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斷供的代價太大。
文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
在開始今天的這篇文章前，我們先來做一道「送命題」。
小巴揭曉答案，如果你的房貸斷供，以上1、2、3、4、5選項的情況都可能出現，可見房貸斷供是一件挺可怕的事。
一個房貸斷供的真實案例
大約3個月前，一名網友講述了自己房貸斷供的慘痛經歷。
2017年，他在燕郊買了一套140平的三居室，總價426萬，貸款金額298萬，每月月供1.68萬元。從2017—2021年，他共計還款80.64萬，但因為各種原因還不起了，於是斷供了。
斷供之後的事，令他始料未及：
1. 逾期還款7個月後，他被銀行起訴，並收到了法院的判決書，判決書顯示，貸款金額298萬元，欠款本金還有282萬未還，4年還款共計80萬，但這80萬的構成是16萬本金+64萬利息。
2. 除了剩餘貸款，他還需要額外償還19.3萬，包括：7個月的罰息約5萬元，案件受理保全費約2萬元，還有高達12.3萬的律師費。
最後，這位網友表示「好好賺錢還帳爭取早日見得了陽光」。
在網友的自述中，他表示，選擇斷供是因為「還不起了」，不過另一個原因是——房價下跌過猛，2017年他花426萬買下的房子，到了2021年，直接跌到了240萬左右。
這意味著，即使他以市場價240萬賣掉這個房子，最後還得再付給銀行42萬。
這位網友的特殊經歷背後，有一個特殊的地區——燕郊。
燕郊是一個位於河北廊坊的小鎮，原本並不起眼，但因為毗鄰北京，距離天安門直線距離不到40公里，由此成了「北漂」一族的「睡城」，每天有十幾萬人往返於北京和燕郊之間。
再加上坊間關於「首都功能外遷」的傳聞，燕郊成了「環京房一哥」，房價一路上揚。
2010年，燕郊房價近1萬/平米；2016年，房價突破2萬/平米。尤其是2017年北京3·17最嚴限購政策發布，那些在北京沒有「房票」的「北漂」一族和炒房客，紛紛湧入燕郊，使得燕郊個別樓盤的房價破了4萬/平米，整體房價逼近3萬/平米。
包括上述網友在內，許多人在最高價時上了車。而這輛高房價的車，並沒有帶他們駛向財富之地，卻駛向了房價腰斬的境地。
2017年6月，廊坊發布限購令，非本地戶口需繳納3年社保或個稅，限購1套住房。一紙限購令使得燕郊房價急轉直下。
中原地產首席分析師張大偉告訴小巴：燕郊樓盤均價從當時最高時的3萬多到現在不到2萬，幾乎腰斬。
這讓一些買在高價時的人悔不當初。2021年1月，網絡上甚至出現了「燕郊房產免費送」的帖子。
說是「贈送」，實際上是另一種形式的「轉賣」，因為需要繳納後續房貸。只可惜，白送都沒人要，因為這些房子「資不抵債」。
此外，張大偉表示，環北京的多個城市如大廠、香河、永清、固安、涿州等也出現了不小的跌幅，但數燕郊最離譜。當然，大部分人都在堅持還房貸，斷供的是當時「搶頂」的少數人。
律師解答——「房貸斷供有什麼後果」
如果買房者斷供，將面臨怎麼樣的處境？
安徽中特律師事務所合伙人王秀芬律師詳細介紹了可能產生的一系列後果：
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王秀芬律師稱自己曾經手過幾次斷供案件，但一般來說，不到萬不得已，購房者都不會選擇斷供，因為斷供的成本很高。但如果購房者實在遇到了困難該怎麼辦？她補充了幾種辦法：
（1）要求暫停還本金：與銀行商量，要求只還利息，暫緩繳本金。
（2）要求延長還款期：與銀行商量延長還款期限。比如將房貸期限從20年延長至30年。
（3）再向銀行借錢：許多銀行推出了「理財型房貸」，方便房貸客戶將已經償還的房貸，再借出來進行使用，利率要比房貸利率高一點。
此外，還有一種辦法是主動賣房。
北京市道可特律師事務所合伙人劉甫律師表示，如果確實還不上貸款，應儘快降價將房屋轉讓，因為如果房屋被法院查封拍賣，拍賣價格要比直接出售低很多。
「房貸還不上，絕大多數業主都會選擇拆東牆補西牆，甚至借高利貸以求保住房子渡過難關，最後虧空越來越大，導致房屋被法院拍賣，自己也上了失信人名單。我阻止過至少3位試圖通過借款還貸、保住房子的業主，他們最終聽從了我的建議，折價賣房緩解經濟困境，現在都再次購房，經濟也寬裕了很多。」劉甫律師如是說。
此外，還有一種情況更為複雜，如果遇到「樓盤爛尾，房子過了交付期未能交付」這等糟心事，購房者還要繼續還貸款嗎？
劉甫律師介紹，這方面我國法律已做了妥善規定，根據相關法律規定，如果開發商樓盤爛尾，購房人可以要求解除購房合同和貸款擔保合同，尚未償還的銀行貸款由開發商來承擔。因此，如果發生樓盤爛尾情況，應當第一時間提起訴訟解決貸款問題。當然，在法院作出生效判決之前，購房人還應當繼續歸還貸款，避免徵信污點。
