說起小產權房，我想起了一個遠房的姨。
她曾經在某省會城市工作，買過一套三居室的小產權房，現在退休了，就拿來出租。
四五年前買的，花了幾十萬。
逢年過節走親戚就夸自己「會辦事」，親戚一聽說小產權都搖頭，她反倒非常得意，她說：
「那個小區基本不會拆遷，再租個二三十年問題不大。」
「再說了，萬一拆遷，還能賠一大筆錢咧！」
我不知道該不該告訴她，四五年前的幾十萬，都可以付一套商品房的首付了。
現在出租每個月兩三千的收益，如果當時買的是商品房，現在早就漲幾十萬脫手了。
而且，拆遷的賠償真的屬於你的嗎？
什麼是小產權房？
小產權房，是相對商品房而言的，目前還沒有明確的法律概念，只是大家對在集體用地上建起來的、沒有房產證的住房的一種通俗叫法。
本質上，小產權房其實是無產權房。
一般有三種形式：
1，個人或村民集資自建的。
比如，幾戶村民把零散小塊的宅基地湊在一起，改成七八層高的小樓房。
2，村集體組織建的統建樓。
比如，村委會把村集體的土地集中起來，自行開發。
3，開發商沒有經過報批，擅自建設。
某些開發商只「徵用」了農村土地進行開發，並沒有取得相應的審批手續。
購買這三類的房子只有房屋的使用權，並沒有完整的所有權，而且，風險無處不在：
（1）無房產證、土地證，房屋有可能被強制拆除或被拍賣；
（2）不能正常行使買賣、贈與、置換、繼承、出租等權利，即使簽定相關合同，也不受法律保護；
（3）不能貸款，即便全款買房後，如果後期遇到財務周轉也不能通過抵押方式獲得銀行的貸款；
（4）無拆遷補償，在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償；
（5）無法辦理落戶的小產權房，也無法獲得免費醫療和義務教育資源；
這些風險大家都知道，但還是抵擋不住市面上對小產權房的「飛蛾撲火」，
確實，如果說違建被拆吧，似乎都是個例，也不見國家對這些房子動真格；
說到不賠償，萬一賠呢，那豈不是一本萬利？
而且，指不定哪天就小產權就轉正了呢？
似乎，萬一，指不定……這些詞語都在博機率，但是，具體到我們個體的風險不是0就是1，隨便一個變動，連本帶利就打水漂了。
小產權最大的優點就是便宜。
一般只需要同地段、商品房價格的30%—50%，的的確確圓了很多人的住房夢。
但，不意味著真正便宜。
首先，正常商品房的成本構成一般為：房價=土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(25%)。
相比之下，小產權房吞掉政府土地成本(30%)和稅費(15%)的利益，一下就砍掉了近50%的價格空間，並沒有實惠太多。
而且，反倒在建安成本上剋扣嚴重，房子的規劃、質量、配套上遠遠比不上商品房。
便宜沒好貨還是次要的，最扎心的是，明明有「買方致富」的機會擺在你面前，而你卻沒有珍惜。
大家都知道，房子，不僅僅有居住屬性，還有金融屬性，也就是我們常說的投資。
那些信誓旦旦的以為只需要買個房子來自住的人，幾乎沒有人不關心自己房子是否漲價的。
那麼，我們就來算一筆帳，同樣地段的房子，假設小產權單價3000元/㎡，而住宅1萬/㎡，你有30萬的上車成本。
選擇商品房，你付30萬首付，能買到100㎡的小區房；
選擇小產權，你必須一次性付款，當然，同樣也能買到100㎡的自建房。
看起來似乎賺到了，
別傻了！價值30萬的小產權房和價值100萬的商品房能一樣嗎？
假設乘著「普漲」的東風，雞毛撣子也飛上天，在這兩年，兩者漲幅一樣。
那價值30萬的標的漲30%就賺9萬，價值100萬漲30%可是30萬啊！
更何況，小產權的升值速度，遠遠比不上正規商品房。
小產權不能落戶，沒有學位，既不能貸款也不能抵押貸款，除了自住，在增值上幾乎價值為零，升值速度遠遠落後；
所以，在房產投資上，選擇往往比努力更重要。
