近來，越秀地產頻頻大手筆拍地，半年時間花去337億元，超過去年全年一倍多。特別近一個月內的表現更為瘋狂，先是深圳59億元搶拍地王，緊接著在廣州豪擲210億元拿下172公頃舊改項目。即使負債已高達1259億元，也遮擋不住越秀地產的土豪本色。

今天狐狸看樓就來聊聊林昭遠董事長帶領下的越秀地產。

越秀地產董事長林昭遠

投資210億元拿下廣州里仁洞村

據觀點地產網消息，7月16日，廣州市番禺區南村鎮里仁洞村改造確定了最終的合作房企為越秀地產股份有限公司，總投資金額達210億元，改造的面積約為172.25公頃。

據了解，里仁洞村位於番禺區漢溪長隆、萬博片區的核心位置，北至錦繡香江、西至新光快速、南至欖塘路、東至番禺大道。里仁洞村股份合作經濟社土地利用總體規劃總面積135.7公頃現有建築面積約221萬平方米。改造後總建築面積將達到約349萬平方米，預計將為越秀地產帶來約150萬平方米的土儲。

據越秀地產的改造方案，擬於仁洞村增加11所學校。同時，改造後之後，里仁洞村的道路規劃、公交站點、停車場、市政管網等民生設施將得到全面優化。擬改造後的道路面積近600畝，擬整治河涌面積10.5畝， 給村民一個青山綠水的生態環境。

狐狸看樓認為，此次拿下里仁洞項目，是越秀地產城市更新舊村板塊的一次成功嘗試。不過，該項目投資金額巨大，從資金投入到後期經營可能會給越秀帶來不小的負擔。

59億元搶下深圳寶安地王

眾所周知，越秀地產發軔於廣州，也是深耕於珠江三角洲的房企之一，在上個月剛拿下深圳寶安區地王。

6月24日，深圳上演了一場「史詩」級別的土拍。當天，越秀地產以59.08億元總價，配建人才住房19610平方米的「投入」，拿下位於深圳市寶安區西鄉鐵崗地區A122-0360宗地。人才房+其他配建共26610平方米，可售面積94450平房米（含商業），如果按照5000元/平方米的建造成本核算，總成本約60.4億元，折算可售樓麵價高達6.4萬元/平方米。

在深圳，尖崗山區域每一次土地拍賣，都會受到萬分關注，這是一個「地王」扎堆的區域。

2012年11月底，中海以48.6億元綜合成本競得尖崗山商住地塊，摺合樓面地價26689元/平方米，被稱為深圳建市以來的「地王」。

2015年12月25日，泰禾以57億元競得尖崗山兩宗地，樓面地價分別摺合5.13萬元/平方米、7.99萬元/平方米，刷新全國單價地王記錄。如今三年半過去，泰禾這一項目仍未入市。

而越秀地產這次拿下的地王，和「泰禾深圳院子」僅一街之隔。

越秀地產最終拿下的宗地可售樓麵價是6.4萬元/平方米，未刷新泰禾最高樓麵價。但如果綜合泰禾兩宗地的樓麵價6.2萬元/平方米計算，越秀地產這塊地的平均樓面地價，已經超過泰禾深圳院子的平均樓面地價。這意味著，越秀地產面臨的考驗將比泰禾更加嚴峻。

半年拿地337億元，超去年一倍多

與深圳拿地的同一天，越秀地產還斥資28.34億元在廣州從化、杭州兩地分別補倉，再加上深圳尖崗山地塊，越秀地產當天拿地總額達到87.42億元。

一天奪三地，引發外界高度關注，但細看之下發現，實際上這還只是這家企業近兩個月 「進擊拿地」的一個集中縮影。事實上，今年以來，越秀地產便開啟了土儲擴張之旅，拿地力度明顯加大。

今年5月28日，越秀地產還通過其控股股東廣州越秀集團有限公司與廣州地鐵簽訂協議，以78.5億元總價收購廣州地鐵旗下位於廣州的兩個項目。

此外，越秀地產同時還大力進軍華中地區，首次落子鄭州、成都：

5月19日，越秀地產首次進駐鄭州，以5.01億元競得鄭州新鄭南龍湖6號地塊，溢價率達173.73%，占地面積34952.98平方米。

5月30日，越秀地產通過合作方式以0.17億元取得成都市一宗地塊9.50%的實際權益。

今年上半年，越秀地產在土地方面的支出已經達到336.86億元，對比去年全年拿地金額159億元，實現翻倍，同樣也超過今年公司此前宣稱的目標：2019年拿地預算與去年相若。

激進拿地千億負債，急速擴張有隱憂

實際上，在如此密集地拿地背後，是越秀地產衝刺千億元營收目標的追求。即使經歷一把手更迭，這個目標也沒有改變。越秀地產前任董事長張招興曾表示，公司目標是在2020年將銷售規模達到800億元，並衝擊1000億元。林昭遠在接任後也在多個公開場合表示，「越秀地產2020年衝刺千億的目標不會改變」。

2014年，越秀銷售金額220億元，曾居行業第31位，這是其迄今為止最好的排名。到了2018年，其行業銷售額排位已下滑至第54名，再看其急於擴張的心態也是可以理解的了。

據越秀地產發布的2019上半年未經審計銷售資料和新增土地資料顯示，2019年1月至6月，公司累計合同銷售金額約人民幣368.95億元，同比上升約32%。累計合同銷售金額約占2019年合同銷售目標人民幣680億元的54.3%。

狐狸看樓認為，2019年的銷售目標680億元只比2018年銷售額577.8億元上升了17.68%，即使這個目標今年能夠完成，越秀地產想在2020年實現千億的目標也很有難度，畢竟從680億到1000億是47%的大躍進。

此外，擴充規模的另一面，就是房企往往要面臨較大的資金壓力。截至2018年底，越秀地產負債總額為1259億元，與2017年的961.5億元相比增加近300億元，負債率達74.58%。同時，2018年全年的新增借款為404億元，較2017年增加了226億元。

在狐狸看樓看來，今年來越秀地產開始激進擴張，可見其衝擊千億的決心。在負債急速上升的情況下，越秀還是選擇擴張，這說明其願意承受這種壓力去擴大規模。不過，從長遠發展來看，負債的高企對後續戰略擴張有一定的制約。