觀點網 「如果你有一個穩定的現金流,就將它證券化。」這句華爾街的名言，正在不斷被上市房企踐行。
7月21日，中國海外宏洋集團有限公司發布公告稱，全資附屬公司中海宏洋地產與招商資管訂立基礎資產買賣協議。據此，中海宏洋地產同意出售首次基礎資產予招商資管，代價為人民幣7.37億元。
據悉，中海宏洋地產已委任招商資管為即將設立的資產支持專項計劃的計劃管理人，並根據該計劃發行資產支持證券。
此次基礎資產買賣協議中的資產為中海宏洋地產根據應收帳款轉讓協議，其中包括項目公司的應收帳款及物業買家根據各種物業購買合同欠付項目公司的應收帳款。
觀點新媒體了解到，於封包日，招商資管根據基礎資產買賣協議向中海宏洋地產購買的首次基礎資產的帳麵價值約為人民幣約10.64億元。資產支持專項計劃項下發行的資產支持證券乃由本金人民幣7億元的優先資產支持證券和本金人民幣3700萬元的次級資產支持證券組成。
優先資產支持證券由投資者通過上交所認購，次級資產支持證券由中海宏洋地產認購。資產支持專項計劃將於到期日終止，在完成支付優先資產支持證券持有人的本金人民幣7億元及相應利息，以及根據資產支持專項計劃之條款和條件產生的其他成本和費用後，資產支持專項計劃剩餘所有資產歸屬於次級資產支持證券持有人，即中海宏洋地產。
據了解，此次合作的資產支持專項計劃成立日至到期日期間發現不合格、滅失、不良或涉訴的基礎資產時，中海宏洋地產需將其他合資格的基礎資產進行置換，且帳麵價值應不低於原基礎資產的帳麵價值。
若決定不作置換或沒有足夠的合資格基礎資產可用於置換時，中海宏洋地產應從招商資管贖回該等不合格、滅失、不良或涉訴的基礎資產，贖回價格應為被贖回的基礎資產的帳麵價值。
雙贏
此次中海宏洋牽手招商資管的資產證券化合作，對於雙方是一個「雙贏」的局面。
中海宏洋方面雖然用近7折的「折扣」將自身的10.65億應收帳款賣給了招商資管，但直接獲得了7.37億流動資金，以「折扣」換取回籠資金的時間，進一步優化現金狀況，而資產支持專項計劃又能持續帶來收益。
雖然7.37億元中還需要掏出0.37億元購買資產支持專項計劃的次級資產，但也實實在在的回籠7億資金，降低壞帳的風險。
資產支持專項計劃帶來的收益，按規定分配給優先資產持有人後，若有剩餘還能分到中海宏洋頭上。
對招商資管來說，雙方簽訂的計劃中，中海宏洋保證了資產質量，應收帳款風險並沒有轉嫁到自身，進一步降低了合作風險。而成立的7.37億資產支持專項計劃，包括7億為優先級資產，0.37億為次級資產，次級資產又由中海宏洋地產持有，保障了自身的資管費用和收益。
中海宏洋自身穩定的現金流和優質資產，成為可以利用資產證券化進行融資的重要先前條件。可以增加自身資產流動性,改善銀行資產與負債結構關係，也便於資產負債管理。
截至2021年末，中海宏洋非流動資產81.44億元，流動資產1906.43億元，非流動負債354.44億元，流動負債1275.86億元，資產凈值357.56億元；現金及銀行結餘與受限制的現金及存款合共為324.92億元，凈債項與總權益的比率為35.6%，較2020年下降9.9%。
2021年末，中海宏洋融資成本實現連降，從2019年的4.7%以及2020年的4.0%下降至3.8%。且債務結構以銀行貸款為主，現金流和融資面上相對寬鬆。
優勢
在房地產下行時期，中海宏洋有必要優化現金流狀況，降低應收帳款比重，強化抗風險能力，減少壞帳風險。
2021年財報顯示，中海宏洋應收帳款累計為190.37億元，較2020年225.37億元下降15.53%。報告期內合約銷售為712億元，同比上漲10%；應收帳款占總銷售的26.73%，較上年同期下滑8.1%。
到今年上半年，眾多房企迎來業績下滑，中海宏洋持續收縮的銷售和逆勢擴張的步伐，對檢驗自身現金流狀況是一個很好的機會。
今年1-6月，中海宏洋累計合約銷售額人民幣208.17億元及合約銷售面積199.21萬平方米，分別按年下跌51.9%及37.5%。截至2022年6月底，累計認購未簽約額人民幣9.21億元及認購未簽約面積6.94萬平方米；並先後於廣東汕頭、寧夏銀川、江蘇南通、廣西南寧累計新增總權益發展面積116.44萬平方米，總權益土地價格人民幣61.08億元。
上半年，在收併購市場中，中海宏洋以10億元收購雅居樂義烏、徐州三個項目公司股權；收購事項完成後，均持有項目公司超6成股份。
今年7月，惠譽確認給予中海宏洋「BBB」評級，展望穩定；惠譽此次評級的影響因素有中海宏洋穩健的市場地位、較低的槓桿率以及較高的財務靈活性的支持，同時受到小於同業的銷售規模製約。
惠譽認為，中國海外發展支持中海宏洋的意願在運營層面為「高」，在戰略層面為「中等」，在法律層面為「低」。過去兩年間，中海宏洋槓桿率一直保持在30%左右。鑒於其保守的土地儲備策略，槓桿率有望維持在當前水平。2022年上半年，中海宏洋權益購地金額僅為61億元人民幣，相當於該公司2021年同期權益購地金額的25%。
此次中海宏洋攜手招商資管試水資產證券化，是優化現金流的又一嘗試。
中海宏洋方面認為，此次交易及設立資產支持專項計劃對集團有利，將提供營運資金及業務發展的實時資金，亦使集團能夠滿足流動性發展需求，豐富資金來源，從而提高資金使用效率，增強營運能力。
對於像中海宏洋這樣的央企來說，在資產證券化市場有與生俱來的優勢。