近兩月，溫州房地產市場熱度明顯回升，堪稱近兩年難得的風景。
相信很多人都開始為今年的購房做打算，然而明晰供求關係能對雙方的議價有所幫助，也是房價、優惠折扣的重要參考指標。
比如，你在一個庫存量較大，且去化周期較長的板塊購買新房，優惠洽談就相對容易，也更容易做「大爺；相反，庫存少賣得快的的板塊，下手慢就錯過了心儀的房子，購房者處於弱勢地位，房開、銷售大可愛答不理。
那麼，目前溫州市區的熱點板塊庫存情況是怎麼樣的？今天小編就帶大家簡單地梳理一下，摸摸底。
據地產專業機構的數據顯示：
2022年全市成交土地623萬方，同比下降42%，成交金額419億，同比下降50%；溫州市區成交不動產164萬方，同比下降56%，成交金額375億，同比下降62%。
此項數據可以得出一個初步結論，去年不管是全市的土地市場，還是市區的樓市都處於量價齊跌的狀態，而且價格跌幅明顯。
與2021年全市約9.3個月的去化周期相比，2022年已攀升至約17.7個月。看似去化周期放緩，但是已經呈現出板塊的結構性差異。
但細分在各大板塊上，商品住宅存量情況各有不同，大致可以分為三種情況，供求趨於平衡、供過於求以及供不應求。
1
NO.
樓市的永動機，有需求有購買力
濱江CBD板塊是供應穩定、去化穩定的代表，板塊內改善型項目熱度一直居高不下，不缺高端實力買家的購房力。
目前CBD板塊在售項目僅天樾璽，在板塊「獨苗」、億元愛馬仕風格示範區的加持下，逆勢上行，走出了「天樾璽」速度。
不過華潤置地溫州瑞府預計月底開盤，天樾璽·璽上新品面世、時代·濱江臻品正展也將開放，濱江CBD將迎來三足鼎立的局面，高端客戶的選擇面將增加，濱江CBD將從賣方市場向買方市場轉變，供求關係將逐漸趨於平衡。
但是按照現有規劃，濱江CBD已經完成所有住宅用地出讓，從中長期看，賣方更加強勢。
綠軸板塊因行政區交錯，被民間分為鹿城段與甌海段。
目前不管是鹿城段的保利天悅還是甌海段的香開萬里都將在年內交付，所剩房源有限。未來的有效供應將由甌海段的第五大道承擔。
總體上看大綠軸板塊處於穩定期，且商品住宅開發已步入尾聲，接近飽和。高端改善住宅新房供應量幾乎為零，唯一能夠掰手腕的也只有濱江CBD了。
三江板塊自甌越江城上市核心區位商品房供應開始步入正軌，雖然項目體量較大，但是一期去化客觀，未來整體供求關係將趨向平衡。
但是把三江板塊放大，靠近梅園的錦玉潮鳴還有較多存量房源，如果後期金茂北外灘項目再大批量上市，區域內大機率將供大於求。
集新未來社區看似庫存壓力較大，其實供求關係相對平衡：1是沒有新地塊供應，2是在實驗中學集新校區今年投用。
集新未來社區已經形成相對的「封閉生態圈」，去化穩定可控。
2
NO.
尾盤、斷供、少庫存，旱的旱死
驚掉牙，溫州還有求過於供的板塊？
經歷兩年多的下行調整，很難想像溫州還有求大於供的板塊，但事實卻又如此。
比如鹿城南板塊。在經歷順源里、大國璟、新鹿園、鹿城薈的天量供應與「骨折促銷」後，鹿城南的庫存已經見底。大國璟與順源里邁入尾盤，鹿城薈大批房源被城發收購轉為政策性用房，當下的購房者已經沒有多少選擇空間。
想要置業鹿城南，最好是等待年中左右面世的鋼材市場地塊，如果著急入住那就只能優先考慮大國璟與順源里，實在不行，這裡還有大量安置房可供選擇。
還有梧田板塊，當甌海把發展重頭南移至南湖板塊，梧田就已經斷供許久。雖然璞麗灣還有剩餘房源，但建議等項目交付在做打算，想要考慮這裡，也只能等5月左右的金地代建項目。
另外CBD延伸段桃花島板塊雖然過去賣的艱難，但是全域新房也接近售罄，只能在二手房源中撿漏。
龍灣的狀元、甌海的茶山更不用說，除了一個外灘上品與甌海之光，多少年沒有見過商品房了，地緣性需求一直難以獲得釋放。
還有被遺忘的藤橋，近年來就是商品房的荒漠!
3
NO.
市場「內卷」，去庫存周期長
偶買噶，供過於求的「大怨種」
供過於求的板塊普遍是投資屬性占比較高的新興板塊。
比如大熱的甌江口新區。樓市上行期賣的熱火朝天，2021年更是成交5176套（全口徑） 。去年樓市冰點調整，也賣了2452套。
但是面對天空樹、光輝之城、君蘭錦繡三個超級大盤的天量供應，還有甌江國際樂園城、旭輝甌江城等項目，甌江口正在面臨巨大的庫存壓力。
作為新興板塊，甌江口不僅需要更大的利好支撐，也需要暫緩土地供應，調節樓市庫存。
鹿城西的林里板塊也在承壓。林里板塊成也陽光100，敗也陽光100。如果不是阿爾勒項目資金斷裂，林里或者還能和甌江口掰一掰手腕。
拋開阿爾勒的問題項目不看，林里在售的只有濱江萬家花城現房在售。雖然濱江口碑好，項目品質佳，但是區位與生活問題依舊讓這裡成為老大難。
蒲州也有一定的去化壓力。一是近兩年蒲州大拆大整，迎來供應潮；二是在這輪地產調整中多個主力項目都受到來自「母公司的衝擊」，增加市場不信任感。
今年融創凱迪中心、凱迪新地塊會是蒲州的供應大戶，還有未來之城尾盤的大面積房源、未來旭輝城的存量房源，競爭相對激烈。另外九玥府如果能夠像旁邊天著園一樣紓困，那市場競爭還將進一步加強。
供需平衡恢復，才會開始新一輪景氣周期。回顧2022年土拍市場成交行情，供應面有所縮緊，且很多被國企、國資拿了地之後，一直沒有著落，需要時間尋找合適的開發商合作。
今年的新房市場將會面臨著，項目上市的數量減少、上市時間延長等情況。這意味著，隨著庫存量的減少，大部分的板塊就在今年都會進入無房可賣的狀態。在短期之內，板塊內項目少，購房者可選擇的空間是有限的。隨著時間的推移，新房市場會趨向健康，也擁有更寬鬆的購房環境。
在這個空窗期，樓市恰好是往好的趨勢發展。
總體而言，目前溫州去化周期較高並不假，但判斷樓市走勢向來是以長期為單位。隨著購房優惠券下放、房票購房等手段頻出，一定程度上可以加速市場回暖。
對於購房者來說：供需平衡，只要市場沒有出現大反轉，大多數的板塊還是比較優質的，上車機會更高。