最近（8月26日）《土地管理法》修正案審議通過，
很多盯著小產權房的人，又開始蠢蠢欲動、躍躍欲試了...
1.
這也難怪。
因為這次修正法案里，有「集體經營性建設用地入市」這麼一條：
新《土地管理法》刪除了原法第43條關於「任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地」的規定，允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，並經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權後還可以轉讓、互換或者抵押。
意思是說，
村集體的經營性建設用地，可以不通過政府拆遷（即先將性質改為國有土地），而是可以直接在市場上往外租售。
相應的，不屬於某個村集體的外部人員，也可以合法地從村集體購買/出租土地了。
不再需要政府做「中間商」賺差價。
這條法案去年就已經在提，到現在正式通過，自2020年1月1日起施行。
這是不是意味著，小產權房要轉正了？要不要買？
我不這麼覺得。
2.
小產權房，是民間對在集體用地上建起來的、沒有房產證的住房的一種通俗叫法。
它們主要出現在城市內部或者城市近郊的集體土地上，是逃避了各種稅費、偷偷入市的住房。
比如最典型的是深圳，小產權房那可真是密密麻麻鋪天蓋地，占了整個深圳存量住房面積的40%左右，住房套數的50%以上，
比正規商品房還多出不少。
在新的土地法實施之前（也就是2020年1月之前），
小產權房只能在村集體內部成員之間流轉，村集體之外的交易，不合法，不受法律保護。
這也是購買小產權房最大的風險。
交易不合法，不是說不可以交易，反正你買了政府也不會來拆你的房...
而是說，這種房的交易具有非常大的爭議性，
這對買家是非常非常不利的。
不管你們的購房合同怎麼約定，其實都只是一個「君子協議」。
原村民房主如果真想反悔，分分鐘就是要拖著你打官司的節奏，而且極有可能打贏...
賣家什麼時候會反悔呢？當然是面對足夠大的利益誘惑的時候。
最常見的，一個是拆遷，一個是短期內房價大漲，
—— 產權清晰的商品房，房價大跌時尚且有「維權潮」；
產權有爭議的小產權房，在房價大漲時引發「毀約潮」一點也不奇怪，
真的，不要去考驗人性。
像什麼「進可攻搏漲幅和拆遷，退可守賺租金收益」這種說法，簡直是胡說八道。
小產權房，買家只有「退」沒有「進」，
最好的結果就是乖乖自住或者賺錢租金，
同時還要祈禱，短期內千萬不要有暴漲、拆遷或者「有希望轉正」這種好事，免得惹原業主眼紅...
3.
哪怕這次土地法修正，按照「法不溯及既往」的法律適用原則，針對的也是增量用地，
對已經建成的小產權房，並沒有提出明確的處理方法。
—— 實際上，現有的小產權房滿足「符合規劃、依法登記、經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意」這三個條件本來就非常少...
因此這部分存量住房，仍然存在很大爭議。
不過相比以前，新的土地法已經讓買家獲得了更多的保障，由「明確的不合法」變成了「也許可能會合法」，
這樣一來，賣家想再做「不漲拿錢走人、漲了追回房屋」這種沒有契約精神的事，底氣就沒那麼足了。
算是一個利好吧，至少讓已經買了的人稍微心安一些。
4.
但我仍然十分不建議買這種產權不清不楚的房。
想買小產權房，無非是看中了它便宜嘛，
價格一般只有同地段商品住宅的30%左右，或者更低。
賣不上價的原因是多方面的，比如，
產權不清晰，未來政策存在較多不確定性（是否合法、房屋用途、交易稅費等）；
不具有金融屬性（不能貸款、抵押）；
一般情況下，也不綁定福利（不帶戶口和學位）。
只能用於純粹的居住，或者出租。
從某種意義上來說，小產權房有點類似商住公寓，但又比不上公寓，
—— 至少公寓在產權上是清晰的、明確的，多數情況下也能貸款（可貸款比例低於住宅）。
（三種住房類型屬性對比）
那我們不妨仔細想一想，
本來買商住公寓已經很不合算了，為什麼要去買比公寓更差的小產權房呢？
5.
小產權房，尤其是一線城市的小產權房，利益糾葛太多，
想要「轉正」，道阻且長...
我的看法是這樣的：
往樂觀點想呢，小產權房可能會被允許上市交易，
只不過因為土地性質不同，肯定會跟商品房有所區別，
比如，成為低配版的公寓；
往現實點想呢，就繼續維持現狀，無解，也無需解。
買家運氣好，就平安無事；
運氣不好，出了糾紛，請自己去打官司...
總之，在現有的法律法規下，
購買小產權房風險和收益不對等，不是好的投資標的物。
什麼？你說沒錢買不起商品房，買套小產權房只為自住，只求「居住屬性」？
怎麼，租來的房它是不能住嗎？
既然沒什麼錢，好不容易攢點，就不要放在這種「高風險、低收益」的房子身上了吧…
再退一步說，如果一個人能拿得出的全款買小產權房的錢，
咬咬牙，也能付套正兒八經產權清晰的商品房的首付了。