作者：世界晉商網團隊
01
山西省會太原，這個九朝古都，歷史文化名城，最近十多年在京津冀一體化和中原城市群的崛起中，逐漸被排擠到邊緣地帶。如今人口、GDP、財政、資金總量幾大指標完全落後於其他中部省會。
我也是個山西人，也盼著家鄉好，但太原這些年的發展，的確有那麼一些不盡人意。
實際上，不只是太原，整個山西，因為煤炭不景氣，這些年發展地也不是很好。
俗話說，「三十年河東，三十年河西。」對於太原和山西來說，這條河又深又黑。
雖然經濟不景氣，但太原的房價，卻跟上了全國的大盤。
人均工資僅4000元，新房均價卻達到了13000元/平米。
在經歷了自2016年開始的一波上漲後，目前處於高位盤整中。
不過，在可預見的兩三年內，太原的房價，多半是不會再漲了。
原因有三：
1、人口
大家都知道，人口是房價的基本面。
雖然是省會城市，但太原只有400萬人口，甚至比不上一些地級市，這樣的人口規模，限制了太原的發展。
而且，太原的輻射度不夠，吸引不到省內的人才，北邊的大同人去北京了，南邊的運城臨汾人去西安了，陽泉離石家莊近，長治離鄭州近，算下來，太原能真正輻射到的只有晉中、忻州和呂梁了。
近十年來，在全國轟轟烈烈的城市化大潮中，作為省會城市的太原只增加了20萬左右的人口，吸引力可見一斑。
沒有大量的外來人口數量支撐，房價就沒有上漲的基礎。
2、資金
稍微研究過樓市的人都知道，棚改（拆遷）對房價的影響有多大。
事實上，棚改對樓市有非常明顯的促進作用，是「去庫存的一劑良藥」，直接拉動大約20%的商品房銷售。
為啥呀？想想，拆遷戶房被拆了，沒地住了，但手頭有大量的錢，拿去幹啥？買房！
一套不夠，兩套也不行，三套四套很平常，五六套才算多，就這樣，庫存去了，房價也漲了。
太原自2016年開始的這一波房價上漲的行情，與城中村改造後大量持幣買房的現象有很大關係。
不過，截止到2019年1月，太原城中村已經拆得差不多，拆無可拆了。
太原六城區170多個城中村拆完的城中村數量為94個，在拆的城中村數量為13個，未拆的城中村數量為68個，未拆的城中村有95%在「遠郊區」，地塊價值遠不及太原市核心區，房價也相差甚大，對於招商引資難度還是比較大的！
另外，現在的拆遷已經從貨幣化安置為主改成實物安置為主了。
2018年5月14日，太原市人民政府印發《關於加強房地產市場調控工作的實施意見》（並政辦發〔2018〕23號），除了大家最關注的「限購」政策，在文件第七條中明確指出「城中村、棚戶區改造原則上以實物安置為主、貨幣化安置為輔，對六城區棚改貨幣化安置取消考核要求。」
沒有了拆遷戶的天量貨幣入場，樓市自然是漲不起來了。
3、政策
剛過去的7月30日，最高層再次強調：堅持房子是用來住的，不是用來炒的，落實房地產長效機制，不再將房地產作為短期刺激經濟的手段。
很明顯，這是鐵了心2019年調控到底。
高層很明白，通過房地產來拉動經濟增長，無異於飲鴆止渴，這條路是不能再走了。
另外，要注意的是，在樓市調控中，太原最先發布的政策不是限購、限價，而是限售。2017年9月13日出台太原發布「限售」通知，二手房拿到大紅本兩年內不得上市交易；緊接著12月29日，太原又出台了二手房限售轉讓細則。雖然後來限售取消了，但專注於限售是城市對本地樓市房價不自信的表現，意在套死炒房客，防止行情下行時的拋售行為。
根據這三點總結下來，太原的房價兩三年內多半是不會再漲了。
02
不過，太原的房子雖然是不會再漲了，但要他大跌也不太可能。房價背後牽扯太多，尤其與銀行有莫大關係，大跌是要出問題的。
