換個江湖的馬老師
這個9月，最轟動的事件，莫過於馬雲的卸任。
武俠里的風清揚，現實里的阿里巴巴懂事長，終於退出了江湖。
謝幕時他說，「我希望換個江湖」。
他是一個時代的開始，創造了當代商業史上的傳奇。
與其所代表的網際網路、電商平台的火爆相反，國內經濟整體下行，人民幣匯率破7之後，金融環境的不穩定，引發貨幣價值的變化，國家「房住不炒」的打壓之下，買房人都在焦慮著資產縮水。
那麼我們買房人，要不要換一個江湖？
有經濟學家認為，明年的形勢比今年更困難。
豬肉價格上漲，理財收益下滑，資產保衛戰的炮火連天。
以往，我們閉著眼睛買房，都能賺錢。如今，買房賺不到快錢，買房也沒有房票。此時，我們要不要考慮買一間商鋪？
有人開玩笑說，商鋪買對了，一鋪養三代；買錯了，三代養一鋪。
對於喜好買住宅的中產階級而言，買鋪，是一門高深的學問。如果住宅是投資的小學水平，商鋪投資則是大學水平。
「投資住宅像養豬，養肥了就殺了。投資商鋪就像養孩子，月月收租，將來可以養老。」
01
在所有商鋪中，社區商鋪風險最小。
最近兩年，武漢商業土地的集中供應與入市，商鋪市場競爭激烈，商戶分流嚴重。每個項目都帶有一定規模的社區底商。
目前，投資客投資商鋪的三個生存法則：由商管公司統一運營管理；成熟的大社區；社區底商。
但多數商鋪的做法是「生鋪硬賣」，通俗地說，就是一間毛坯鋪子賣預期。業主買鋪後，要養很長時間，才能找到租戶。
還有一部分銷售返租的商鋪，是開發商把鋪子賣給小業主後，開發商再找租戶，承諾定期給業主租金。
這兩種做法，在商鋪沒有做熟的前提下，都有一定的投資風險。
二環內的旺鋪
最近，遇到一家「不按常理出牌」的商鋪賣家。在武漢二環內、王家灣商圈，王家灣中央生活區推出18套旺鋪，全城尋找買家。
這18套商鋪已有餐飲租戶在營業，運營9個月時間。商鋪所在的一條街，夜晚成為漢陽宵夜的打卡點。
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王家灣商圈，是武漢城市級商圈，輻射漢陽、開發區、礄口、蔡甸與漢南等區域。
曾與武廣、漢街，並稱為武漢三大商圈。商圈內，漢商21世紀購物中心、武漢摩爾城、大洋百貨等商業體量，累計超過100萬方。
坐落於漢商21世紀購物中心中的家樂福超市曾於2006年、2007年春節期間，創造了單日銷售額名列全國「家樂福」第一的記錄。
2009年大洋百貨開業當天，吸引了近6萬人次消費，銷售收入逾1446萬，次日再次實現銷售收入1100萬元，創下了大洋百貨全國14家店的歷史最高記錄。
如今，王家灣商圈周邊擁有近300多個小區，50多萬人口，消費潛力巨大。武漢地鐵3、4號線在多達入口的12個王家灣站換乘，據統計，每天至少7-8萬人在這裡換乘。
王家灣地鐵站 圖片來源：王箏
5年前，王家灣中央生活區，從王家灣商圈拔地而起，總建築面積100萬方。從城中村，到現代宜居生活社區，成為武漢城市更新的一個典型案例。
該項目開發的臨街商業、商務寫字樓等，使得區域商業商務環境升級。
未來，王家灣中央生活區的「峽谷商業」，將與武漢摩爾城、大洋百貨等商業連成一片，成為王家灣商圈的重要支點。
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在武漢二環內，這18間商鋪為什麼說很穩健？
這18間商鋪所在的區域，被稱為【7號街區】。王家灣中央生活區用9個月時間養鋪，花錢推廣這個街區，並引入眾多知名餐飲品牌。並藉此，迅速成為漢陽宵夜的打卡點。
在它出現前，漢陽乃至武漢的吃貨，喜歡夜晚到玫瑰街宵夜。那條街上的豬彎彎、黃毛鴨脖、燒烤等，說的都要流口水了。
與玫瑰街一路之隔，【7號街區】靠著喬葉龍、袁老四、小郡肝、蔡記海鮮、小月靚蝦、關二哥燒烤等8家餐飲名店，成為武漢美食一條街。
實景圖
買商鋪，重要的是地段與人氣。人流量是租戶選擇商鋪的重要參考標準。平時夜晚，或周末晚上，到7號街區看一看，就知道這個商鋪值不值得買。
【7號街區】「一拖二」商鋪整體均價約為3.5萬左右（部分一拖三），參照目前周邊底商租金水平及二環月租金每平米150元—200元，該商鋪的投資回報率在6%-8%。
「這個租金回報在武漢相當不錯。即買即收益，是這18套旺鋪的投資保障。」湖北商業地產聯盟副秘書長米浩認為，帶租約熟鋪正越來越受到市場上投資客的青睞。相比於生鋪而言，投資客的投資收益和回報率都更加有保障，也更加穩定，省去了找商家的煩惱和空置期的損失。
實景圖
同時，對於這些社區運營成熟的商業街區，日常消費的人流量也會更加的穩定。米浩表示，這背後體現的是居民消費的「3公里法則」——除工作外，人們的日常生活中80%的活動範圍，集中在以自家為圓心的3公里範圍之內。
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從人流的角度，王家灣中央生活區周邊3公里範圍內，覆蓋40多個小區、35萬常住人口。這是18套旺鋪的外部人流。
在項目內部，有5380戶入駐的業主。這些業主的日常餐飲消費，通常在步行範圍內解決。
從商業預期的角度，王家灣中央生活區還有35萬方即將開發的峽谷商業。這個商業與【7號街區】一路之隔。未來人流會從峽谷商業分流而來。逛完商場的人，出來就能吃宵夜。
示意圖
隨著項目內外寫字樓的企業入駐、健康谷等運營，為臨街商鋪注入消費人流。
當本地居住人流與商務流動人群疊加時，商鋪的租戶與人流更有保障。
實景圖
與市場上的生鋪相比，這18套熟鋪、旺鋪，門面足夠寬、能做餐飲，周邊有城市的商圈、人流聚焦，停車方便，開發商統一運營。
［後記］
選擇比努力更重要。
眼下，購買商鋪等固定資產，是一種對沖貨幣貶值的方式。
但如今，買一套靠譜的商鋪很不容易。靠譜的商鋪背後，一定是靠譜的開發與運營商。
正如馬雲創造阿里巴巴時所說「讓天下沒有難做的生意」，作為一個紮根武漢本土多年的開發商，在推出【7號街區】時的初衷，也是希望客戶在此「沒有難做的生意。」9個月把鋪子養熟、人流量保障、統一運營管理等，都是一種無形的承諾。
最近，王家灣中央生活區又準備干一件大事——與9月30日即將上演的電影《攀登者》合作，用電影超級IP為項目導流。
這也將為18套商鋪帶來消費人流。未來，這個項目將與各類IP資源合作，為項目與商業推廣，吸引更多關注。這就是商鋪統一經營推廣的好處。
「攀登者」，這個超級IP，與「王家灣中央生活區」很像，向上攀登，永不停步。一家本土公司用5年時間，勇往直前，勇攀高峰，完成一個區域的城市更新。
同時，王家灣中央生活區也用此片致敬生活中的每一位攀登者。
文｜楊光華（地產寫字人）