【導讀】萬科半年報：實現融資超600億元，三大主業競爭力凸顯
中國基金報記者 張燕北
8月30日晚，萬科發布2024年半年報並舉行2024年中期業績會。
儘管在行業調整中，上半年營收同比下降、凈利潤同比盈轉虧，但萬科仍逆勢實現高質量交付、銷售跑贏大市、年內境外已無公開債、旗下商業REIT上市等多項成果。
業績會上，當被問及對未來市場走勢的看法時，萬科董事會主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求絕對量的規模仍然巨大；而從短期看，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，為市場需求的復甦積蓄能量。
上半年實現營收1427.79億元
萬科半年報顯示，報告期內，公司實現營業收入1427.79億元，同比下降28.93%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為-98.52億元，同比盈轉虧。
對於虧損的原因，萬科已在7月業績預告中做過解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下降、大宗和股權交易虧損、部分非主業財務投資虧損以及減值計提。
由於計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預告區間。一位資本市場人士指出，按照監管規則，最終業績在預告區間上下20%以內浮動都屬正常範圍。
「因為現階段結算的主要是2021年及之前獲取的項目。當時行業仍處於高增長時期，房企尤其是頭部企業為了『保規模』、不掉隊，在激烈的土地競爭中難免拿到高價地。而2022年後行業進入深度調整期，『保現金流』又成為第一要務，為全力銷售回款，以價換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。」上述人士說。
實現新增融資和再融資超600億元
儘管上半年經營面臨多重挑戰，萬科仍實現多項成果，包括二季度經營性凈現金流轉正、實現新增融資和再融資超600億元。
經營端而言，半年報顯示，萬科二季度經營性現金流較上一季度環比明顯改善，實現42億元正向現金流。
具體來看，萬科實現超100%回款率，銷售回款近1300億元。與此同時，伴隨交付高峰過去，萬科經營層面的支付壓力已在下降，上半年交付總量同比下降超過30%，工程支付量也相應降低。
融資端而言，萬科積極主動轉變融資模式，融資渠道保持暢通，獲得各方尤其是主要金融機構的大力支持。
半年報顯示，上半年，萬科合計新獲融資、再融資612億元，新增融資綜合成本為3.66%，其中境內為3.60%，創歷史新低，加權平均債務期限為5.31年。
萬科進一步表示，截至7月末，新增融資和再融資完成總量超過670億元。考慮到供應鏈融資變動，公司合併報表有息負債加供應鏈融資總額較年初下降約172億元。
聚焦三大主業
同時尋求多賽道REITs突破
上半年，萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，穩步提升核心競爭力。
綜合住區業務方面，銷售跑贏大市，高質量交付7.4萬套房子。上半年萬科銷售1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現優於百強整體水平。此外，上半年萬科租賃住宅業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。
同時，萬科長租業務的存量資產盤活的模式不斷成熟，傳統商辦資產「由售改租」的新模式取得巨大突破。上半年開業的深圳和頌軒項目，1088套公寓由售改租，開業即實現滿租，同類模式今年已盤活房源數超5500間。
業績會上，當被問及萬科長租公寓目前經營狀況及未來競爭優勢時，萬科總裁、長租公寓事業部首席合伙人祝九勝表示，「集團堅定地好看長租公寓這項業務，並始終把長租公寓作為萬科的三大核心業務。上半年，泊寓在規模、業績、能力、模式方面均取得了成績。」
物業服務方面，萬科實現營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業積極挖掘市場機會，在行業增長挑戰下實現營收雙位數增長。
值得一提的是，伴隨房地產行業發展變化，REITs已成為行業新發展模式的重要探索之一。今年4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。
萬科方面表示，REITs對於萬科的重要意義，在於促進打造優良資產，包括完善資產的各類權證、提升資產的經營效益、為經營性資產的投資標準提供重要的參考依據。
關於大宗資產交易整體進展情況，萬科執行副總裁、營運長劉肖表示，今年前7月，萬科大宗交易累計簽約204億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等31個項目，所以今年能夠完成「一攬子方案」中大宗資產交易的目標。
下半年待交付房源近10萬套
在中期業績會上，就投資者所問的公司下半年的資金狀況和償債安排，萬科方面也作出回應，並且表達了對保交房和保兌付的充分信心。
萬科稱，下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅餘20億元境內債券待還。
萬科同時表示，公司會錨定既定的經營目標，繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入為出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。
「萬科會儘可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。」萬科管理層稱。
在被問及公司現金流和融資情況時，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在業績會上表示，依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，萬科有信心保持經營穩定，完成「保交房」和「保兌付」的工作。
「儘管現階段經營上仍面臨著挑戰，但萬科一定會全力以赴過好關，在確保項目能按時、保質交付的同時完成各類債務的兌付。」她說。
郁亮：中長期潛在住房需求絕對量規模仍然巨大
在中期業績會上，當被問及對未來市場走勢的看法時，萬科董事會主席郁亮也進行了回應。
郁亮表示，從中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大；而從短期看，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在為市場需求的復甦積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。
萬科方面進一步解釋稱，首先，新房產品力、服務力比之前有了非常大的提升。隨著房地產供需關係發生根本性變化，市場競爭關鍵要素從過去的規模變為產品力和服務力，也就是給消費者提供優質住房。行業的產品疊代速度已經加快到3、4個月就要更新一代。開發商卷產品、卷服務，對消費者來說是件好事情。
產品力、服務力提升的同時，新房的性價比也在提高。房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置，新房產品的性價比有比較大的提升。
萬科進一步表示，政策端對多樣化住房需求的支持也讓買房變得更容易了。在供給端，新房的供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計為5億平米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。「供求關係的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件」。
編輯：艦長
審核：許聞