「以租代征」並不是一個法律概念，是我們根據現實中發生的具體案情做出的一個簡要的稱呼。所謂「以租代征」一般指相關單位或者個人不經過土地管理部門批准，擅自將農用地直接轉為建設用地或者通過幾輪流轉之後轉為建設用地。這是近年來很常見的違法徵收的形式，其目的就是為了減少補償。主要表現形式是通過租用農民集體土地進行非農業建設，或者先簽訂流轉協議，在協議中約定可以流轉，經過幾輪流轉後進行建設相關的非農項目。「以租代征」租金或者流轉費按年支付，一般在建設完成後大部分流轉費就不再支付。
國家的土地徵收分為集體土地徵收和國有土地徵收，涉及「以租代征」一般與集體土地相關，集體土地徵收按照最新的《土地管理法》規定的程序進行，需要發布土地徵收預公告、開展土地現狀調查和社會穩定風險評估、擬定征地補償安置方案、發布征地補償安置方案公告、組織聽證、辦理征地補償登記、簽訂征地補償安置協議、發布土地徵收公告、作出征地補償安置決定並組織實施。通過上述的規定來看法律程序比較複雜，而且集體土地徵收價值和正常的市場價值差距巨大，被徵收人與徵收人之間必然產生矛盾，為了規避繁瑣的程序和降低徵收的成本相關部門就採取了「以租代征」的方式。
「以租代征」違背相關法律，根據《土地管理法》第二條規定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
《土地管理法》第四十四條規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批准。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批准土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批准。在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批准。
《土地管理法》第六十條規定，農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准權限，由縣級以上地方人民政府批准；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
因此，農用地轉為建設用地，則必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計劃，並依法辦理農用地轉用審批手續。農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃並嚴格限定在依法取得的建設用地範疇之內。
以租代征違法性不用過多來說，我們主要談一下以租代征帶來的後果，我們代理的一個北方省份的案件，大家和村委會簽訂流轉協議（部分人沒有簽訂協議）30年，按照約定每年支付租金，在前幾年都按照時間約定，越往後就開始不斷延期，在第8年的時候開始不支付了，而在這8年中自己原來的耕地早就變成了政府所在地、行政辦公地，幼兒園、道路和小區。完全看不到原來土地的模樣，我們經過詢問開發的小區出售的房屋也能夠辦理貸款，在這些項目在建設中大家也沒有進行維權提出自己的意見，每年拿錢還準備等著拿30年，現在不支付租金才想起來維權，我們經過調查案涉地塊被分成了十幾個徵收文件，土地被征為國有了。南方省份的案件是有些人需要土地進行基本的生活，所以不同意土地流轉，其餘的部分人在相關部門的壓力之下被迫簽訂協議，又經過多次的流轉，在基本農田上種上果樹，結果經過三年現在土地就開始進行非農建設，引發糾紛。這兩種形式是目前大多數地方以租代征的結果，在維權中又發現有的就沒有簽訂過協議直接領錢，有的簽訂協議手裡沒有協議。總之在百姓在維權中困難重重。因為涉及的法律關係不只一個，手裡也沒有太多的材料。
基於以上情形我們可以從中得出一些基本的線索，土地流轉按照國家的規定是遵從自願原則的，相關部門包含村委會進行打壓強迫，其強制的背後邏輯就是在為違法作準備，所以作為土地使用權人對以租代征、強制流轉要保持謹慎，因為農用地是用來進行農業耕種，進行非農建設也屬於違法，簽訂的協議也屬於無效，所以即使流轉也保留簽訂的協議，因為根據經驗以租代征、強制流轉帶來的後果維權也已經成為標配。（孟登高/文）