南昌的房子為什麼空置率這麼高？人到哪裡去了？南昌的經濟增速如何？

01 南昌增速低於全省平均增速

一個城市的住房空置率主要和三個因素有關：產業、收入、人口。

南昌的產業如何？

南昌市政府致力於構建「4+4+X」新型產業體系，即四大戰略性新興支柱產業（汽車及新能源汽車、電子信息、生物醫藥、航空裝備）、四大特色優勢傳統產業（綠色食品、現代輕紡、新型材料、機電裝備製造）及若干生產性服務業。

截至2021年11月8日，南昌一共擁有A股上市公司23家，總市值達到2332.33億元。2021年，營收最高的三家公司分別是：正邦科技476億(南昌)、江鈴汽車352億(南昌)、方大特鋼216億(南昌)。

正邦科技在2021年凈利潤同比下降427.62%至-188.19億元，在頭部上市豬企中虧損額居於首位，蠶食了其自2007年上市以來的盈利總額。

今年7月中旬，正邦科技曾發布2022年半年度業績預告稱，預計報告期內歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損38億元至46億元，同比下降165.72％-221.66％。

南昌上市公司的總市值不高，龍頭企業業績不理想，這是事實。

其實南昌的經濟增速今年上半年還不錯：上半年全市地區生產總值3409.51億元，增速4.3%。其中，第一產業增加值72.21億元，增長5.5%；第二產業增加值1636.15億元，增長5.1%；第三產業增加值1701.15億元，增長3.6%。

4.3%的增速在全國來比較很亮眼，但是在江西和兄弟城市比卻並不突出，因為全省的平均增速是4.9%。

在舉國重視製造業的氛圍下，南昌的製造業實力在省內「賽馬」時表現一般，和其省會城市的地位不匹配：

以1-5月份規模以上工業利潤總額為例來看：

九江市第一，達到253.2億元。

宜春第二，達到181.4億。

南昌第三，達到121.3億，還不到九江的一半。

而且在實際增速方面，南昌僅排名第11。

至於上半年規模以上工業增加值的增速前三名也與南昌無緣，上饒第一（8.1%）、宜春第二（8%）、吉安第三（7.8%），九江高達7.6％，而南昌只有6.7%。

這還是南昌三大產業中增速較高的第二產業的相關數據，農業雖然增速最高，但體量小，體量最大的第三產業增速也只有3.6%。

02 南昌房價不高，南昌人收入也不高

就財政收入和個人收入來說，南昌的數據是江西冠軍。

2021年，南昌市財政收入達到485億元，贛州市為294億元，九江市財政收入為292億元。

個人年收入方面，2021年，南昌無論是私營單位（59309元）還是非私營單位（97791元）的平均收入數據都是省內第一。

即使如此，平均到每個月也就是4942元以及8149元，這還沒減去各種開銷，包括吃飯的錢，如果把必要開銷去掉之後，能剩一半就不錯了（不包括供樓）。

南昌房價最高的地方是紅谷灘，平均房價在1.8萬左右，其餘的老城區也都在一萬以上。

南昌紅谷灘

一套房子80個平方米，就算80萬，以南昌私營單位工作人員的收入而言，就算每人每個月能存2000塊，兩口子每月存4000塊，僅僅存首期就要5年，而且過程中不能失業、降薪，家人不能生大病，孩子不能在藝術培訓以及其他培訓方面花太多錢。

存夠錢之後開始貸款買房，同樣是必須保證不能失業、降薪，否則房子就會成為法拍房。

南昌的房價在省會城市中不算太高，但是南昌人的收入也確實不高。

某網友是這樣吐槽的：「南昌大多數企業不交五險一金，正經交的，到手也就三千，工資過萬的，都是拿命換的。物價比周邊城市都要貴，房租也不便宜。認識一個靠自己在南昌買房的，還是在一線城市工作，打算多賺幾年錢再回南昌，最後發現根本找不到對口的工作，就算有，工資也是打骨折，然後就沒有然後了。」

