2019年第09號強熱帶風暴「利奇馬」（LEKIMA）昨天傍晚登陸山東，帶來了強風和強降雨。最致命的還是強降水，影響之大，見諸報端，這裡很心疼受災的山東各地，包括濟南、章丘，願天災不再降臨這片土地，風雨同舟共渡難關。
一場連綿不斷的大雨，檢驗了全國各地多少樓盤的房屋質量；同時也檢驗了城市的排水系統是否完善。濟南的排水系統再也不像12年前那般落後，但濟南部分新樓盤的質量卻沒怎麼進步，還不如12年房齡的二手樓盤。
這場大雨給我們的警示，遠不止如此。關於颱風、強降水對於我們在濟南買房的影響，參考君有一些思考跟大家分享，共兩篇，今天是第一天，改天會為大家推送第二篇，歡迎關注。
NO. 1｜壹
問題樓盤、頂樓、地勢低洼的小區慎買
不論是新房還是二手房，濟南都有不少房屋質量存在問題的樓盤。大雨過後，很多樓盤的問題隨之爆出。對於證據確鑿、質量問題嚴重、質量問題頻發的新樓盤，一定敬而遠之。對於購房小白，想知道一個樓盤有沒有問題很簡單，直接在百度輸入某樓盤的名字+「維權」兩個字，就會搜到一大串的相關信息。
很多新樓盤的頂樓單價相對便宜，但將來隱患很大，慎重入手。很多售樓處吹捧新房建築工藝先進，10年內可以杜絕漏水的情況發生。不要信那套說辭，現在很多新樓盤連正常樓盤都難以保證樓上不漏水，更何況頂樓。
二手房中的老破舊頂樓，尤其注意。這類房子一是房齡較老，建築材料已經老化，容易被腐蝕，每隔幾年就得修一次房頂；另外很多頂樓樓道有天井，房頂的雨水可能會灌進樓道。
地勢低洼的小區慎買。濟南有不少小區，地勢低洼，且排水系統不暢，每逢大雨必淹。比如天橋區小清河以北的山東化工廠宿舍，小區地勢較低，每逢大雨就積水的問題一直未能徹底解決。
山化宿舍
小夥伴們看房選房的時候，可以問問小區周邊的鄰居街坊，雨季的時候這裡是否容易積水。也可以上網查查新聞，看看在此地有沒有發生過什麼洪水災害。
NO. 2｜貳
濟南地勢南高北低
濟南有一句老話「住東不住西、住南不住北」。這句老話流傳了好多年，剛開始流傳的時候，濟南主城區的格局還在二環以內。現在濟南東西部框架已經拉開，且西部發展的也不錯，這句俚語要客觀看待。但對於「住南不住北」，中短期來看似乎還在應驗。
濟南地勢南高北低，南依泰山北枕黃河，海拔自南向北逐漸下降。通過濟南地圖各個片區的海拔高度可清晰感受到：二環南、旅遊路的海拔高度多高於100米甚至200米，北園大街以北的海拔高度多在30米以下。從二環南路到二環北路約有100米的高度差。
百度地圖顯示的海拔高度（數據僅供參考，點擊可看大圖）
濟南境內河流流向多是從南向北，且黃河濟南段是地上河，南部來水彙集到北部，形成大明湖等積水區域後，只能通過小清河排放入海。每到多雨季節，南部山區大小河流爆滿後向北奔流，排放不及經常在北部形成城市內澇。濟南越往北越容易積水。
濟南地形圖，點擊可查看大圖
今天下午2點左右，小清河黃台橋路段當前水位已超過警戒水位0.81米，羊頭峪西溝和廣場西溝的經十路段當前水位尚在警戒水位以下4米多。
數據源自濟南水文局
從地勢高度及自然環境來看，濟南南部優於北部。對於改善群體來講，如果資金預算充足，且沒有地域粘性，比較在意自然環境，再置換時可以考慮下濟南偏南方位。大體方位可以圈定在經十路以南，像英雄山、二環南路、旅遊路等周邊都不錯。
NO. 3｜叄
濟南房價由高到北逐漸走低
打開鏈家網，點擊查看片區區域均價，我們會發現，濟南房價曲線路徑跟地勢曲線較為吻合，都是由南向北逐漸走低。
以二環東路為例，南部的環山路、燕山片區二手房掛牌價在2.5-2.6萬；中部的七里河、洪家樓片區二手房掛牌價在1.7-1.8萬；北部的蓋家溝、全福立交橋片區二手房掛牌價在1.4萬-1.6萬。
以濟洛路為例，南部的領秀城、十六里河片區二手房掛牌價在2.1-2.3萬；中部的火車站、館驛街片區二手房掛牌價在1.6-1.7萬；北部的濼口、標山片區二手房掛牌價在1.4-1.5萬。
濟南多個片區房價差距較大是多方面因素綜合作用的結果，比如自然環境、學區配套、商業配套及各種基礎配套等，其中地勢高低對房價高低的影響很大。
地勢低洼、土質濕軟的地方，容易濕度較大，雨季里牆壁、地板容易潮濕，夏日裡蚊蟲較多。低洼之地由於地勢的關係，下雨天容易積水，甚至會有被水淹的危險。大雨之後，道路容易積水，給附近居民出行帶來很大不便。這已是制約片區房價的瓶頸。
地勢較高、土質板硬的地方，濕度相對偏小，即使住在一樓，一般也沒有潮濕的感覺。濟南很多豪宅、別墅項目建在南部地勢高的區域，不僅是因為南部區域空氣品質高、綠化環境好，也有地勢高、安全係數高的考慮。像龍洞、輔仁、漢峪片區旅遊路以南部分等地勢較高的區域，逐漸積聚形成富人區。
8月4號的小清河
濟南北部地勢較低，自然而然承擔了大量的泄洪工作，北部城區的排水系統面臨較大的改造壓力。好消息是，今年4月份，山東省交通廳發布小清河復航工程PPP項目中標公告，中國鐵建所屬企業與山東海洋集團等四家單位組成的聯合體拿下了總投資133億元的工程。小清河復航建設周期為3年，2022年正式運營，運營期到2048年，長達27年。小清河復航將顯著提高小清河幹流的防洪能力，期待工程早日建成。
最後，參考君想要說的是，在大自然強大的力量面前，一切人造建築都只不過是一葉扁舟，大部分樓盤都會出現一些問題，沒有不透風的牆，沒有完美的樓盤。一場超強颱風考驗了各個小區的房屋質量和品質。一個能經得起風雨考驗的小區，既需要在樓盤開發建設之初的精工打磨，在交付之後，也有賴於物業的精心維護、保養。
每一次颱風，我們的歲月靜好背後，可能都有著眾多物業工作人員頂風冒雨、辛苦作業的身影。樓盤出現問題，誰都不願意，但有些問題是可以修補，風風雨雨你我都不容易，我們要鄙視、譴責那些被這場颱風打出原形、表現「突出」的小區、樓盤的開發商，但我們也為在這場颱風中默默付出的物業工作人員致敬。
關於颱風給予濟南樓市的影響，第二篇改天更新，歡迎關注。
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