未來最可能的狀態是橫盤震盪，微跌或者微漲，等待人民的工資水平跟上來，全國的調控就是這個思路。
所以想在太原投資的話，我是不建議的。拋開資金成本不說，不好賣也是一個原因。
要知道，因為沒有大量外來人口的支撐，太原是去庫存難度較大的省會城市。2015年到2018年，經過三年的市場消化，去庫存的周期才落到2.6個月。那麼這麼多的庫存是誰消化的呢？是本地人。數據顯示，太原人均居住面積達到33.51平方米，大部分都有房子住。所以太原上波行情，是買漲情緒下本地居民炒房行為促成的牛市，沒有支撐力。
所以，真正想在太原買房的剛需，並不用急著上車，可以一邊攢錢，一邊挑選，等開發商讓利，或者買議價空間大的二手房。
而要想買到性價比高的房子，還是得讀懂政府的規劃。太原現在基本上是「南移西進」，所以要優先考慮南面和西面的房子，這兩者之間，優先南面。
晉源區很有可能是以後的市中心，要說發展前景，晉源區絕對是在政策，規劃和地理位置上優於其他區的，其次就是小店和萬柏林了，萬柏林南和晉源北(長風街到晉陽湖南)將會是以後的絕對的繁華地帶。
最後，附上自己以前總結的一些比較實用的買房建議：
1、買房跟找對象一樣，要求太多的往往都找不到合適的。
沒有誰能在買第一套房的時候就選擇的盡善盡美，經驗都是需要交學費才能獲得的，有了第一次，第二次就會輕車熟路得多。
2、不要以為買了房你就會有安全感，也不要覺得貸款買房會壓力很大過上喘不過氣的生活。安全感是自己給自己的，壓力也一樣。
3、讀書很重要。好好學習，考個好大學，往往都是不會太差的城市，把這裡作為自己奮鬥的起點。好好工作，努力買房，是跨越階層成功率最高的方式。
4、對一個收入一般的年輕人來說，買房的確可以毀掉一個人的理想，但其實絕大部分人都是沒有理想的。
認清自己很重要，擺正位置很重要，沒啥堅定的想法就去買房，普普通通過日子也挺好的。要是你真的胸懷夢想仗劍走天涯，那麼房子就是垃圾，而且是垃圾中的戰鬥機。
6、有沒有房子不能判斷一個人是否有能力，但有房子的人比沒房子的人剛容易結婚生子，卻是個不爭的事實。
7、買房可能是你這輩子做的最重要的決定之一，但是當你一旦有了房子之後，心裡也就有了一個歸屬感，再做其他選擇的時候也會更加堅定。
8、第一次買房前可能覺得這是一件遙不可及的事情，但你真做了其實也就那樣，無非就是湊首付，背房貸。
踮踮腳能夠得著的事，應該多努力下，給自己多點壓力，才能激發出更大的動力。
9、買房跟買很多東西一樣，都有一個升級換代的過程。不要想一口吃成一個大胖子，先買小房子，以後可以換大房子，先買郊區，以後也可以去市區。
未來有太多的不確定性，一次性投入太大的成本，也會讓你壓力巨大。
10、房子是這個社會上唯一一個可以30年分期付款買的東西，要學會使用貸款槓桿帶來的紅利，特別是首套房，但是在此之前要管理好自己的銀行信用記錄。
11、儘量買大開發商有品質的房子，有品牌的項目出點什麼事你砸了售樓處新聞也願意曝光，沒品牌的買個爛尾樓也說不定。
12、買房前先考慮下自己的職業發展規劃，要是你在事業單位，每個月工資一百年恆定，就不要學別人玩什麼槓桿。
13、買漲不買跌這句話本身沒錯，尤其對炒房客來說，是投資奉行的黃金法則。
但並不是所有人都適用這句話，對剛需來說，越是買漲不買跌，所付出的買房成本就越大。
專家都不可能100%準確把握到房價的拐點，更別說一般人了。
14、最後，現在買不起，不等於以後也買不起，房子會增值，人也一樣。