看房看多了，你會發現： 房地產的邏輯經常和我們普通人的常識反著來。
就說供地吧，按我們普通人的想法，那得跟吃酒席上菜一樣，先上冷盤墊墊肚子、再上麵條給你喂飽，然後才是龍蝦鮑魚大快朵頤。
欸，房地產偏不，總是板塊剛一落地，立刻就把龍蝦鮑魚端上來賣。
抱著這個念頭，你回頭看看甌海中心區、中央綠軸、濱江CBD，最先賣的是不是一線區府、一線市府、一線綠軸、一線江景地塊？
這就導致： 雖然新盤房價越賣越貴，但也越來越沒意思， 「地段和幾年前的盤沒得比」 。
但也有例外。
比如說，上周末剛剛驚艷亮相、 地處三江對望濱 江CBD的 「北外灘」 ，就堪稱溫州市場最具看點的地段之一。
板塊示意圖
援引新聞報道：將投資350億元，在甌江北岸打造溫州版的「上海北外灘……以「顯山露水」、產業植入的規劃，切實與濱江CBD形成南北呼應、優勢互補……地處甌江北岸，南望濱江CBD……擁有絕佳的一線江景資源……距離溫州市區10分鐘車程，規划過江隧道建成後距濱江CBD僅5分鐘車程……是溫州市主城區範圍內唯一可供連片開發的沿江地塊……引入高端學校等配套資源。 （來源：浙江新聞客戶端、新華網客戶端）
產城開發專家金茂牽頭打造
光從新聞里看，可以說北外灘是要地段有地段、要江景有江景、要資金有資金、要產業有產業、要配套有配套。
這麼好的地段為什麼拖到現在才賣，是不是有什麼不為人知的缺點？如果想買房，這個北外灘到底有沒有「搞頭」？
抱著這些疑問，小編跨過甌江，去傳說中的北外灘實地探訪了一番，為各位讀者帶來一線報道和解讀。
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一直以來，江景房都是溫州人的最愛，但一直到小編親身住過江景房、親眼看過一線江景之前，小編的心態都是 「這甌江黃泥水有什麼好看的？」 。
如果你也和小編抱有同樣的看法，或許這組航拍圖片和視頻會改變你的看法。
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看江景、看江景，其實重點從來不是前面的「江」、而是後面的「景」，要看的，是瓊樓玉宇、碧影雲天、崇山峻岭共入畫卷的美景，是 極目千里、一望無垠、盡收眼底的壯闊觀感 。
北外灘的江景，好在兩個地方。
第一個，是 「南向看江」 。
溫州市面上最受歡迎的戶型一直是3朝南、4朝南，客廳、臥室能往南擺絕不往北擺， 南向看江和這種需求是最契合的 。
立體城南看江戶型
而 北向看江的戶型，往往要被迫把客廳、書房往北放 ，主臥沒法挪、只能不看江。
玉錦麟北看江戶型
第二個，是 「直面濱江CBD」 。
無論是從規劃高度、還是城市區位來看，濱江CBD都勝過北外灘，但在江景這一項上卻落於下風。畢竟，看江景不是照鏡子，濱江CBD再漂亮，你沒法看你自己啊……
不止濱江CBD，同在北岸的立體城等樓盤，也要遜色於東側的北外灘，它們正對的是濱江CBD的西翼，而不是東翼超高層扎堆的濱江CBD核芯區——老港區。
目前 老港區已經確定在建2座超300米超高層、 華潤萬象系綜合體 ，未來 鹿角灣 還規劃4座超160米、2座超200米、1座超350米超高層。
濱江CBD萬象系綜合體示意圖
也就是說，未來站在北外灘往南望，將會看到溫州最精華的景觀。
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說完江景，再來說北外灘的整體格局，這方面可就不如江景那樣「盡善盡美」了。
總的來說，北外灘的板塊格局 「一好一壞」 。
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好就好在整體格局大面寬、短進深，整個板塊都能看江， 未來建成後幾乎每幢都是一線江景住宅、一線江景商辦樓 。
北外灘實景圖
在如今市區一線江景地塊近乎絕跡的情況下，這樣的板塊太寶貴了，確實如新聞所說， 是溫州市主城區範圍內唯一可供連片開發的沿江地塊 。
但壞也就壞在這個 「大面寬、短進深」 上。
說到樓市，我們講「中心地段」、講「配套輻射」，什麼意思？其實就是找個建築（比如市政府、萬象城）做圓心畫一個圓，用這個圓去定義一個樓盤的地段遠近和好壞。
那麼問題來了， 北外灘這麼一個長條形的形狀，你怎麼「去畫這個圓」？
你會發現：無論你怎麼畫，都註定要輻射到江里、山里去，這裡能造房子嗎、能住多少人、能賺多少錢？很明顯，從地形上來說，無法利益最大化。
這也是為什麼，溫州沿江的M2地鐵規劃一發出來就被反對，網友說得好，「沿著江造地鐵，你想輻射誰，你要讓江里的魚來坐地鐵嗎？」。
所以，回到我們在開篇提出的問題——為什麼北外灘這麼好的地直到現在才拿出來賣？
原因就在於先天的地形條件，註定了長寬比更合理的西片要首先開發，而江景資源卓越的北外灘，要作為精品地段後續推出。
北外灘實景圖
既然都聊到這了，不妨再開開腦洞，說點「政治不正確」的話。
像北外灘這樣的地段，一畝地能賣多少錢？地價按約2萬/㎡去毛估，那就是差不多1300萬/畝。
那麼問題來了： 轟平1畝山需要多少錢？幾年前聽土木人說大致在100萬/畝，就算成本拉到300萬/畝，應該也有賺頭吧？
來源：知乎 / 答主：馬前卒
如果能把北外灘北側的山體炸開，轟出一塊長寬比合理的三江大平原出來，整個三江的開發格局都會被改寫。
如此，溫州或許能在三江追加更多投資，在大平原中央打造市政、文娛、景觀中芯，把三江打造成「撤縣設區協調發展」的樣板，我們熟知的甌越大橋也或許會選址如今府東路過江隧道的位置，用於連接濱江CBD核芯區。
哎，千言萬語彙成一句話—— 咱們溫州就是山太多啦！
好了，腦洞就開到這、今天就聊到這，歡迎各位讀者關注甌越樓市，獲取更多北外灘的後續新聞、一線消息，我們也會持續為讀者帶來優質的原創內容，掰掰~