樂居新媒體 重慶訊 段志偉 自3月10日2022年重慶首輪土拍公布以來，業內外對重慶「打折」賣地、供應縮減、進度緩衝等話題討論不斷。
經過半年多時間地產行業調整期，與前三輪土拍不同，在開拍前，就已有部分房企對一些優質性價比地塊申報意向，除了建發、大悅城、華潤、中海等國央企，還包括龍湖、海成、昕暉、保億、天泰等民企報名拿地，這也表明了「降價賣地」在一定程度上極大提高了房企拿地的積極性。
3宗觸頂搖號 國央企持續發力
3月30日，備受關注的2022年重慶首輪集中土拍，落下帷幕。此次土拍共計出讓土地13宗宅地，13宗地塊全部成交，土地成交總面積1361畝，可建規模147.10萬方。
成交地塊中，8宗底價成交，5宗溢價成交，其中3宗地塊觸發溢價通過搖號成交，共攬金99.49億元。
2022年重慶首輪集中土拍匯總
整體來看，大悅城、華潤、中海、建發等國央企持續發力，龍湖聯合海成溢價拿下北碚區蔡家組團地塊，成為2022年重慶土拍首個溢價成交的「民企組合」。
「房價差」最高、最搶手地塊：大悅城競得渝北中央公園134畝地塊
渝北中央公園134畝地塊為重慶首輪土拍第一宗觸頂搖號地塊，最終大悅城以15%最高溢價率，限價9350元/㎡觸發搖號競得該地塊。
兩江新區兩路組團C、F標準分區C03-2、C05-1、F140-3地塊
據了解，該宗地塊有保億、大悅城、華潤、建發、中海5宗開發商報名，為此次土拍前夕報名數量最多的地塊。
該地塊土地出讓面積133.54畝，可建體量12.87萬方，起拍價8130元/㎡，最高限價9350元/㎡，周邊為2019年頂融拿地中央公園，成交樓麵價11748元/㎡；緊鄰2021年4月保利以15711元/㎡拿下的中央公園地塊，相比之下，該地塊最高限價下降超6000元/㎡。
最「秀氣」地塊：華潤競得渝北中央公園205畝地塊
該宗地塊有華潤、建發、越秀3宗開發商報名，最終華潤以9492元/㎡，溢價率7.86%競得該地塊。
該地塊為純住宅用地，位於中央公園北，相比2021年推出的宅地離中央公園距離更近，容積率僅有1.2，並且圍繞一片自然水域，9號線二期在建，土地面積205.44畝，可建築體量16.44萬方，起拍價8800元/㎡，相比首輪土拍1.4萬元/㎡成交地價，自然環境優質+交通便利，成交單價僅9492元/㎡，相比降低約4500元/㎡。
渝北區兩路組團F分區F152-2/02、F154-2/02、F155-2/02、F156-2/02、F156-3/02、F157-5/03地塊
「高性價比」地塊：建發競得北碚蔡家61畝地塊
據了解，該宗地塊有龍湖+海成、建發、萬科、中海4個開發商報名，最終建發以最高限價6982元/㎡，溢價率15%，觸頂+搖號競得該地塊。
該地塊為純住宅用地，位於蔡家板塊中大開發商扎堆開發並且已經有較為成熟的生活氛圍的中高端區域，土地面積60.9畝，可建築體量64343.25㎡，起拍價6071元/㎡，最高限價6982元/㎡。
地塊北側為2021年成交的兩宗未開發地塊，成交均價分別為10682元/㎡和7608元/㎡，相比該宗地塊性價比較高。
北碚區蔡家組團M標準分區M65-02/04、M67-01/04地塊
此次競拍的另一宗蔡家地塊北碚區蔡家組團P標準分區P01-1/05地塊，由龍湖+海成以6700元/㎡底價競得。出讓面積82.3畝，僅有1.2容積率，是此次出讓地塊中純住宅用地容積率相對較低的一宗，較低容積率增加了開發商開發難度和挑戰性。
相隔「降價3成」地塊：中海競得渝北空港西區89畝地塊
據了解，該宗地塊有陝西金泰恆業、華潤、中海、萬科4個開發商報名，最終中海以最高限價9658元/㎡，15%溢價率觸發搖號競得該地塊。
渝北區兩路組團F分區F22-2/05、F22-6/04地塊
