轉自真叫盧俊
每到月度、季度關鍵時點的時候，總是盤點樓市的好時機。也正由於隨著時間的推移，樓市在成交量上有足夠的支撐，將時間拉長到前三季度之後，我們發現結果和月度並不雷同。
先來看下2019年前三季度上海樓市成交面積TOP30榜
成交總面積TOP30
季度榜單與月度不同點在於：TOP4分別是月度榜單的榜首項目，大華碧雲天還多次蟬聯頭名，所以統計口逕到了三季度9個月之後，依舊能夠位列首位。
萬科天空之城同樣發加推星之嶼，西郊金茂府也同樣如此。
強者恆強，這裡的強指的是體量，多個分期，或是加推。
當然，我們同樣不會忘記另外幾個月度冠軍。比如龍湖天璞、望園豪庭、中核錦悅府。
我們依稀能夠從這些銷售紅盤中歸納出不少買房選籌秘訣。
選籌秘訣 1
一二手倒掛
案例：大華碧雲天
來看下大華碧雲天之前幾期目前在鏈家網上的二手掛牌均價，便不難明白了。
大華碧雲天一二手房倒掛明顯，這是項目連續熱銷的重要原因。
大華碧雲天近4個月的銷售套數、均價及套數排行表現：
12月以及3月銷售都超過230套，套數排行第一，其餘兩月基本也排在第七、第八的位置。
近兩月的成交均價也悄無聲息的上漲了3000-4000元/㎡。
未來15號線直接在項目附近設站點，價值未來會有進一步提升的空間。
同為中環線邊上的項目，大華碧雲天賣著最便宜的價格，業主享受著遠高於價格的服務。
主打戶型做到了南北通透、三開間朝南的設計，得房率也高達80%以上，這個在中環線附近是比較少的。
大華深耕這一區域，配套發展成熟。
選籌秘訣 2
區位配套和定位
案例：龍湖天璞
龍湖天璞銷售火爆離不開以下這幾點：
1、區位：隨著「大虹橋」的概念越來越熱，周邊房價也被眾多投資客看漲。龍湖天璞項目位於嘉定江橋板塊，正處於虹橋居住區，通過嘉閔高架，大約20分鐘的車程便可直達虹橋商務核心區；
2、配套：（地鐵房）項目南側在建的14號線金園五路站，距離該項目約1公里，預計在2020年通車。作為上海目前在建地鐵項目中唯一穿越市中心區域的地鐵線路，14號線號稱媲美1、2號線，橫跨嘉定區、普陀區、靜安區、黃浦區、浦東新區五大區，途徑江橋、曹楊、陸家嘴、金橋等人流聚集點，「流量擔當」角色明顯。
3、定位：龍湖天璞地段雖在外郊環，但身為龍湖集團「天」字系產品，其定位仍舊是高端品質住宅。
4、園林綠化：小區的園林設計方面，依舊延續一貫的水準，與此前售罄的一期並無差異。
除了以上4點是熱銷主因之外，龍湖天璞二期在裝修標準上，與前一期的產品有不少的差距。如果說此前稱為豪裝，那此次可能只能認為是簡裝了。
而近期即將開盤的保利雲上很有可能接班龍湖天璞，可以預見，銷售不會差。
選籌秘訣 3
性價比
案例：西郊金茂府
一期四萬出頭的均價就能成為金茂府的業主，為剛需量身打造，性價比是日光碟的核心優勢。
後期由於有疊拼產品的加入，均價也水漲船高，但仍舊受到了市場的認可。
案例：萬科安亭新鎮
萬科安亭新鎮，無論是高層或是別墅，都有不錯的成績。總體來說，當前在售的是整個項目的公寓房最後一期產品，單價3萬不到，高層總價也基本控制在300萬內（300萬對於剛需購房者還是有足夠的誘惑力）。
同時產品、地段、環境相對還是不錯的，價格也相對較為適中，主要客戶為剛需和板塊內產業園工作的置業者。
選籌秘訣 4
多重因素（優點疊加）
案例：中核錦悅府
如今購買新房的的第一選擇就是去青浦：選擇多，價差高，品質好。
中核錦悅府單月成交300套以上，已經是近半年的高位，主要有以下3點原因：
1.地段優勢：距離17號線蟠龍路站較近，距離國家會展中心距離1.5KM；
2.價格優勢：周邊次新房中建錦繡天地二手掛牌均價6.67萬，而中核錦悅府帶精裝，成交均價5.6萬，一二手倒掛明顯；
3.產品優勢：100㎡三房兩廳兩衛戶型，可以說是一步到位。
青浦新房如此緊俏，還在於它的供應量也十分充足，購房者有足夠的餘地可以進行選擇。
徐涇買高層，朱家角買別墅。澱山湖買剛需，徐涇買改善。
一切都隨著17號線的長驅直入，一切都隨著長三角一體化青嘉吳而讓人們對未來青浦的發展充滿了遐想。
選籌秘訣 5
學區的力量
案例：紫竹半島
9月排名榜首的新房，來自閔行吳涇板塊的網紅盤，紫竹半島，成交總面積33660㎡，成交244套，均價54221元/㎡。
而就在一個半月前，大家都愛把紫竹半島與2KM之外的萬科青藤公園拿來PK。
由於此次推出的是花園洋房，容積率僅僅1.18，從舒適度上來說，是周邊高層產品無法比擬的。
層高3.5米同樣也是紫竹半島的一大亮點，干掛石材更是妥妥的豪宅范。然而，僅僅這樣的優勢還不足以使它高出萬科青藤公園1萬元/㎡。
