11月1日起，
房貸定價規則又有變化。
存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。另外，重定價周期不再是一年，還有三個月、半年供選擇。那麼，什麼情況可以申請調整？如何選擇更划算呢？
商業性個人住房貸款利率
啟用新定價機制
10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行發布公告，將從11月1日起陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。
根據公告，對於以浮動利率，也就是貸款市場報價利率（LPR）加減點報價的存量個人房貸，當它的利率加點值高於全國新發放個人房貸利率平均加點值30個基點時，借款人可以向銀行申請調整房貸利率LPR加點值，調整後的加點為全國新發放個人房貸利率平均加點值加30個基點。
全國新發放個人房貸利率平均加點值是多少呢？多家公告顯示，該平均加點值為人民銀行最新發布的全國新發放個人房貸加權平均利率減去對應季度五年期以上LPR均值。如果所在地區有個人房貸利率政策下限，則最終加點值不能低於所在城市房貸利率加點政策下限。
另外，對於此前不少貸款人認為房貸利率重定價周期統一為一年，不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況，六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調整為三個月或六個月，當然還可以保持為一年。值得提醒的是，在整個還款周期里，房貸利率重定價周期只能調整一次。
此前，中國人民銀行9月底發布公告，為更好地體現市場供求變化，維護借貸雙方的合法權益，將從11月1日起，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。完善的重點一個是浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。而另一個重點就是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。
有業內人士告訴記者，其它商業銀行近期也將陸續發布公告，明確新的個人房貸利率定價機制。商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制以後，人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。
快問快答：
1.問：如何判斷存量房貸利率加點值是否能夠調整？
答：存量房貸利率常態化調整是加點值之間的比較和下調。可以將貸款的LPR加點值與全國新發放房貸利率平均加點值+30BP進行比較，如果貸款的LPR加點值高，則可申請將貸款加點值下調至全國新發放房貸利率平均加點值+30BP。
例如，貸款利率為LPR-20BP，人行最新公布的全國新發放房貸利率為3.33%，考慮到對應季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國新發放房貸利率平均加點值為-52BP(3.33%-3.85%)。全國新發放房貸利率平均加點值+30BP為-22BP（-52BP+30BP），貸款加點值為-20BP，高於-22BP，則可申請下調至-22BP，下調後貸款利率為LPR-22BP。
2.問：全國新發放房貸利率平均加點值該如何確定？
答：全國新發放房貸利率平均加點值=人行最新公布的全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月公布的5年期以上LPR的算術平均值。
例如，人行最新公布的全國新發放房貸平均利率為3.33%，該季度內3個月的5年期以上LPR分別為3.85%、3.85%、3.85%，則其算術平均值為3.85%，全國新發放房貸利率平均加點值為-52BP。
3.問：從哪裡可以查詢人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸利率？
答：人民銀行會在每個季度首月的最後一天公布上個季度全國新發放住房貸款平均利率，可登錄人民銀行官網進行查詢。
4.問：何時能夠申請調整利率加點值或重定價周期？
答：自2024年11月1日（含當日）起，可登錄手機銀行APP，通過「貸款—房貸利率調整」申請調整利率加點值或重定價周期。
5.問：申請調整利率加點值有次數限制嗎？
答：申請調整利率加點值沒有次數限制，符合下調條件即可申請調整。
6.問：申請調整重定價周期有次數限制嗎？
答：在同一筆貸款存續周期內，僅可申請調整1次重定價周期，可選擇3個月、6個月或12個月做為重定價周期。重定價周期調整完成後將不可撤銷，請充分考慮，謹慎選擇。
在利率下行周期內，重定價周期越短，可以越快享受到利率下行帶來的優惠；但反之，在利率上行周期內，重定價周期越短，貸款基準利率也將越早進行重定價。
7.問：是否可以只調整重定價周期，不調整加點幅度？
答：可以，可分別選擇單獨調整重定價周期或加點值，也可一併申請。
8.問：調整重定價周期後，利率何時會進行調整？
答：調整完重定價周期後，系統會根據原重定價日和新重定價周期確定後續利率調整日。
例如，原來重定價日是6月5日，如選擇調整重定價周期為3個月，則重定價日為6月5日、9月5日、12月5日、3月5日，即在上述日期LPR將更新為前一日人行最新公布的對應期限LPR。
如原來重定價日是1月1日，選擇調整重定價周期為6個月，則重定價日為1月1日和7月1日，即在上述日期LPR將更新為前一日人行最新公布的對應期限LPR。
9.問：如何通過手機銀行申請調整的重定價周期或利率加點值？
答：可登錄手機銀行APP，通過「貸款—房貸利率調整」，選擇名下相應房貸後點擊「利率要素調整」，進入調整介面。在調整頁面，可選擇對利率加減點或重定價周期進行調整。
如申請調整利率加點值，系統會自動判定貸款利率是否符合調整規則，如不符合則無法看到調整選項，如符合可點擊「是」，然後提交申請，具體結果以銀行審批為準。
如申請調整重定價周期，在調整頁面選擇「是」並選擇重定價周期（可調整為3、6、12個月），系統自動根據調整後的重定價周期計算調整後下一重定價日期（註：該日期為系統預試算日期，具體以審批並調整完成後的日期為準），經確認後提交申請。
提交申請並經銀行審批通過後，銀行將會返回下調後的加點值或重定價周期，並簡訊通知登錄手機銀行簽約。需在一定時限內完成簽約，如超過規定時限，需重新發起申請。簽約成功後，系統將自動根據協議約定進行調整。
文/廣州日報新花城記者：林曉麗 王楚涵
來源：廣州日報