年末時刻，人們格外關注房地產市場的走勢。房地產能否圓滿收官，關鍵在於前期的有利政策是否能夠實質發揮作用，以及接下來會有怎樣的政策出台。目前的跡象顯示，房地產市場似乎出現了輕微的好轉，但這是否意味著觸底呢？安信證券首席經濟學家高善文在12月6日的論壇上重點談論了中國的房地產問題，引發了廣泛關注。他的討論涉及了樓市是否見底、房地產市場是否超調、人口流動與房地產投資、流動性風險以及房價泡沫化等熱點議題，這些都備受關注。從遏制房地產市場過熱到目前穩定房地產市場的方向性調整，顯示出我們調控政策的轉變。然而，在各種疊加效應下，房地產市場未能迅速復甦，是否存在超出預期的調整呢？
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高善文表明，中國長期房地產投資的中樞或許會在8%左右，至少不低於7%，而當前房地產投資的絕對水平已明顯偏離這一中樞，預計到2024年，中國房地產投資占GDP的比重將跌破6%。因此，當前的房地產市場明顯低於其長期合理中樞水平，呈現出明顯的「超調」狀態。然而，對於房地產泡沫，他認為2016年以來房地產價格快速泡沫化主要是因為土地供應的驟然收緊，在投資、銷售等層面上，並沒有明顯的泡沫化跡象。在我看來，過去的房地產泡沫規模也相當可觀。儘管泡沫沒有破裂，卻是因為多方因素的支撐。然而，問題卻像滾雪球一般越滾越大。在高周轉、高負債、高槓桿的時代，許多問題都被掩蓋和消化，但人們都清楚，在這種縱容之下，總會有不可控制的一天到來。
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高善文認為近年來的房地產價格泡沫化是因為土地供應驟然收緊，但實際上，這種收緊反而促使泡沫逐步消化。然而，如今的超調現象卻出乎意料，與過去三年的疫情有著密切關係。房地產自身問題的積累原本可以逐步通過政策調整來解決，但這次意外事件加速了房地產問題的爆發。高善文認為只有房價泡沫化，投資和銷售不會受到影響，我認為這並不值得爭論，因為這些方面都是相互關聯的，不可能只影響其中一項。不可否認的是，自2020年以來，疫情對地方、企業和居民的資產負債表都造成了嚴重損害。這導致企業和居民的風險承擔意願和能力明顯下降，購房需求急劇減少，股市也經歷了大幅調整。當購房者失去購房能力和意願時，房地產企業首當其衝受到影響。
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近年來，我們目睹了有史以來最嚴重的房地產企業破產事件，這是以前難以想像的。當大多數房地產企業面臨流動性危機時，它們就沒有能力和興趣購買土地，地方政府也受到了巨大影響。儘管疫情的影響逐漸減弱，但後遺症仍然難以消除，經濟正在逐步恢復。然而，高善文認為，今年最大的經濟負面因素和不確定性來自房地產市場。最新公布的房地產數據令人不太滿意，這給2024年甚至更長期的房地產前景和信心帶來了巨大挑戰。在各種有利政策的推動下，人們不禁要問，房地產市場是否已經觸底了？標普此前的報告預測房地產市場即將見底，而央行也引用了這一說法。然而，高善文認為，儘管目前房地產市場已經嚴重過熱，但並不一定已經觸底。未來需要關注兩個信號或條件。
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首先，必須阻止房地產行業的流動性危機，也就是說，需要停止房地產籌資性現金流的「失血」。預計明年上半年，隨著政策支持力度的增加，房地產行業的流動性風險有望顯著改善，相信房地產企業融資能夠恢復正常。其次，需要消退疫情所帶來的「疤痕效應」。高善文認為，在房地產市場改善的條件下，「疤痕效應」會逐漸消退，並最終恢復正常。實際上，可以明顯看到，疫情和房地產市場的疊加傷害對相關行業造成了廣泛影響。要恢覆信心並繼續持有風險資產，需要一定的時間。如果房地產市場能夠出現好轉，這種影響或許會逐漸減弱。總的來說，老百姓目前的收入也出現了嚴重過熱，信心受到了嚴重打擊。
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要想恢覆信心，需要的不僅僅是口號式的增加消費，而是應該思考如何繼續努力提高收入和促進經濟增長，未來如何優化收入分配結構，這是一個需要深入思考的問題。總的來說，並不是住房需求減少了，而是價格讓一些人望而卻步。