為何房貸斷供在中國很少發生？
小巴綜合多方了解到，房貸斷供事件偶有發生，但目前在我國並不常見。
實際上，個人住房貸款一直被認為是銀行的優質資產。
民生加銀基金首席經濟學家鍾偉撰文指出，非極端情況下銀行承擔的斷供風險並不大，因為在中國做「房奴」的門檻非常高。
他分析道：目前中國首套房首付比例不會低於30%，非首套房實際首付比例不會低於50%，以每年發放的按揭貸款加公積金，除以年內成交的新房和二手房，中國購房者的槓桿很難超過50%。富人理財、窮人借貸、中產供房，似乎是三大剛需。
相比個人按揭貸款，房企的貸款讓銀行操心的可能性更大一些。
國泰君安證券研報顯示：一方面，住房按揭貸款的平均不良率為0.29%的極低水平，2021年上半年，大部分銀行按揭不良率較年初是穩定或下降，僅鄭州銀行數據有較明顯上升。
另一方面，對公房地產貸款不良率有所上升：2021年上半年的平均不良率為1.81%，較年初上升了40bp。
因此，房貸斷供在中國屬少數的極端情況。那麼，國外的情況如何？如果僅以美國做對比，美國出現房貸斷供的機率更大，而且歷史上已經出現過大面積的斷供情況。
2008年金融危機爆發的前幾年，美國房地產市場持續繁榮，利率水平較低，金融機構競爭激烈，對無收入、無資產、無工作、信用評分較差這類原本不符合貸款條件的美國人開放貸款，即「次級貸款」。2003—2006年，美國抵押貸款中的次級貸款的比重不斷升高，在2006年接近25%。
隨後，美國樓市降溫，利率也逐步提高。次級貸款者的還款壓力增加，並且他們想要出售住房或通過抵押住房再融資變得困難。隨後，許多次級貸款者選擇斷供，最後銀行收回房屋，但因為房價下行賣不到好價格，機構出現大面積虧損，最終引發了次級房貸危機。
從次級抵押貸款機構破產開始，猶如蝴蝶效應一般，引發了美國乃至全球的金融風暴。
當時的美國出現大量的房貸斷供，跟美國的樓市迅速降溫有分不開的關係，但還有另一個因素——個人破產制度。
在符合條件的情況下，購房者斷供後，銀行收回房產，也就終止了跟購房者的借貸關係，即使房子的實際價值小於貸款額度，也不會再繼續追究購房者的房貸債務。當然，個人信用破產是免不了的。
也就是說，在美國個人破產法的「庇佑」之下，當買房者還不上房貸，債務關係以房產價值+已支付資金為限，承擔有限責任，以及承擔個人失信後果。
相比之下，在中國做「房奴」，必須對債務承擔全部責任，即使房子被銀行收回拍賣，拍賣價格不及貸款的部分，將繼續被銀行追債。
對此，有人這樣形容——「美國會有全局性的次貸危機；而中國只會有個人版的房貸斷供危機」。
針對這個問題，小巴請教了兩位律師。劉甫律師表示，房貸斷供在中美兩國是截然不同的後果，跟個人破產制度有關，中國的個人破產制度還在試驗的路上，但他認為，真正的個人破產制度在中國大機率無法實現。
「因為我們對於惡意逃避債務、轉移資產和對付『老賴』的追查手段、處罰程度、執行力度還不夠。這些做不好，執行個人破產制度，是對債權人的極大不尊重，會滋生更多『老賴』和利用個人破產制度的『壞人』。」劉甫律師如是說。
浙江浙經律師事務所專職律師、高級合伙人唐炳洪也表達了類似的觀點，中國人的個人財產不清晰，財產轉移情況也很嚴重，由於信用制度、財產管理制度存在諸多問題，目前還無法簡單實行個人破產制度。「估計在很多年內不會有美國那樣的個人破產制度，雖然這次人代會有代表提出個人破產問題，但並沒有進行實質性討論。」
他介紹，中國目前僅有的個人破產制度，實際上叫做「債務集中清理」，不會涉及住房按揭，主要針對的是企業家群體，當企業已經破產了，但個人債務還有很多，才會進入到這個程序。
對比中美兩國國民在對待房貸斷供問題上的謹慎度差別，法律制度是一方面，另一個原因是，美國曾出現過房地產崩盤式下跌，而過去這些年，中國的房價雖然有漲有跌，但除個別極端情況外，總體走勢是在震盪中一路上揚。
只是，從去年以來，就連一二線城市的房地產市場也出現降溫，交易量和二手房價格出現一定幅度的下跌。為此，各地方政府紛紛出台寬鬆的政策來「救市」。
至少目前看來，中國整體房價大幅下跌的可能性並不太大，而個人按揭貸款出現斷供潮的機率也非常小。
參考資料：
1.《鍾偉：為什麼我們不願直面那些樓市常識？ 》，秦朔朋友圈
2.《房地產回落：如何影響經濟？——美國地產泡沫回憶錄》，海通證券
3.《房貸斷供，在中國和美國有什麼不同？》，財主家的餘糧
本篇作者 | 李夢清| 當值編輯 | 武新月
責任編輯 | 何夢飛| 主編 |鄭媛眉|圖源|VCG
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