涉及上億人，這則信息是否成為下一波「樓市」誘因？你在其中嗎？

長期以來，樓市新房和二手房價格都存在價差，房齡越大，與新房價格差距也就越大。這些房子主要存在於老城區，購房者習慣稱之為「老破大」、「老破小」。部分老舊房若無學區加持，轉手周期往往都非常長。

事實上，這些所謂的老舊小區，其地段和商業配套都非常成熟，只是苦於小區設施老化、外立面陳舊、車位不足、物業差等等。當然這也是老小區與新建小區房源價格的差距之源。舉個例子，在市中心，新房價格已經4萬一平了，而同地段的老房子可能只有2萬左右，房價足足差一倍隨處可見。

不過，這一切將迎來改變。在前兩天的國常會上，部署推進城鎮老舊小區改造正式擺上議事日程。「重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費」 。根據專家測算，這項工作涉及全國近16萬個小區，4200萬家庭上億人口。

此消息一出，引起了業內廣泛關注，這項非常浩大、涉及到各行各業的工程將對樓市產生怎樣的影響？參事仇保興認為，舊改涉及到的資金總額高達4萬億。這個數字著實不小，筆者認為出台的背景主要有兩個方面：

一是這肯定是一項民生工程。老小區由於容積率低，設施設備陳舊或根本就沒有，居住舒適度大打折扣，通過舊改，讓小區舊貌換新顏，有利於提高居民生活品質。

二是擴大內需、解決就業。這項投資巨大的工程，涉及到各行業各業基礎設施改造、建材、裝飾等等眾多行業，這將直接拉動相關行業需求，促進經濟發展。

這波聲勢浩大的工程，事實上，住建部早在2017年就已經提出，但從未像今天這樣上升到最高戰略層次，可以看出，這就是時機成熟與否的問題。隨著棚改貨幣化規模逐步壓縮直至退出，國家也不能把增長的希望全壓在房地產上，在經濟新增長點培育過程相對緩慢的情況下，舊改或是一個不錯的選擇。解決了老百姓的期盼，也拉動經濟增長，可謂一箭雙鵰之事。接下來，舊改正式推進可期。

那麼，舊改將對樓市帶來什麼實實在在影響？

從這些年房價上漲的規律可以發現，房子越新、品質越好，價格越高，而占據地段優勢的老小區房子反而不及郊區新房，以至於不少早期購房人心裡憋屈，即使賣掉老房子，也買不起新房。我們常說，風水輪流轉，接下來，舊改的穩步推進，必將對樓市和房價格局產生重大影響。

1.一二手房價差距將明顯縮小。從過往小區的案例來看，凡是出新過的小區，其宜居性得到顯著改善，與周邊新房或者次新房價格大幅縮小。南京某小區，出新之前房價為3.5W一平，出新之後房價跳到4.5W一平，跟周邊新房僅僅5-6千一平的差距。所以，舊改落地後，相信老小區房子與周邊新房價格將會明顯縮小。

2.對房價有一定推動，區域樓市基礎更為穩固。我們知道，正如前文舉例所說，同樣地段的房子，老小區2萬，新小區4萬。一直以來，一些買同地段新房較為吃力的購房者轉而選擇購買老房子，分流了一部分購房需求，但隨著老小區改造，新房與二手房價差縮小，區域內的房價基礎將會得到明顯提高，比如片區最低房價是2萬一平的老房子，通過舊改後，上升到3萬一平米。購房需求分流將不會那麼明顯，無論是賣房者，還是購房者，心理預期將會被拔高。

當然，舊改最大的瓶頸就是資金問題。當然，在先期試行的這兩年里，國家也積累了許多經驗，相信也不是不可解決問題，比如通過補貼加融資的模式推進。風水輪流轉，老小區改造已來，你在其中嗎？

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