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從企業家的角度探究商業本質
01
這幾天，很多朋友跟我說，朋友圈裡的房產中介、銷售們集體高潮了。
原因就在於24日，中央政治局經濟工作會議對於房地產有了新的研判。
其中有一句話很關鍵，「適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策」。
決策層對房地產態度的「轉向」，加上國務院提出「在超大、特大城市推進城中村改造」，讓久旱盼甘霖的地產人們徹底「沸騰」了。
什麼「棚改2.0」、「首次不提房住不炒」、「政策轉向」、「再不上車就來不及了」的口號喊得那叫一個震天響。
其實我也能理解，畢竟由奢入儉難，過去習慣了躺著掙錢的地產人們，這兩年確實受苦了。
但是，這次的新提法配合城中村改造，真的是下一波房地產大牛市的發令槍嗎？
政策的定位和目的是什麼？房價會有什麼樣的變化，是不是該上車？
今天我們來仔細探討這些問題。
02
地產人之所以高潮，是因為這次的「城中村改造」，聽起來和2015年「貨幣化棚改」非常相似。
要知道，15年那次貨幣化棚改，成功推動了全國範圍內的房價飛漲，熱門地區的房價一躍翻倍。
什麼是貨幣化棚改呢？
棚改，就是棚戶區改造，就是拆遷。
貨幣化棚改，就是拆遷完的補償不是分房子給你，而是直接發錢。
拿了錢，你自己去開發商手裡買，想怎麼花就怎麼花。
政府給老百姓發錢，把地收回來，賣給地產商。
地產商拿了地蓋房子，拆遷戶拿了錢，找地產商買房子。
如此形成閉環，拆遷帶動的需求保障拉著房價開始起飛。
聞風而動的炒房客們加入了這場饕餮盛宴，房價就此漲到了一個普通人難以企及的高度。
誒，那麼這次的「城中村改造」，和當年的棚改有什麼區別呢？
第一，方式不同。
當年主推貨幣化安置，這次城中村改造，是「留改拆增」，以保留利用為主。
只有那些實在不能修補的危房，才會拆除，而且，拆除之後很大機率也是發房票，不發錢。
第二，速度不同。
那年是轟轟烈烈的全國運動，是掛鉤了政績、財政收入快速推行，而這次要求「成熟一個推進一個」。
過去是下猛藥，這次更像是慢調理。
第三，範圍不同。
15年是全國範圍內的拆遷，這次只集中在21個超大、特大城市的城中村。
第四，最重要的是時代不同了。
我們從央行、國家統計局計算了一個數據，2015年，中國居民的槓桿率只有38.9%，但到現在中國居民的槓桿率是63.3%。
這個槓桿率什麼意思呢？
就是100元的房產，有63.3元都是貸款了，這麼看，「漲價去庫存」還能玩得動嗎？老百姓有錢買嗎？
03
那麼，我們預測結果是這次「城中村改造」很難做到「漲價去庫存」，那它的目的究竟在哪呢？
在我看來，目的其實很明白。
「投資」一直是中國三駕馬車中跑的最快，最有勁的那一匹。
這一次的城中村改造，就是政府主導的精準基建投資。
政府之前投資修路蓋房，招商引資，吸引的是農村居民、外地居民到城市定居。
現在除開超大、特大城市，其他地方基本上吸引不來「增量人口」。
在超大、特大城市中，城中村的定位算是一個被長期忽視，但可以產生極強連鎖反應的投資標的。
我們猜一猜，本次改造能產生多大的經濟利益呢？
根據民生證券的估計，未來三年城中村改造的投資額可能達到每年1萬億左右。
由此會帶動水泥、建材、家電家具、裝修、運輸、甚至電梯、廣告數十個上下遊行業發展。
企業會拿到訂單，就業問題會得到緩解，城中村居民的生活條件也會得到改善。
一言概之，城中村改造這種定向的「基建投資」，既能刺激經濟，又能兼顧民生。
但是，這會意味著樓市的春天就此到來了嗎？
這是一個很敏感的點，也是這次改造會觸及的核心問題，我的判斷是從目前的需求關係來說，並不意味著樓市又要猛漲。
誒，為什麼呢？不是說這是「首次不提房住不炒」？