一旦押錯了寶，被拆遷被沒收被村民扯皮，你虧得渣都不剩；
即使有幸壓對了小產權房，漲了幾千還沾沾自喜，不如看一下，那些年你錯過的商品房，漲到幾何。
小產權最大的風險是，不受法律保護，不被國家認可。
即使擁有雙方簽訂的合同、協議或相關證明文件，均不具有法律效力。
說白了，不過是一次性交了幾十年的租金，然後聽天由命，隨時經受來自政府、賣家的突然轟炸。
一旦有重大利益糾紛，比如：房屋價格暴漲、拆遷等，賣家隨時可以以私下交易不合法為由，要求取消合同；
也就是說，即使拆遷了，也與你無關，村民賣方可以隨時違約，畢竟轉讓行為是無效的。
你以為的「博拆遷博漲價」收益，大機率算不到你頭上。
要是不漲價不拆遷也就罷了，越有利益，翻臉的風險越大。
即使沒有利益糾紛，你的房子也隨時面臨清理違建的風險，朝不保夕。
一次性掏一筆巨款去博機率，國家一出台相關政策就如驚弓之鳥，長期處於患得患失的風險旋渦中。
小產權最致命的傷害是，短期內不可能轉正。
對於小產權，政策從來沒有鬆動過，而且每隔一段時間就澆一次冷水，把轉正的火苗定期撲滅。
先是，前幾年，國土資源部進行了大規模的農村土地確權。在進行不動產統計、登記時，小產權房被嚴格排除在外。
接著，2017年9月20日，國土部、住建部聯合發出的《關於房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》就明確提出，防止小產權房通過不動產登記合法化！
最近，12月3日，廣東省自然資源廳發布《關於加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，其中明確提出，對小產權房等不符合法律法規規定的，不予辦理相關登記手續！
12月23日，提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，在土地制度改革上做出探索：非農建設用地不再「必須國有」。
也就是說，集體土地可以入市交易，很多自媒體又起風：是否意味著小產權房轉正有望？
還是那句話，小產權房轉正在五年內都不可能。
首先，這個草案只是單指工商業用途的集體土地可以入市，住宅的集體土地提都沒提。
其次， 除了法規限制，還有房價的不可逾越。
從全國來看，全國小產權房的面積約為73億平方米，接近商品房的70%。
越是發達的城市，城中村就越密不透風。
比如廣州就有100多個城中村，而深圳有過之無不及。2016年，深圳商品房、保障房存量不到200萬套，而城中村的小產權房則高達400多萬套。
如果允許小產權房轉正入市，不敢想像，會對商品房市場造成多大的動盪……
而且，反過來，要確保「房住不炒」，「堅決遏制房價上漲」的穩定局面，控制小產權房入市反而是最簡單最有效的技能。
所以，不要再心懷僥倖，被賣家忽悠了，一旦有任何拆遷補償成功或者轉正成功的事例，小產權房價格還不得暴漲？
寫在最後
小產權房，便宜沒好貨真的是老祖宗最樸實的大白話。
最致命的是，短期內看不到轉正的可能。
而且，無法使用槓桿，不能以最小投入撬動最大收益；
不具備商品房的金融屬性，意味著永遠無法真正享受房價上漲帶來的巨大福利；
城建更新速度越快，反而越有被清理的風險，所以也不能享受城鎮化的紅利；
各種受限，無法自由交易，不能隨著市場動盪或自身的變化而及時置換，相當於花大價錢買了一個大宗商品，只能借著通貨膨脹、物價上漲的大趨勢有零星增值。
說了這麼多，可能會有人說，我買這個小產權就是為了出租的，特別是在北上廣深這種人多地少的城市，租金收益確實可觀。
但是高租金的城市房價也不便宜，還必須一次性付款，比如深圳，買一套要兩三百萬，這筆錢用來理財，每個月收益也不輸月租。
如果你還要買，我只能說，除非真的便宜到不差錢，不然能不碰儘量別碰。