【品橙旅遊】9月20日晚，中青旅稱烏鎮旅遊擬通過上海聯合產權交易所掛牌轉讓其持有的濮院公司37.24%股權，掛牌價格不低於評估值2.54億元。
中青旅曾憑藉烏鎮、古北水鎮景區項目，在景區投資方面享有盛名。但濮院景區項目卻讓中青旅遭遇景區投資的「滑鐵盧」。中青旅從2013年開始籌備濮院景區項目，2016年正式開始建設，開業時間從2018年一直推遲到2023年，歷時十年的濮院景區，剛開業半年，就遭中青旅出讓，真相是什麼？是濮院景區項目不賺錢麼，還是出於降低房產去化風險的考量呢？另外，值得關注的是，在原股東是否放棄優先受讓權方面「有人不放棄」，誰會是接盤俠呢？
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濮院景區不賺錢麼？
2013年11月，中青旅控股子公司烏鎮旅遊與桐鄉市濮院金翔雲旅遊投資有限公司（以下簡稱「濮院金翔」）共同出資設立濮院公司，致力於桐鄉市濮院鎮有機更新項目核心景區開發。根據項目初期規劃，濮院景區用地面積1050畝，建築規劃面積42萬平方米，建設期3年，投資總額46.01億元。
自2016年起，濮院景區啟動建設，基於濮院鎮鎮區更新改造的整體安排，景區歷經多次調整，用地面積增加至1287畝，建築規劃面積增加至71萬平方米，投資總額增加至71.39億元，項目開業時間從2018年12月推延至2023年3月。
圖：濮院公司股權結構
鑒於濮院景區屬於濮院鎮鎮區更新改造項目的整體規劃，景區用地面積、建築規劃、建設期、投資金額等較初期均發生較大變化，經綜合考慮濮院景區作為重資產項目的投資回報期、對烏鎮旅遊的影響及中青旅對重資產景區投資的整體考慮等方面因素，烏鎮旅遊擬通過上海聯合產權交易所掛牌轉讓其持有的濮院公司37.24%股權，掛牌價格不低於評估值2.543億元。
圖：濮院公司2022-2023年7月主要財務數據
相比較而言，中青旅旗下的古北水鎮自2014年開始運營，在未做大規模推廣的前提下景區開業第一年即實現凈利潤1.16億元，經營情況超出預期。2014-2019年，古北水鎮每年均實現盈利，其中最高年度凈利潤達3.08億元。雖然2020-2022年古北水鎮整體上受到外部影響環境的不利影響，但景區抓住疫情平穩期積極推動經營回暖，在2021年仍實現凈利潤5465萬元。2023年上半年，古北水鎮累計遊客量67.84萬人次，同比增長88.76%; 實現營業收入3.51億元，同比增長 44.81%，虧損也大幅減少，經營業績亦逐步向好。
反觀濮院公司，截止2023年7月底，實現營業收入11.85億元，凈利潤1.82億元。照此來看，如果單純是景區收入恐怕比古北水鎮都要好，但事實是，濮院的收入遠不是景區收入那麼單一。
去房地產化？
從濮院公司財務數據來看，其資產負債體量並不算小。截至2022年末，濮院公司總資產109.09億元，而負債也高達103.62億元，凈資產僅有5.46億元，資產負債率達到95%。
實際上，濮院公司除開發濮院景區外，基於濮院鎮鎮區整體更新改造項目規劃及平衡培育期景區運營風險，同時包含開發銷售住宅類房產業務，截至2023年6月30日濮院公司房產存貨37.89 億元。也由此導致濮院景區與古北水鎮「觀光+度假+會展+文化」、烏鎮景區「度假+文化+戲劇+會展」的定位不同，濮院景區的定位是「歷史文化和時尚購物」小鎮。
在當前國內房地產持續走弱的情況下，降低上市公司整體房產去化風險，已經成為當前的首要任務。靠文旅項目拿地做房地產的好日子已經一去不返了，如何快速消化掉文旅地產項目減值所帶來的壓力也是中青旅有效提升業績的手段。2022年中青旅計提各項資產和信用減值準備合計人民幣1.23億元，超過中青旅2022年度經審計凈利潤的10%。其中，資產減值損失的8708.59萬元是針對房地產項目。
而中青旅對濮院景區開業以來的遊客接待情況一直是三緘其口，投資者多次在上證e互動平台上提問，董秘一直不曾正面予以答覆。
誰會是接盤俠？
從中青旅在上海聯合產權交易所披露的情況來看，原股東中有人並未放棄優先受讓權，也就是說濮院金翔和桐鄉市濮景旅遊開發有限公司（以下簡稱「濮景開發」）其中一家或者兩家均有可能會成為接盤俠。
但濮院金翔的實控人是桐鄉市財政局，而此次主導轉讓的烏鎮旅遊的股權結構中桐鄉市財政局尚持有34%的股份，桐鄉市財政局會一邊出售濮院公司資產一邊還購買濮院公司資產麼？而濮景開發則由陳向宏的頂度集團控股。陳向宏早已成為造夢古鎮的靈魂人物，無需多言。原股東沒有放棄優先讓受權的會是陳向宏麼？
陳向宏在此前的採訪中曾說，我一直告誡自己少碰兩個東西，房地產和投資，不是不好，是我做不來這些，我還是擅長現場做項目。一方面是歷經九年的保護開發，由陳向宏親自操刀的打造的濮院景區，另一方面是濮院公司留下的大額房地產業務，按照陳向宏此前的說法，他還會考慮接盤麼？從第三方平台得知，陳向宏已於7月底辭去烏鎮旅遊總經理職務，不論是烏鎮還是濮院，對陳向宏而言從感情方面均有不可替代的特殊意義。感情是無法替代的，但卻可以融入到對項目的設計與運營中，烏鎮或者就去最好的例證，陳向宏不曾持有一股。而烏鎮的開發也是由陳向宏主導引入中青旅，股改烏鎮旅遊，在此基礎上由中青旅資本運作加之陳向宏及團隊的產業運作，烏鎮旅遊才得以取得今日的成績。
另外，與烏鎮、古北水鎮不同，濮院的產業性質鮮明。早在明清年間，濮院就已經成為蠶桑絲織區域商品經濟中心，如今已經形成價值超150億元的「濮院毛衫」區域公共品牌，是國內產業規模最大、集聚度最高的毛針織服裝生產基地和集散中心。濮院正試圖將原先單一羊毛衫針織產業與「古鎮游+時尚購+人文美」實現深度融合，這對當地羊毛衫針織產業無疑是利好行為，當地羊毛衫協會或者濮院鎮政府是否會成為接盤俠呢？
除此之外，烏鎮旅遊還為濮院公司承擔了兩筆具有連帶責任的擔保，分別是10.78億和8.82億元。公告顯示，烏鎮旅遊已將「意向受讓方需同意承接烏鎮旅遊股份有限公司為桐鄉市濮院旅遊有限公司提供的全部擔保義務及責任並完成相關程序」作為股權轉讓前提條件之一。而濮院金翔的大股東金鳳凰服務也為濮院公司承擔了兩筆分別為11.22億元和9.18億元的連帶責任擔保。
綜上所述，誰會接手中青旅出讓的濮院公司股權呢？是桐鄉市政府還是陳向宏的頂度集團，甚至還是當地羊毛衫協會或者濮院鎮政府呢，再或者是其他機構投資者呢？