觀點網 自6月下旬公募REITs擴容以來，國內再度掀起一陣資產證券化熱潮，C-REITs（即中國房地產投資信託基金）亦成為資本市場聚焦的領域之一。
以保障性租賃住房為例，市場消息稱，8月16-17日發售期間，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT發售首日即共計獲得認購資金超過660億元。8月18日最終發售結果公布，3隻基金的網下投資者認購倍數分別達130.21倍、112.29倍及106.20倍，創下歷史新高。
另一些新玩家躊躇滿志準備入場：8月12日，南山控股旗下寶灣物流擬以4個物流園作為底層基礎設施項目發行公募REITs；8月15日，東久新宜旗下「東久新經濟REIT」獲上交所受理，這被譽為首單民企作為原始權益人的REITs。
C-REITs逐漸擴大基礎設施領域，令市場看到了發展機會。一方面它為經營性物業提供了退出渠道，顛覆了物業低效、流動性差的格局；另一方面，在吸引更多企業關注存量業務的同時，它亦引導更規範化的經營，最終激發存量活力。
在近期舉行的2022博鰲房地產論壇上，「公募REITs將是顛覆性的變革」成為與會運營商、金融機構的重要共識，挖掘存量價值、打造REITs平台則已是公開秘密。
實際上，在尚未達到發行條件的Pre-REITs領域，一些企業已開始介入標的項目。包括購物中心、養老機構、長租公寓等暫未列入REITs範圍的資產，也被認為有光明的未來。
保租房REITs受熱捧
公募REITs擴容的重要節點發生在2021年6月29日，發改委發布「958號文」，明確將交通、能源、市政、生態環保、倉儲物流、園區類基礎設施，以及新型基礎設施、保障性租賃住房納入試點。同時探索在水利設施、旅遊基礎設施領域開展試點。
與2020年發改委「586號文」相比，「958號文」將試點從京津冀、雄安新區、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角、海南自貿區等區域擴大到了全國各地區；行業範圍方面，則新增能源、水利、旅遊類基礎設施，以及保障性租賃住房。
至今年5月25日，國務院提出，推動基礎設施REITs健康發展，重點盤活保障性租賃住房等領域基礎設施。兩天後，證監會、發改委提出，保障性租賃住房發行基礎設施REITs，有利於盤活存量資產，回收資金用於新的保障性租賃住房項目建設，促進形成投融資良性循環。
保障性租賃住房REITs也是6月22日至今，即第三批公募REITs的重要發行類別。
觀點新媒體了解，近兩個月以來，鵬華深圳能源REIT、國金中國鐵建REIT已完成發行上市，它們分別屬於能源、高速公路類基礎設施REITs；而進入8月，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT及中金廈門安居REIT正式進入發售。
華泰證券在研報中表示，首批3隻保障性租賃住房REITs從申報、受理到通過最長60天（紅土深圳安居REIT），最短僅7天（華夏北京保障房REIT）。之所以可以快速推進，一方面得益於政策的支持，一方面主要由於保障性租賃住房建設的必要性。
從底層資產的情況看，上述3隻REITs的保障性租賃住房均位於一二線城市，同時項目的公共屬性強於商品屬性，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，如深圳人才住房租金為同地段市場水平的60%左右。這使得項目租金漲幅有限，反過來也保證出租率處於較高水平。
由於保障性租賃住房獲得政策傾斜，此類公募REITs亦具備一定的進入壁壘。紅土深圳安居REIT提及，深圳存在公共住房用地資源稀缺、以及保人才住房專營機構資質的進入壁壘，具有專營資質的主體可以通過協議出讓方式獲取土地。
即便在投資擴募方面，這批REITs也擁有項目儲備優勢。其中，紅土深圳安居REIT目前持有可擴募項目4個，預計投資規模53.6億元，相當於本次發行REITs資產估值的4.6倍；華夏北京保障房REIT則明確，今後北京保障房中心將以符合條件的租賃住房類資產納入本REITs平台。