於是，紫竹半島拿出了他們的殺手鐧，從幼兒園到初中都是閔行區域內一梯隊的學校：
華師大附屬紫竹幼兒園
華二附中附屬小學
華二附中紫竹學校
12年的教育一次搞定，可以說是是非常大的學區優勢了。
難怪乎，坊間把紫竹半島稱作是吳涇地區的「終極改善盤」，完全可以算得上是一步到位。
選籌秘訣6
前期品質和口碑
案例：四季都會（區域內無競品）
四季都會的熱銷源於它是區域內的僅有新一手房住宅，換句話說，就是沒有競品樓盤，並且和其他周邊樓盤相比，這個項目也是有價格優勢的。區域內唯一的真正意義上的軌交房，還是上海主要軌交線路的起始站。這是四季都會的另一個優勢。
案例：鵬欣一品漫城五期（多年開發和經營形成的良好口碑）
鵬欣一品漫城五期，是由來自上海本土老牌的開發商鵬欣打造的，也是上海為數不多的超大體量「別墅級」樓盤。
開發運營已有10年，分5期推出，產品涵蓋聯排別墅、洋房和高層，居住、生活一應俱全，堪比一座小型城市。
它的熱銷同樣有以下主要的原因：8號線蘆恆路站近在咫尺，所以同樣是實打實的軌交房。發展運營已10年，所以如今的周邊足以用配套完善來形容。
如今都有個全新的概念，將浦江稱為前灘南，就是一品漫城既可以享受浦江鎮的便利，同樣可以接觸3km之外的前灘的配套，雙板塊的利好都能沾染。
阿飛總結出了日光碟的幾個共性原因：
1.所處地段新盤較少，無競品；
2.區域內的標杆項目，品質保證；
3.產品好還不算，價格還優秀。
選籌秘訣 7
無可替代的稀缺板塊
案例：前灘東方悅耀
從認籌到銷售周期來看都不如此前的當紅熱盤晶耀名邸，然而，並不影響前灘成為陸家嘴之外，成為眾星捧月般關注的板塊。
君不再見華唐名邸租改售之後，進入二手房市場，單價直接破10萬，就能夠看出前灘的號召力和影響力，而唯一的區別只在於你能不能買到。
選籌秘訣 8
政策利好的美好遐想
案例：保利玲瓏公館
保利玲瓏公館占了臨港自貿區的光，低門檻同樣受到了不少剛需一族的追捧。
總體來看，熱銷產品幾乎還是被青浦、嘉定、奉賢、南匯等外環板塊包攬，市區項目並未擠進前十榜單。
TOP30中，超過六成的樓盤均價低於5萬元/平，總價基本在300-500萬上下，以上區域成為剛需上車的第一門檻選擇。從榜單中可以看出，「剛需」還是如今滬上購房人群主要的關注點，此外政府限價也使得某些高單價項目顯得更具性價比，關注熱度持續不減，開盤即受到追捧也是意料之中。
然後來看下成交套數TOP30，對於開發商來說，銷售面積榜尤為重要，因為是按照單位面積來銷售，而對於買房者來說，成交套數更加直觀。
排名可能有個別順序上的差別，但是總體態勢是基本一致的。
成交套數TOP30
然後我們來看一組有趣的榜單：成交均價TOP30
成交均價TOP30
為何說有趣？
因為這個榜單是按照成交均價從高到低進行排序，買不起，看看總可以吧。
目前魔都均價前2的項目湯臣一品和古北臻園單價都超過了20萬/㎡，並且套均總價都超過了1個億，就是有8個0，湯臣一品更是達到了1.7個億。
看了TOP30的榜單，我們基本上也悟出了一些門道。
比如如今上海的豪宅門檻，客氣的說，2000萬起。
此外，我們還能發現上海目前主流的豪宅區域板塊，要買豪宅的請重點關注以下3個板塊：
陸家嘴
黃浦濱江
金虹橋
然後，則是總成交金額TOP30
總成交金額TOP30
最吸金的項目——中海建國里
均價13萬出頭，銷售308套，套均總價2049萬，就這樣，總成交金額63.1億元；
榜眼項目九廬，套均總價2376萬，總計成交金額51.33；
TOP30總銷售金額都超過了21個億。
最後我們來看下整個板塊成交情況：
板塊成交套數TOP30
區域方面，TOP30榜單依然是被浦東（含臨港）、青浦、奉賢、嘉定松江這些外環大戶霸占。
板塊方面，中國樓市一直是個政策市場，自貿區新片區花落臨港之後，臨港新城板塊僅僅用了2個八九兩個月，總計成交2633套奪魁。目前臨港樓市仍然處於政策蜜月期。
其次為青浦徐涇、奉賢南橋、松江泗涇和嘉定嘉定新城，以上5個板塊前三季度成交套數都超過了2000套。
最後分享下前十板塊部分代表樓盤的好房點評，這些樓盤都是好房團隊人肉測評，我們從居住體驗、生活配套和價值回報三大維度，提供最真實的新房資訊，希望能夠成為大家的購房指南。
成交數據真金白銀，所以完全可以作為買房或者投資的參考。熟讀八條樓市選籌秘訣，希望能夠幫助大家在四季度中選到中意的樓盤和美好生活家。
以上為正文，來自阿飛，全篇新房數據來源：兔博士app