FOF也入局！6家基金管理人官宣新增公募REITs為可投資範圍
隨著近日基金管理人密集官宣新增公募REITs為FOF的可投資範圍，公募REITs投資者再迎擴容。7月6日，國泰基金髮布公告表示，旗下國泰民享穩健養老目標一年持有期混合型發起式（FOF）明確投資範圍包含公募REITs。值得一提的是，前一日，銀華基金、天弘基金、易方達基金、南方基金、東方紅資產管理也相繼發布類似公告，其中更不乏養老FOF的身影。不過，回顧年初以來公募REITs表現，則並不亮眼，多隻產品收益率悉數告負。在業內人士看來，部分FOF明確可投公募REITs，可能帶來潛在增量資金入場，這也是當前公募REITs市場投資者所期待的。此外，建議投資者將投資期限拉長，理性看待當前下跌。
公募REITs迎新投資者
近期，多家基金管理人齊發公告將公募REITs納入旗下FOF投資範圍。7月6日，國泰基金髮布公告表示，旗下國泰民享穩健養老目標一年持有期混合型發起式（FOF）就可參與公募REITs投資事宜修訂基金合同、託管協議等法律文件，包括明確投資範圍包含公募REITs、增加公募REITs的投資策略等。
前一日，國泰基金也發布類似公告，宣布旗下國泰優選領航一年持有期混合（FOF）、國泰穩健收益一年持有期混合（FOF）2隻產品增加公募 REITs 投資策略。公告中，國泰基金表示，上述基金可投資公募 REITs。基金將綜合考量宏觀經濟運行情況、基金資產配置策略、底層資產運營情況、流動性及估值水平等因素，對公募 REITs 的投資價值進行深入研究，精選公募 REITs 進行投資。基金根據投資策略需要或市場環境變化，可選擇將部分基金資產投資於公募 REITs，但並非必然投資公募REITs。
7月5日，除國泰基金外，銀華基金、天弘基金、易方達基金、南方基金、東方紅資產管理公5家基金管理人也均發布類似公告，表示旗下FOF可投資公募REITs，並同時做出風險提示。
具體來看，易方達基金參與公募REITs投資的產品最多，涉及9隻FOF，包括易方達匯智穩健養老目標一年持有期混合（FOF）、易方達優勢風華六個月持有期混合（FOF）等。此外，南方基金、天弘基金各有8隻FOF，東方紅資管、國泰基金、銀華基金新增數量分別為4隻、3隻、2隻FOF。
事實上，公募基金旗下FOF爭相布局公募REITs投資與監管的支持不無關係。就在7月6日，證監會債券監管部主任周小舟在「民生、消費、產業 REITs發展峰會」開幕式發表致辭時就指出，證監會正著力推動REITs市場常態化發行，完善基礎制度、加強市場監管，推動公募FOF基金配置REITs等。
有望帶來增量資金
細化產品來看，上述新增可投資公募REITs產品中有不少養老FOF的身影。其中，天弘基金旗下養老FOF最多，包括天弘養老目標日期2045五年持有期混合（FOF）、天弘永豐平衡養老目標三年持有期混合型發起式（FOF）等7隻產品，在其全部參與產品中占比超八成。
就FOF布局公募REITs投資的原因，北京商報記者發文採訪上述部分基金公司，但截至發稿暫未收到回復。在三盛資本投資總監李超看來，FOF將公募REITs加入投資範圍是與國際接軌的一個動作。在海外市場，以養老資金、保險資金為代表的長線資金已經是REITs的主要投資者。公募REITs收益相對穩定、流動性高等特點與險資、養老FOF要求的低波動、穩定回報特性吻合。當前公募旗下FOF布局公募REITs投資可能也出於這一考慮。
監管也早已關注到配置型長期機構投資者在公募REITs中的角色。3月7日，證監會發布的《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》中，曾明確推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體，助力市場平穩運行。
不過，雖然當前公募REITs受到火熱布局，但若回顧其上半年表現來看則並不出色。東方財富Choice數據顯示，截至7月6日，全市場28隻公募REITs中，除4隻2023年上市產品外，24隻公募REITs自年初以來悉數告負，其中10隻產品跌超20%。
而從反映滬深市場上市REITs整體表現的中證REITs指數來看，截至7月6日，中證REITs指數近一年已跌21.74%，近一個月也跌19.3%。
對此，李超總結稱，年初以來由於受到住宅板塊部分公司負面消息影響以及部分園區租戶倒閉影響，公募REITs二級市場價格有所下行，甚至有跌破發行價的情況發生，但根據海外市場的情況看，長期而言，美國REITs收益率跑贏美國相當一部分股指收益率。因此，長期來看，決定投資者收益的還是整體經濟發展趨勢，建議投資者將投資期限拉長，理性看待目前下跌。
中信證券首席經濟學家明明也指出，儘管當前市場仍然表現低迷，但其中不乏積極因素。對於此次部分FOF基金明確可投公募REITs，一方面，潛在增量資金的入場是當前公募REITs市場投資者所期待的，雖然實際投資規模尚不確定，但事件本身或能扭轉存量資金持續的做空情緒。此外，公募REITs的估值處於歷史低位，增量資金的入場或更快更積極，以抓住當下市場偏離基本面的超跌所帶來的底部機會。另一方面，過去當公募REITs上市滿一年臨近解禁時點時，市場的做空情緒往往較為集中，而FOF基金的入場或將顯著緩和公募REITs解禁前後面臨的利空環境，甚至可能扭轉為利多。