據中信證券披露，8月8日以來，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT及中金廈門安居REIT公告基金份額認購倍數（剔除無效報價後網下發售份額倍數）分別高達133.03倍、113.37倍及108.96倍。
該機構認為，更高的出租率、更為穩定的租金使得保租房REITs具備一定的抗周期屬性，因此可將其定位為不動產權類REIT中的「保障性」資產。
另一個原因則或許與當下利率和信用環境有關。上海中城聯盟投資管理董事、總裁應華表示，過往發行CMBS、ABN等工具存在收益率不夠高的問題，因此開發商往往需補貼收益。如今市場出現波折，大家對收益率的要求已沒有那麼高，這時候推出REITs是非常適合的。
至8月17日，上述3隻REITs均宣布公眾投資者發售部分提前結束募集。市場消息稱，受到投資者積極認購，這批REITs認購資金合計有望超過660億元，相較之下它們對公募集資金合計僅4.46億元。
排隊中的玩家
8月18日，紅土深圳安居REIT率先公布基金認購的結果。公告披露，本次擬向戰投發售基金份額3億份，向網下投資者發售1.40億份，向公眾投資者發售0.60億份；認購價格為2.484元/份。
其中，本基金網下投資者有效認購申請確認比例為0.76801123%，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為 0.39315760%。據此推算，網下投資者、公眾投資者的認購倍數分別達130.21倍、254.35倍。
這同樣是自2021年6月21日發行首批REITs以來，國內錄得認購倍數最高的紀錄。此前這一紀錄的保持者是華夏中國交建REIT，後者公眾投資者認購倍數約達119.50倍。
同日，中金廈門安居REIT披露，網下投資者配售比例為0.94159265%，公眾投資者配售比例為0.69140886%，摺合認購倍數分別為106.2倍、144.63倍；華夏北京保障房REIT的認購倍數則分別為112.29倍、157.38倍。
據觀點新媒體統計，在3隻保障性租賃住房REITs發布之前，國內已累計發行14隻公募REITs，募集資金逾541億元，底層資產主要包括園區、高速公路、倉儲物流、生態環保及能源類基礎設施。
認購角度觀察，則不難發現，首批公募REITs共計發行9隻，網下投資者申購比例、公眾投資者申購的平均比例曾分別達14.94%、5.63%；第二批共3隻，這兩項認購指標平均比例分別降至2.38%、1.65%。認購比例呈下降趨勢，反映市場的追捧程度逐漸提高。
數據來源：基金公告，觀點指數整理
這種「打新」熱潮也被解讀為基礎設施REITs良好的融資渠道，皆因公募REITs將傳統債務、債權類融資拓展至權益類融資，優化負債表的同時，將流動性較低的資產轉化為證券資產。
公募REITs同樣為基礎設施運營商提供了項目退出渠道，由此構建「投融建管退」的產業鏈閉環。一位產業園區從業人士對觀點新媒體指，某央企自建的園區成本大約為8億元，通過REITs退出時估值可達到15-15.5億元，毛利率約50%左右。
據上交所、深交所披露，自今年5月底以來，包括華電國際、中國外運、創業環保、中國電建等6家國央企陸續開展公募REITs申報工作，僅8月至今就新增3家企業。8月12日，南山控股宣布，擬以天津、廊坊、南京、嘉興的4個寶灣物流園作為底層資產設立公募基金，初步估值19.97億元。
上述公募REITs基本處於待申報階段，尚需要相關監管機構審核同意，以及確定交易條款、時間安排、擬入池基礎設施項目範圍及最終設立方案等。
在已經申報的項目中，目前仍有4隻公募REITs處於審批過程，分別屬於園區、高速公路類基礎設施類別。其中最新獲得受理的東久新經濟REIT，為首單民營企業作為原始權益人的REITs，也是目前市場上第六單正式受理的園區類公募REITs。
推動民企公募REITs試點此前已有跡可循。8月1日，中國證監會主席易會滿發文表示，抓緊推動保障性租賃住房、民營企業試點項目落地，助力加快形成存量資產和新增投資的良性循環。