該宗地塊為純住宅地塊，土地面積89.14畝，可建體量12.44萬方，起始樓麵價8398元/㎡，最高溢價率15%，最高限價僅9658元/㎡，地塊右側即為2021年首批集中土拍，海成以14583元/㎡拿下的中央公園地塊，土地面積43畝，該地塊地價降幅超3成。
最小地塊：凱瀚競得九龍坡九龍半島地塊
該宗地塊為純住宅地塊，由重慶凱瀚房地產開發有限公司以底價10301元/㎡成交，為華潤控股子公司，土地面積僅有6畝，可建體量4429.7㎡。此前，地塊周圍為重慶凱瀚房地產開發有限公司於2022年3月剛剛通過法拍拿下2.86億元，重慶市九龍坡區王家大山、九龍村王家大山、廣廈城5號土地使用權，面積約42712.4㎡，此次拿地後重慶凱瀚房地產開發有限公司合計拿地總計約70畝地塊。
九龍坡區大楊石組團W分區W06-9-1/05地塊
供應縮減 打折賣地
2022年重慶首批共成交13宗地塊，可建體量同比2021年第一批次縮減近80%，供應量大幅「精減」，有利於去庫存、在供應端增強市場去化。
在首輪土拍中，降價幅度最大的是中央公園板塊，其次為西永板塊，再次為蔡家板塊。
從重慶近5年房地價差的表現看，整體價差在6000元/㎡左右，企業利潤偏薄弱，而此次2022年第一批次供應的地塊，以所有成交地塊頂至最高限溢價計算，一批次成交地塊現值房地價差達7591元/㎡，同比2021年上漲近1000元/㎡，房企利潤空間得到提升。
此次重慶第一批次住宅用地集中公告中明確，第二、第三、第四批次住宅用地集中公告擬於5月、8月、10月集中發布。這意味著，本年度將分四批次集中供地，對各方都利，為開發商、土地方以及市場提供了更多思考、調整以及緩衝時間。
延續2021年二、三批次土拍資金審查規則，並搖號出讓，報名期限內只有1家申請人取得競買資格的，採用掛牌方式出讓；報名期限內有2家以上（含2家）申請人取得競買資格的，將採用「現場拍賣+搖號」方式出讓。
重慶樓市回暖進行時
樓市行情直接影響房企拿地信心，而一級土地市場回暖，又可以在一定程度上為市場注入強心劑，二者息息相關，此次土拍國央企護盤成交，與重慶樓市行情整體向好有關。
「2月下旬至3月上旬，二手房帶看量明顯回升了。」3月最後一周，重慶主城商品房住宅成交11.73萬方，環比上漲22.44%，多項目放出購房福利等活動，項目集中備案，成交有所回升。
有業內人士表示：「年後，雖然新房回溫的步伐慢了點，但政策向好和樓市信心正在恢復。」進入3月，重慶樓市回暖信號不斷，再提2成首付，條件有所放鬆，涉及到更多人群，對合理購房需求起到助推作用。
重慶15家銀行採取了統一步調，根據銀行公告得知：首套房利率是LPR+60個基點，為5.20%。二套房利率是LPR+80個基點，為5.40%，這比去年（2021年）最低的時候，還要再低上5個基點。
據克而瑞重慶數據顯示，房企已開始「備貨」，進入3月份以來，房企推盤的積極性有所提升，3月第二周重慶主城區商品住宅供應19.76萬方，環比上漲86.77%，第三周備案預售近2000套住宅。
在市場端，重慶渝北區、沙坪壩區等於近期啟動春季房交會活動，並推出不同程度的契稅優惠政策，不少樓盤推出限時8折、一口價特惠房、直減10萬、成交送全屋家電的購房活動。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，此次重慶拍地具有兩個重要的特徵。第一是土地交易行情較好，屬於房企積極投資拿地、拍地過程總體順暢的特點，進一步說明重慶土地市場健康和向好的導向。第二是類似龍湖等企業積極拿地，以及部分央企積極拿地，和當前全國市場的邏輯很像，即都是此類財務穩健的企業會有積極拿地的動作，對於此類企業夯實在重慶的投資基礎具有積極的作用。
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文章來源:樂居財經