摘要：
一、發展環境：政策支持剛性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市場將回暖
二手房行業的產業鏈上游是房地產開發行業交付的新房，房地產開發行業則主要包括建築材料、建築承建以及營銷與服務。二手房行業中游則是二手房交易，主要包括中介服務、房產評估服務以及金融機構的貸款服務。二手房行業的下游主要是一般消費者。2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當前經濟形勢和經濟工作會議，會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產行業正處於復甦初期，整體預期較弱，二手房在一定程度上是對新房的替代作用，我國商品房銷售面積的減少，說明我國二手房的銷售成交量將有所上升。
二、發展現狀：一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環比增長超過10%
2022年我國6大重點城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬套，然後是廣州市，成交量為8.26萬套， 再者是長沙市，二手房成交量為5萬套，最後則是深圳市，二手房成交量為2.17萬套。這是由於一線與新一線城市擁有更多的就業機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務設施等因素，吸引大量人才買房落戶。從整體情況來看，我國11個重點城市中有9個城市的二手房成交面積環比增長，一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環比增長超過10%。
三、企業分析：2022年整體表現出低迷態勢，2023年房地產經紀業務市場加速恢復
近年來我國房地產經紀業務公司百花齊放，貝殼找房，我愛我家作為國內僅有兩家房屋交易服務平台上市公司，也是交易服務的兩家龍頭公司，兩家公司都是吸引經紀人與經紀公司入駐的方式。到2022年，房地產市場嚴厲的調控政策、消費疲軟、疫情反覆等因素影響，整體表現出低迷態勢，貝殼找房營業收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開，市場加速恢復，前三季度營業收入達到575.73億元，同比增長31.08%。我愛我家營業收入在2022年有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營業收入為90.73億元，同比上年同期增長2.11%。
四、發展趨勢：二手房市場趨於穩定，吸引剛需購房消費者駐足
隨著人們生活品質的提高，很多人會選擇更換住房，或購買增值空間較大的二手房，這也將驅動二手房市場的發展。住房是人們生活的剛需，而新房市場則要面臨爛尾的風險，由於這一原因，許多消費者則更願意瞄準二手房市場，隨著新房成交量的減少，二手房市場則將會被更多的消費者了解。人口流入會帶來對房地產市場的需求增加，許多一線城市面對越來越多的人才流入，使得房地產市場的需求增加，從而帶動二手房市場的發展。隨著二手房市場的均價下降，使得我國存在購房剛需的消費群體眺望二手房市場，等待二手房市場趨於穩定，則將抓住機會購入。尤其是對於那些一直感到房價高企無法入市的人來說。交易活躍度可能會上升，這將增加市場的交易量，將對房地產經紀業務產生積極影響。
關鍵詞：二手房發展環境、二手房發展現狀、二手房企業分析、二手房發展趨勢
一、發展環境：政策支持剛性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市場將回暖
二手房行業產業鏈上游是房地產開發行業交付的新房，房地產開發行業則主要包括建築材料、建築承建以及營銷與服務。二手房行業中游則是二手房交易，主要包括中介服務、房產評估服務以及金融機構的貸款服務。二手房行業的下游主要為消費者。
2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當前經濟形勢和經濟工作會議，會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和「平急兩用」公共基礎設施建設，盤活改造各類閒置房產。2023年7月27日住房城鄉建設部召開企業座談會，會上指出，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施。倪虹強調，穩住建築業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。要以工業化、數字化、綠色化為方向，大力推動建築業持續健康發展，充分發揮建築業「促投資、穩增長、保就業」的積極作用。要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。2023年8月18日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布發布公告《關於延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，將二手房交易的退稅優惠期限延長至到了2025年12月31日。對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。
根據國家統計局數據統計，2018年我國商品房銷售面積為16.49億平方米，銷售額為14.61萬億元，到2019年略有下降，下降至16.45億平方米，商品房銷售額為15.58萬億元，2020年，商品房銷售面積小幅度上漲至16.86億平方米，銷售額為16.91萬億元，2021年商品房銷售面積達到17.14億平方米，商品房銷售額為17.69萬億元，2022年，我國商品房銷售面積為12.98億平方米，同比下降24.27%。2023年1-10月，我國商品房銷售面積為9.26億平方米，我國商品房銷售面積為9.72萬億元。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產行業正處於復甦初期，整體預期較弱，二手房在一定程度上是對新房的替代作用。
人才凈流入使得城市二手房行業不斷發展，特別是一線城市以及新一線城市，由於學校、醫療等公共資源豐富，吸引大量人口來此尋找更好的工作和生活環境，從而加速了本地二手房市場的發展。2022年我國最大人口凈流入城市是深圳，人口凈流入為1182.71萬人，上海市人口凈流入970.7萬人，廣州市人口凈流入為838.5萬人，北京市人口凈流入為770.8萬人。一線城市吸引了大量的外來人口，在年輕人當中更為明顯。由於一線城市擁有更多的就業機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務設施等因素，吸引了大量年輕人前來謀求更好的發展機會。人口流入會帶來對房地產市場的需求增加。
相關報告：智研諮詢發布的《中國二手房行業市場行情監測及投資方向研究報告》
二、發展現狀
2022年我國6大重點城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬套，然後是廣州市，成交量為8.26萬套， 再者是長沙市，二手房成交量為5萬套，最後則是深圳市，二手房成交量為2.17萬套。這是由於一線與新一線城市擁有更多的就業機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務設施等因素，吸引大量人才買房落戶。
註：本文節選出自智研諮詢發布的《2023年中國二手房行業全景速覽分析：二手房市場趨於穩定，吸引剛需購房消費者駐足[圖]》行業分析文章，如需獲取行業文章全部內容，可進入智研諮詢官網搜索查看。
由智研諮詢專家團隊精心編制的《中國二手房行業市場行情監測及投資方向研究報告》（以下簡稱《報告》）重磅發布，《報告》旨在從國家經濟及產業發展的戰略入手，分析二手房行業未來的市場走向，挖掘二手房行業的發展潛力，預測二手房行業的發展前景，助力二手房行業的高質量發展。
本《報告》從2023年全國二手房行業發展環境、整體運行態勢、運行現狀、進出口、競爭格局等角度進行入手，系統、客觀的對我國二手房行業發展運行進行了深度剖析，展望2024年中國二手房行業發展趨勢。《報告》是系統分析2023年度中國二手房行業發展狀況的著作，對於全面了解中國二手房行業的發展狀況、開展與二手房行業發展相關的學術研究和實踐，具有重要的借鑑價值，可供從事二手房行業相關的政府部門、科研機構、產業企業等相關人員閱讀參考。
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