而8月9日，中國政府網在《積極擴大有效投資！》一文中明確，抓緊推出面向民間投資的不動產投資信託基金項目；推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。
在近期舉行的2022博鰲房地產論壇上，金地威新產業研究院院長葛培健曾透露，國家發改委給金地威新也開了視頻會，公司申報了5個園區，現在已進入「項目庫」。「公募REITs將是這個行業顛覆性的變革。」
觀點新媒體了解，2021年1月，國家發改委決定建立全國基礎設施REITs試點項目庫，並將符合條件的項目納入其中；其中向發改委推薦基礎設施REITs試點的項目，應當從儲備庫中統一選取。
Pre-REITs市場暗涌
興業證券近期發布的研報指，中國在基礎設施建設中投入巨大，目前中國基礎設施存量已經超過100萬億元，主要集中在交通、能源、環保、市政等領域。而盤活存量資產、為新增投資輸血，通過股權融資、控制負債率等需求，催生了基礎設施REITs在中國的發展。
據其測算，即使按照1%比例轉化為REITs，預期中國的基礎設施REITs規模也有望達萬億級別。
高盛亞洲董事總經理魏傑在出席2022博鰲房地產論壇時提及，自新冠疫情以來，資金在積極流入物流行業，C-REITs目前亦逐漸向這一基礎設施領域開放，相信會為行業的發展帶來新的機會。「未來5年，C-REITs會成為支持物流行業發展的資本循環重要一環。」
不過，公募REITs同樣對資產及發起人提出了較為嚴格的要求。根據發改委586號文，試點的基礎設施項目需權屬清晰、資產範圍明確，項目運營時間原則上不低於3年；近3年內總體保持盈利或經營性現金流為正，未來3年凈現金流分派率不低於4%等。
586號文還明確，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬於試點範圍。
信保基金REITs平台總經理李文崢此前用「品牌、合規、價值」來概括髮行公募REITs的基本要求。一方面，公募REITs看重發行人自身的品牌能力，另一方面，不少項目因為在建設手續、土地使用權等方面存在不合規問題，導致報批難以通過。
其進一步提及，公募REITs要求首發時具備至少10億規模，以及2倍的儲備資產，對企業造成了規模上的挑戰。因此要通過這一渠道實現退出，就要挖掘價值，運營直至項目成熟，並把握機會儘快形成REITs平台。
正因公募REITs的發展機遇與挑戰並存，愈來愈多參與方選擇介入到REITs價值鏈的前端，尋求在Pre-REITs環節投資具有發行基金產品潛力的項目。上海中城聯盟投資管理董事、總裁應華坦言，未來的投資機會將在Pre-REITs，在前期需要花精力尋找標的，否則後期難以參與。
通過Pre-REITs介入的典型案例之一是：2017年，張江高科、光大安石設立的光全基金收購上海星峰科技園，此後更名為「張江光大園」；2021年，以張江光大園為底層資產的華安張江光大REIT上市，成為首批公募REITs試點項目之一。
在這種風口下，以資管見長的企業紛紛擴大投資布局，去年以來包括凱德中國信託、領展均先後宣布進軍中國物流市場，ESR同樣將觸角伸至生命科學類型的產業園。
對此，領展資產管理中國內地董事總經理竺海群解釋，內地的倉儲物流發展具有廣闊前景，領展目前持有5個物流項目，對行業的趨勢依然非常看好。他同時認為，公募REITs政策有機會進一步放開，將投資類別擴大到購物中心、寫字樓、酒店、養老機構等。
無獨有偶，樂乎集團聯合創始人SVP於洪胤也認為，保障性租賃住房REITs口子一開，（長租公寓）市場化的口子應該也會在可見的未來打開。在此推動之下，或能夠真正進入到租賃發展元年。
華泰證券指出，目前很多房企都在加速發展長租公寓板塊，未來有望通過兩種渠道發行REITs。其一是長租公寓納入保障性租賃住房體系，擴大保租房REITs底層資產的規模；其二是公募REITs二度擴圍，單列長租公寓類REITs，意味著滬深REITs市場發展向成熟的REITs市場又靠近一步。
按照美國等國家的發展經驗，公募REITs從房地產行業起步，逐步發展至零售、辦公、住宅、酒店、工業、醫療保健、倉儲物流、基礎設施、數據中心等多領域。