重磅！劈死「長租公寓」的雷響了——住建部首定高風險

中國房地產市場看政策，短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。

今天本來寫了另外一篇：

過去幾年全國房地產市場最活躍的一個名詞肯定是「長租公寓」，從租售並舉開始，到最近2年的跑馬圈地，出現上市+雷暴。

市場都認為這是政策鼓勵的，但注意了，在今天住建部明確發布政策：這一類企業不是「長租公寓」而是加強對採取「高進低出」「長收短付」等經營模式的高風險住房租賃企業監管！這是歷史第一次！

文件的第四條明確：四是防範住房租賃金融風險。對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對採取「高進低出」「長收短付」等經營模式的高風險住房租賃企業監管。

最近有多家長租公寓企業在尋求上市，而這些企業的招股書都暴露出，運營依然虧損。

10月29日，中國長租公寓運營商蛋殼公寓向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，計劃在紐交所上市，股票代碼"DNK"。

財務數據方面，2017年、2018年及2019年前三季度，蛋殼公寓分別實現營收人民幣6.57億元、26.75億元及49.997億元，凈虧損（Net loss）則達2.72億元、13.697億元及25.16億元，主要反映規模持續增長帶來的資金支出。

當下看，長租公寓市場，分化嚴重，全行業處於虧損中。這種情況下頭部企業尋找上市，中小房企爆倉非常多。

前幾年炒作的熱火朝天的「長租公寓」，為什麼在當下開始了大家都在跑路的感覺？

簡單的分析一下：

1：隨著經濟穩定，需求平穩，過去幾年的租金價格上漲明顯開始放緩，大部分區域甚至出現了租金下調。這對於二房東類型的租賃公寓影響非常大，因為鎖定了業主轉租房源的租金價格，而未來租金平穩的預期下，盈利難度很大。

2：對於當下公寓租賃市場來說，競爭激烈，企業進入的數量非常多，行業除了規模外沒有其他競爭壁壘，這種情況下，上市都是為了融資擴大規模，形成規模優勢降低運營成本。

3：租賃市場的競爭現在不僅僅是二房東類型的公寓競爭，政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設租賃房源等公寓也逐漸從土地開始變成房源，這些都會影響租賃市場的未來預期。

4：從上市看，長租公寓類企業遇到當下的資本寒冬，中小型長租企業暴雷非常多，在國內融資難度也加大，這種情況下，上市是最好的選擇。

長租公寓類的企業，在北京上海等城市占比市場份額已經超過20%，如果計算二房東之類的同樣模式交易，當下市場，已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。

長租公寓模式，其實對於中介企業來說，就是把原來簡單的中介費+差價模式，變成了投資者。

長租公寓的政策問題

北京已經明確發布政策出租房不允許改變房屋結構：

（政策內容來自北京住建委）

在新版住房租賃合同示範文本中最前面寫到：根據《關於公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》（京建法〔2013〕13號）的規定，本市住房出租應當符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外）。

具體來看，這一段有兩層意思，一是禁止隔斷房、群租房，二是對於具體的租賃面積、居住人數進行了規定與限定。

「長租公寓暴雷」已經成為了最近很多人關注的重點！

網上這一類長租公寓暴雷已經成為頻繁事件！

那麼為什麼會出現這種暴雷？特別是為什麼會有這些公寓企業願意高進低出？

長租公寓是這幾年的熱點話題，從漲租謀財、甲醛害命，資金池壟斷，過去幾年一直被關注，但一直沒有政策下文。

長租公寓這個概念，其實已經被錯用，對於市場來說國家鼓勵的長租公寓應該是業主改造，將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源。而現在市場議論的長租公寓，其實都只是吃差價的二手房房源。

所有的長租公寓都是玩的是一個以時間為核心要素的期限套利遊戲：裝修、分租這些其實都只是資金池的補充。

長租公寓類的企業，在北京上海等城市占比市場份額已經超過20%，如果計算二房東之類的同樣模式交易，當下市場，已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。

這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。

首先：長租公寓企業已經全面金融化

長租公寓最大的問題，其實不僅僅在推漲房租，更大的問題是金融化帶來的「資金池」，現在的長租公寓已經不是一個租賃企業，而是一個個標準的「金融企業」

將房主的預期租金，通過平台項目轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了巨大的市場風險。資金池最大風險是可以掩蓋問題，後移投資風險！

長租公寓是一個以時間為核心要素的期限套利遊戲：裝修、分租這些其實都只是資金池的補充。

對於市場來說，很多長租公寓企業利用多收租戶租金，晚付房主租金的形式，加快擴張速度，一旦爆倉，就會出現上下游的多重糾紛。

資本大鱷進入租賃市場不是請客吃飯

越來越多的資本進入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，對於租賃市場而已，已經失去了梯級消費。對於租賃市場來說，的確在被推動上漲。

最後偉哥簡單的聊幾句：對於租賃市場來說，國家政策鼓勵的是長租公寓，也就是增量市場，或者是買賣交易中，或者是開發商庫存，這樣可以增加供應量。

總結一下，現在租賃市場所謂的長租公寓，其實都是金融化的二房東吃差價，業主與租戶的交付租金時間長變成了資金池！每到夏天就泛濫的甲醛房！

對於政策制定部門來說，如果市場上租賃企業規模不大，那麼影響的只是一部分中高端租賃市場，但現在粗放的租賃市場，金融化的租金時間差，這些都導致跑路的機率越來越大、而租金上漲的預期也越來越大。

年輕人，你還是儘量租個業主直租的、便宜點的房子，多存錢買房。

選選限競房裡的好戶型！比租房安全！