WTF!塗料、真石漆公攤增加0.5㎡，鋁板幕牆公攤增加5.5㎡（建面約100㎡），冤枉錢又增加了？
3月1日起，住建部在去年8月發布的強制性工程建設規範《民用建築通用規範》正式實施，其中關於外牆面層計入建築面積的規定引發熱議。
PART.01
新規規定：有圍護結構、封閉圍合的建築空間，應按其外圍結構外表面所圍空間的水平投影面積計算；無圍護、單排柱或獨立柱、不封閉的建築空間，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。
簡單地說，封閉式的陽台，外立面也要算到建築面積中。意味著相比之前，在套內面積不變的情況下，公攤面積反而增加，購房者要增加額外的購房費用。
2月28日，浙江省自然資源廳也發布了相關通知，提出：封閉式陽台，按其外圍護結構所圍空間的水平投影面積計算建築面積；不封閉的陽台，按其外圍護設施所圍空間水平投影面積1/2計算建築面積。
封閉陽台要算進建築面積，那麼開發商是不是會選擇不封陽台？另外，就是購房者比較關心的問題，按照新規的計算方式，買房得多交多少錢呢？來一起簡單看看吧。
PART.02
按照新規，不同的外立面，計算產生的建築面積也會有所不同，以溫州目前普遍的真石漆外立面為例。
真石漆牆面厚度一般約為18-20毫米，倘若按原規定一層樓四戶總建築面積合計約600㎡（長40米*寬15米），真石漆牆面厚度約20毫米，那麼按照新規計算，總建築面積將增加約2.2㎡，分攤到四戶，則每戶將增加約0.55㎡。（來源：丁建剛房產）
來源：丁建剛房產
如果以溫州主城區剛需戶型2萬-3萬元/㎡的均價計算，每戶購房成本將增加約1.1萬-1.65萬元。
接著，再來看下以鋁板、玻璃幕牆為主的外立面，會增加多少的費用。
假設幕牆外立面厚度約為200毫米，還是以上述的設定，一層樓層樓四戶總建築面積合計約600㎡，那麼按照新規計算，總建築面積將增加約22㎡，分攤到4戶，則每戶將增加約5.5㎡的公攤面積。（來源：丁建剛房產）
來源：丁建剛房產
另外，從浙江省自然資源廳發布的通知可知，實施新政之後，封不封陽台所帶來的公攤面積也會有所不同。
根據文件規定，2018年7月1日-2023年2月28日期間土地出讓的住宅，不論是否封閉陽台，均按其圍護結構或圍護設施的外圍水平投影面積的 1/2 計算建築面積。
3月1日後出讓的地塊，沿用新規，即如果購買的商品房為封閉式陽台，則需按照陽台100%的面積計算。
PART.03
封閉式陽台的外立面玻璃窗牆比較高，不僅看著更美觀，也比真石漆牆面的看著更有質感。《民用建築通用規範》新規的實行，會帶來哪些影響呢？我們從購房者、開發商角度來看看。
還記得2017年浙江省出台的住宅全裝修規範嗎？那是毛坯時代和全裝時代的分水嶺，新政之後每戶都要強制花費20--60w不等的裝修款換來房開一套既不喜歡也不實用的室內裝修。
這次的新規雖然不會造成砸了裝修重來過的二次浪費，但是大家要為新公攤買單是不爭的事實。
為了增加競爭力，未來開發商對於一般的剛需性、投資性項不會主動採用鋁板、幕牆立面，而是以公攤占比率更低的塗料、真石漆為主。（除非出讓文件中就外立面材質、造價作出強制性要求）
另一方面，開發商對於一般項目也不會主動封陽台，如有必要，可能後期會以二次改造的名義進行封窗或者由業主自行處理，這樣一來實質上也沒有增加額外的公攤面積收費。
從這個角度看，近兩年買到鋁板立面、主動封窗的業主多少是享受到了過去政策的紅利。
當然也會有高端項目為了追求美觀性做封窗，以追求更高的市場認可度與溢價率。就是高凈值客戶再出「一點點血」就好~
翠湖裡外立面實景，攝於2022年8月，來源：溫州房哥
公攤面積一直都是購房者比較關注的一項指標，目前也沒有統一的標準。這種無形之中增加購房成本的買賣，以後要是能整改整改，自然是好。不過想要取消公攤面積，目前來看可行性不大，不過倒是可以逐步向以套內面積計價的方式過渡。
不過購房者也不用太擔心，新規在今年3月1日後實施，已出讓土地不適用於新規，在這之後出讓的土地才適用於新規。
今天就叨叨到這裡啦，對於新規的實施，你有什麼見解呢？歡迎在評論區參與討論，更多樓市資訊、熱點新聞，敬請關注《甌越樓市》！