第一、這不是首次不提。
從2016年「房住不炒」首次提出以來，2017年4月、10月，2018年7月的經濟工作會議上都沒提。
第二，現在也不用提了，因為沒人炒房了，「保交樓，不觸紅線」才是今年地產企業的核心。
所以，與其糾結「舊提法」，不如關心「新表述」。
「房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢」，這才是核心關鍵。
房地產市場現在的問題是有效需求不足。
什麼是有效需求？
一是老百姓手裡的錢。
64%的居民槓槓代表著三分之二的人身上都有負債，或者你的房產64%還是貸款，加槓桿的金融遊戲難以為繼。
二是買房的剛需，人口。
2015年，中國出生人口是1800萬，今天已經跌破千萬。
房地產的長期需求，在肉眼可見的下滑。
所以，我認為這次「城中村改造」的目的，與其說是針對房地產市場，不如說是著眼於整個經濟大局。
通過定向投資的方式來拉動經濟增長，增加居民收入，增加有效住房需求，以此來給房地產注入活力。
15年的改造就像是給一個快要休克的人打了一針腎上腺素，而這次更像是用中藥來慢慢調理過去被透支的身體。
04
講清楚了這次「城中村改造」的真實目的和我們的判斷，我們也來分析一下其中的困難，或者說特殊點。
城中村改造，從來都是一個麻煩事，面臨著很多問題。
其中，最重要的一點，就是錢從哪來？
15年的那次棚改，是央行給國開行貸款，國開行再直接給地方政府貸款。
大水漫灌，說的就是這種手段。
但現在已經明顯不能搞大水漫灌了。
這次的會議，也沒有說錢從哪來，但是說了一句「要積極引入民間資本參與」。
這是對誰說的？對地方政府和民間企業說的。
這也是本次城中村改造只限定在這21個超大、特大城市的原因所在。
我猜測，之後可能會以地方政府發專項債的方式作為「藥引子」。
把改造後用來做商業、做保障性住房的房產所帶來的現金流，打包做資產證券化，再引入民間資本的參與。
放眼全國，只有這21個超大、特大城市還有足夠多的城中村。
只有這21個城市還能發的起債。
也只有這21個城市的項目對民間資本還有吸引力。
所以，我們要真正體會的是這次政策背後更深層次的意義，不能把目光僅僅局限在城中村改造能不能給樓市帶來「第二春」。
供求關係轉變，有效需求不足，不僅是當前中國房地產市場的問題，也是當前中國經濟的主要問題。
過去抓住風口一夜暴富的時代已經一去不復返了，商業要回歸根本。
商業的本質是創造出真正被需要的供給，才能獲得有效的需求。
很多人都指望著國家再來一次強刺激，希望「天降猛男」，救經濟於水火之中。
但很遺憾，飲鳩止渴沒用。
無論是政府、企業、還是個人，都需要改變以往的路徑依賴，適應新的環境。
05
最後，其實還有一個問題讓我非常在意。
城中村改造了之後，原本居住在這裡的人們，還能留得下嗎？
城中村雖然有點髒亂差，但它擴大了城市的下限，是很多底層群眾在大城市唯一的容身之所。
它具有先天的居住成本低，包容性強的特徵。
我非常直白的說，城中村改造升級之後，原本的高性價比，對底層群眾的包容性都會丟失，城中村租戶的生存成本會抬高。
因為天下沒有免費的午餐，改造的成本需要租客承擔，民間資本的投資需要回報，這才是赤裸裸的商業現實。
每每遇到這種事，我還是會想到杜甫的那句千古流傳的詩：
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。
希望這次的城中村改造，能真正慢工出細活，把好事辦好。
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責任編輯 | 羅英凡
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