PART 01
去年下半年以來，地塊出讓幾經波折的現象普遍存在，今天成功出讓的三江「巨無霸」地塊也不例外。
該宗組合地塊於2021年9月18日首次掛牌，當時掛牌起始價為21億元， 本次則將起始總價下調為18.2億元。
該宗「巨無霸」組合地塊，最終由永嘉宏屹置業有限公司（楠盛）競得，成交總價超18.2億元。
來源：浙江省土地使用權網上交易系統
值得一提的是，這也是新年以來溫州出讓的體量最大的涉宅組合地塊，堪稱2022年溫州地市「開門紅」，一掃去年下半年以來地市的萎靡。
不僅如此，該宗組合地塊本身也頗多看點，不僅位於近年來飛黃騰達的三江、區位優異，還是一宗超大體量的商務醫療綜合體，內含超170米地標建築，為三江的天際線再繪上亮麗的一筆。
具體情況如何，這宗組合地塊會給三江帶來怎樣的變化，其中的商品房又是否具有購買價值呢？讓小編帶大家一起看下組合地塊的相關信息吧。
PART 02
該組合地塊由4宗子地塊構成，分別為C03-02地塊（商務，內含建築高度約170-180米超高層建築）、C03-03和C03-08地塊（住宅）、C03-13地塊（醫療）。
其中，商務用地建築面積約為160115.615㎡，住宅建築面積約為171215.573㎡，醫療用地建築面積約為≤56829.7m²且>22731.88m²。
地塊指標
該宗組合地塊業態豐富，其中對於超高層的相關法律規定需要格外關注。在《須知》中規定：非標誌性建築可提前申請辦理預售許可，但標誌性建築工程形象進度須達到地塊建築標高的正負零，同時預售範圍建築工程形象進度須達到地塊建築標高的正負零。標誌性和非標誌性建築允許單獨分別辦理竣工驗收。但非標誌性建築在申請辦理竣工驗收時，標誌性建築工程形象進度須整體達到20層以上。
在小編看來，這句話略有歧義，正確的理解似乎應該是：只要地標超高層正負零，住宅就可以預售，並且只有地標達到20層後，住宅才可以交付。
出讓規則將住宅這塊「肥肉」和超高層這塊「硬骨頭」綁在一起，避免開發商賣完住宅後將超高層爛尾處理，一定程度上規避了風險。
但理論上來說，開發商依舊可以把超高層做到正負零，賣空住宅後將超高層擱置，就算住宅不能交付、錢也已經到手了。
PART 03
該宗組合地塊擁有豐富的業態、龐大的體量，吸引眾多房開紛至沓來，據悉楠盛在21號便開始出價報名。
從城市大區位區位來看，該宗組合地塊位於三江板塊，也是溫州自帶流量的板塊之一。
三江板塊位於溫州市區以北，雖然歸屬於永嘉縣，但早在2018年就已劃入中心城區的整體規劃範圍內，可以視作市區一部分。
甌越大橋通車至今，拉進了三江板塊與鹿城的聯繫，尤其與濱江CBD的聯繫日益緊密，不少市區購房者湧入三江買房，這裡的房價也從立體城首開時約1.5萬/㎡漲至如今近3萬/㎡。
三江板塊規劃示意圖
另外，三江板塊也是溫州重資打造的沿江板塊，目前這裡的超高層密度是全溫州最高。
板塊內已坐擁超6座超高層建築，包括立體城江御（1幢建築高度約220米、1幢建築高度約190米）、國鴻溫州1號（建築高度約200米）、國鴻中心（建築高度約350米），立體城4號地塊超高層（建築高度約150米）在內。
三江國鴻中心規劃示意圖
從小區位來看，該宗組合地塊位於三江南側，該地帶則是三江板塊重點打造的地段。
三江南側沿江帶開發力度大，目前以三江立體城為核芯，已形成較為完善的居住和商業氛圍，再加上未來「扎堆」的超高層商務上班建築，往後的繁華將不輸濱江CBD、乃至溫州任何板塊。
不過，三江板塊的南北差異還是挺明顯的，北側還處於部分未拆遷、且存在大面積空地的情況，城市介面較為凌亂。三江「北輕南重」，還有待全面發展。
從城市配套來看，板塊內不乏立體城江御、國鴻中心等超高層建築，也不缺新希望立體城購物中心等商業配套，但是優質教育資源、醫療配套相對匱乏。
來源：溫州網絡問政平台
據了解，地塊周邊有兩所民辦學校，分別是華中師範大學附屬溫州慧中公學（2021年9月已正式開學），和永嘉建瀾實驗學校（原大誠知行外國語學校）。另外，甌江印象幼兒園和兩所中小學正在建設中。
醫療配套而言，目前三江僅有三江衛生院。該宗組合地塊規劃了醫療用地，將引進1家專科醫院運營，在一定程度上緩解了附近居民就醫不便的問題。
其他配套方面，地塊周邊還有希爾頓酒店（在建）、立體城濱江公園等，生活較為便利。
地塊區位示意圖
該組合地塊的優勢還體現在其位於溫州北站必經之路，未來將擁有很高的曝光。
近日，仰頭隧道提前順利貫通，標誌著杭溫高鐵離建成通車更進一步。屆時，溫州至杭州旅時將由原來的2小時壓縮至1小時，溫州北站也將成為溫州融入長三角、跨入省內「一小時交通圈」的關鍵節點。（來源：溫州發布）
而三江和該組合地塊橫亘在北站與市區之間，將成為「必經之地」，「曝光量」得以劇增。
該宗組合地塊臨近江東大道，作為三江的門面「曝光量」定然極高。未來，地塊周邊扎堆的超高層，將帶來壯闊的視覺觀感，三江南側沿江帶也將成為溫州新的城市名片。
地塊現場實景圖
最後，該宗組合地塊美中不足之處也在於臨近江東大道，車流量大、噪音灰塵影響較大。不過萬幸的是，2宗住宅地塊並沒有直接靠近馬路，而是項目的中間地帶，噪音會有一點的削弱。
本次土拍介紹到此結束，想了解更多土地新聞、樓市情報，請關注甌越樓市。