昨天，昆明市發出廢止一批房地產政策文件的通知，媒體解讀為昆明取消商品房限售限購，實際上，根據三份被廢止的文件看，這次取消的還包括了限價。很多人的第一反應是，「昆明有限購嗎？」，其實不必感到驚訝，昆明確實曾經執行過「三限」政策，只不過限得不那麼緊。
昆明發文廢止三份過時政策文件
先回過頭看被廢止的政策。
第一份是2017年10月11日印發的《昆明市人民政府辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，內容主要包括：
在呈貢區新購買的新建商品住房，需取得不動產權屬證書滿2年方可上市交易。
解讀：2017年正是呈貢房價飛速上漲的時候，對呈貢的限售政策有遏制炒房的意圖，現在呈貢房價不斷下跌，當然已毫無必要。
調整貸款受理條件，將繳存職工足額繳存住房公積金6個月且開戶滿6個月以上可以申請貸款調整為繳存職工足額繳存住房公積金12個月且開戶滿12個月以上可以申請貸款。
解讀：公積金貸款要求連續繳存滿一年的限制，實際上已經取消，目前執行的還是連續繳存滿6個月即可受理。
對特定區域範圍內住宅用地和商住混合用地，採取「限房價、競地價」方式出讓。進一步加大限價商品房市場供應。
解讀：「限房價、競地價」的土地出讓方式，只是在在一些回遷地塊出讓執行過，限定的是政府回購的價格，對商品房市場沒有影響。
第二份文件是2018年3月1日印發的《昆明市人民政府辦公廳關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，主要內容有：
昆明曾經的限售區域已被取消
對主城二環路以內，呈貢新區以及船房河、廣福路、彩雲路、鮮花大道至滇池圍合區域內，購買的新建商品住宅需取得不動產權屬證書滿三年方可上市交易。
解讀：在2017年呈貢限售政策基礎上加碼調控，限售區域擴大，年限延長。這也是昆明尺度最緊的限售政策，取消理由同上。
住房公積金貸款最高額度由「單職工40萬元，雙職工80萬元」下調為「單職工30萬元，雙職工50萬元」。設置住房公積金個人住房貸款輪候期，輪候期為兩年。調整公積金首付款比例，首套最低20%，二套最低50%，貸款利率不低於首套房的1.1倍。
解讀：昆明的公積金貸款額度在2022年就已回調為單職工40萬元，雙職工80萬元，同時二套房最低首付50%也調整為30%。
第三份是2018年7月1日印發的《昆明市人民政府辦公廳關於進一步穩定商品住房市場有關問題的通知，文件中有限購和限價政策：
在昆明主城五區和三個國家級開發（度假）園區範圍內，暫停向已擁有上述區域內1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍人士銷售新建商品住房；暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房。在上述區域內無住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購1套新建商品住房。
解讀：和其他一二線城市相比，昆明唯一執行過的限購政策非常溫和，以個人為限購對象，操作空間很大，市場基本無感，事實上，我們也基本沒聽說限購成為外省客戶買房障礙，外省客戶減少，主要原因還是樓市大環境的影響。
在主城五區和三個國家級開發（度假）園區範圍內，新房預售須接受商品住房銷售價格管理，預售價格應參照同區域、同項目、同品質、同類型新建商品住房合同網簽備案價格確定，商品住房實際銷售價格不得高於預售價格。自接受商品住房銷售價格管理6個月內，每月實際銷售均價不得高於同項目、同品質、同類型最近一個月的商品住房合同網簽備案均價。預售價格6個月後方可申請調整，且每12個月內，商品住房合同網簽備案均價上浮不得超過6%。
解讀：2018年出台的限價政策有其背景，此前昆明曾因房價過快上漲，兩次被住建部約談。隨後昆明的房價也差不多到了歷史高點，一年內上漲不得超過6%的限價政策，早已失去了現實意義。
自7月份以來，全國各地密集出台寬鬆政策，總體在於扭轉2017年以來一系列過於嚴厲的政策，部分和當前市場基本面已經完全不相符政策，自然要逐漸退場，昆明明文廢止三份政策，表態意義遠大於實際意義，但無疑是順應政策方向和市場趨勢之舉。
昆明新房成交仍在低位徘徊（圖源克而瑞）
今年，昆明也出台了促進房地產行業健康發展的政策，7月份公布的「昆明23條」，政策主要方向是針對供應端，以減輕房企壓力，改善開發環境，直接刺激購房的新政不多，主要是減免購房契稅。
隨後昆明還提高了二胎三胎家庭公積金額度，首次允許辦理跨省公積金貸款，落實「認房不認貸」新政策也很有創意，將認定名下是否有房的區域劃為縣級行政區，政策利用程度最大化。
但從近幾個月的土地和商品房成交情況看，刺激效果並不明顯，不光新房成交依舊低位徘徊，今年全年的土地供應成交量多半也要創新低。
而作為地方政府，往往還是苦於政策工具箱裡可以刺激購房的招數不算多，無非前些年收緊，現在反向做調整，如果再上難度，比如發放購房補貼，又受到政府財力的限制，昆明要效仿並不容易。
但是好在，這次昆明以文件形式全面放鬆，相當於明確表了態，而是否有力度更大的刺激政策跟進，就看決心有多大了、動作有多狠了。
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