦區域？（雙井？）
回答：接力貸審核比較看重老人和孩子的收入背景，嚴格考核收入負債比。 做之前最好找信貸員先核准下。
標地價格根據手頭現金情況和家庭收入及負債情況做測算，沒有明確標準。
推薦區域東三東四環，朝陽公園、雙井九龍山都不錯、望京、麗澤商圈周邊，看單套價格。
提問：請問君大，最近剛離婚準備買房，本人之前有過商貸已還清，還清後離婚且名下無房，請問是否有機會可操作首房首貸，如何操作？
回答：北京目前政策基本沒操作性。
市面上有渠道二變首，存在風險。
有風險備用資金可以試試。
提問：目前僅有信用貸50萬，如何籌款？京二套，想在北二環內買，全款再抵押，如何選籌呢？
回答：自由資金多少 負債多少 想買多大標地？
單純籌款，資質好信用貸可以辦到300萬，親朋好友拆借，借朋友信用卡信用貸。看你能湊到多少錢再選籌。
提問：您好，能否推薦幾個滿足如下條件您看好的小區或者大概指條明路，提示下需要注意的坑也好，剛剛計劃買房，完全菜鳥，啥也不懂（汗）:
1.剛需，非投資，不考慮學區房
2.小戶型，50平米以內
3.東三環或北三環或西二環里
4.預算380萬，公積金+商貸
5.大齡單身女青年
6.靠近地鐵，有電梯
回答：不考慮學區房的話面積可以放寬點，北三環跟西二環基本都有學區溢價。
除去交易費大機率可以買到60平左右，可以關注下朝陽公園、雙井、九龍山、勁松、百子灣片區一居或者少部分兩居。
最好買95年以後，自住的話先大範圍看一遍。
提問：你好，北京社保已滿五年，納稅才一年，算有購房資格麼？如果有，手頭40萬資金，有辦法上車tty麼？(本身是國企員工，名下外地有一套按揭)
回答：算，目前40萬還是二套資格真沒辦法買tty。先想辦法湊錢。
那邊大面積低單價才有價值，基本總價含交易費在550萬左右。這樣要求資金至少270萬。才可以操作墊資拿房。
提問：你好，本人2016年底頭腦發熱購入一套北京尚峰尚水50年商業產權一居，面積40+。本想作為投資，但因調控政策出台，此類型房產不能隨意交易，已失去投資價值。請問我現在是找機會把這套房儘快出手，還是先拿著等政策鬆動再賣呢？
回答：先掛著，能賣好價錢就出。大機率價格會被大刀砍，沒好價格就等合適時機，先留著收租吧。
提問：房姐你好，石景山遠洋山水三居一套（無貸），海淀學區老破小一套（DK100），有三個方案請您幫忙看看：1、二抵學區，賣掉石景山，湊齊1500買紫金長安方便自住和孩子上學；2、抵押三居500-600萬，留足1年半月供，LH全款再買一套bj；3、抵押石景山全款再買北京一套小的，剩下百萬再買重慶。資產增值的角度哪個方案好？有勞費心，多謝！
回答：1、一般不輕易出房。交易費太高行情也不合適。
2、這兩個月抵押政策不錯，資質好可以兩套都抵了。算好海淀能貸出100*2的錢就可以操作。
3、抵押出的錢直接全款壓房。投資重慶可以繼續抵這套，槓桿高了最好留足2年以上月供。
以上需要自身資質徵信好，最好提前諮詢抵押上限規劃好融資，謀定而後動。
提問：房姐，媒體現在一邊倒，都在唱衰房地產，鼓吹股市，您怎麼看？
回答：媒體永遠是唱空房價的。
zf明顯的邏輯，經濟越不好，越把資金向實體和股市推，越控制資金流向，樓市越來越行鎮化。
媒體永遠要保持」政治正確」，才能獲取更多流量。
提問：你好，有置換房子的想法，但不是很清楚樓市走向，請問上海今年樓市會漲嗎？現在入手合適嗎？
回答：多軍是無懼政策和調整的。限購限貸是試金石，它可以檢驗自己是真多,還是偽多，無視求真路上的荊棘曲折。
事實上,資深多軍歡迎政策打壓，它可以幫減少80~90%的競爭對手，特別是那些人傻錢多的土豪。當牆頭草們正感嘆錯失機會,垂頭喪氣時，殊不知有人正在偷偷實現1N,2N....8N,9N
而等到2~3年後的下一個風口，又是50%的漲幅等著我們。大城市的一個產證，不僅僅是套房子那麼簡單
那是張入場券，原來值100w，現在值200w，在可見的五年後,它值500w
最近1-2年有很多機會，等待20%有緣人摘取。
提問：如何看待北京學區房？聽說要取消
回答：學校的教學質量一定有好有壞，小學就近入學一定是根本性原因，所以無論哪個國家哪個城市都一定有學區房。但是
1目前北京頻繁出台的學區政策調控會導致腐敗，權貴會搶奪更多門票。
2學區政策的調控和學校質量的變化會影響學區房的前景。
3學區房價值=房子價值+學區價值，房子價值好判斷，並且接下來10年還會漲。學區價值我不好評價，並且不同片區有不同的風險，分校分流校址搬遷實力變化等等。
綜上，投資不要買學區房。詳見知識星球文章《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
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