所以最後會出現什麼情況呢？

主要在非私營單位就業的家庭，經濟效益較好的私營單位的中高管，他們在努力買房，買了之後又租不出去，於是就放著，成了空置房，他們一度認為買房可以防通脹，可以升值。

看看城市的情況，南昌今年上半年的收入狀況一般：

全市地方一般公共預算收入247.58億元，同口徑下降1.4%（同比下降12.1%），其中稅收收入144.93億元，占一般公共預算收入的比重為58.5%。

民生類支出完成324.74億元，占地方一般公共預算支出比重超八成。

247.58億元減去324.74億元已經是—77.16億元，而這還沒算全部的開支。

一直以來，南昌的收入是比較依賴房地產的：

2021年，南昌的賣地收入只有209億元，而在2020年，這一數據是623億元。

2021年1-11月賣地收入

一年之間，下降了414億元。

很有意思的，南昌在2021年的罰沒收入增長率高達151%，排名省會以及副省級城市第一，增值名列第二。

在中部六大省會城市（武漢、長沙、鄭州、合肥、太原、南昌）的收入和支出排名中（2021年），南昌的一般公共預算收入和太原一個量級，努力的空間很大。

那麼，南昌人在今年上半年的收入是不是下降了呢？至少數據上沒有下降：

上半年，全市全體居民人均可支配收入22040元，同比增長4.3%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入25266元，增長3.8%；農村居民人均可支配收入14228元，增長5.3%。

而且南昌人在瘋狂存錢：

6月末，住戶存款餘額5368.07億元，增長12.7%。

南昌人心有憂慮，正在去槓桿，遠離貸款：

住戶貸款餘額4763.42億元，下降0.4%。

既然家有幾套房，租又租不出去，買那麼多房幹什麼？這是房東們的想法。

至於絕大多數租客，每月結餘的錢不多，買什麼房呢？湊活著租吧。

富人不想買，覺得興趣索然；窮人買不起，手裡真沒錢。

關於房子，必須提一下九龍湖。

九龍湖位於南昌市民中心旁，與東面的贛江僅一堤之隔，西面有架設的九龍湖大橋穿湖而過。「九龍湖路上幾乎沒人」是一個網民的觀察，未必準確。

九龍湖

關於九龍湖的推廣，周公子也有貢獻，他說：「我家還買過一套綠地海珀九龍江景房，當年是老姐推薦我媽買的，2016年花了200多萬，現在也翻番了，跟老姐買房投資從來不會錯。老姐說，綠地海珀九龍是綠地集團在九龍湖最好的樓盤，一定會超越紅谷灘的」。

嗯，怎麼說呢，空置率高的原因很複雜，是一個系統反應的結果。

有網友說：「周劼一個人就有六套房，空置是正常的」，這也是一個視角，值得思考。

03 南昌吸引力難敵深圳武漢

既然產業結構一般，工業在全省也難以遙遙領先，因此，南昌和武漢、成都、鄭州都不一樣，它可以部分吸引周邊城市的人口，但吸引力有限。武漢去年的常住人口增加了120萬，南昌是18萬。

贛州一心對接大灣區，高鐵通了之後，贛州人民來往深圳更方便，眼光向南是必然的。

九江上半年規模以上工業增加值同比增長7.6%。石化產業是九江的支柱產業，也是第一大工業產業，新材料、新能源、電子信息、醫療用品、智能家居等產業發展也不錯。

九江與南昌搞昌九一體化，效果不明顯。現在，江西大力推行」強省會「的戰略，九江心情複雜。九江與湖北黃石、黃岡是「鄰居」，而且九江人乘坐高鐵到武漢只比到南昌多三四十分鐘。

九江人如果要外出打工，武漢才是最佳選擇之一。

江西省統計局公布的2021年統計數據顯示，南昌市常住人口625萬餘人，十年增加121萬餘人，增長約24%；住房和城鄉建設部2010年和2020年統計年鑑顯示，十年來南昌市區由212平方公里擴大到366平方公里，增長72.6%。

江西各市常住人口

市區面積擴張速度超過人口增長速度接近50%！

所以，網友戲言：「南昌規劃速度>建設速度>人口增長速度」。

餅畫得太大，吃的人不多，肯定會消化不良的。

2021年年末，南昌市常住人口643.75萬人，與2020年第七次全國人口普查相比增加18.25萬人。

看似成績不錯，不過，南昌可是中專生都可以落戶的省會城市，不管是畢業的還是未畢業的中專生均可以辦理落戶，入戶條件之寬鬆在省會城市中還是比較少見的。

這增加的18萬人的收入、學歷、年齡，我們不得而知，因此也不便評價。

而且，南昌的「少子化老齡化」也在加速：

2021年全市出生人口45780人，人口出生率7.21‰，較2020年第七次全國人口普查的54661人減少8881人；死亡人口31890人，人口死亡率5.02‰，較2020年的31120人增加770人；人口自然增長率為2.19‰。

南昌的空房子該怎麼辦？

看年輕人的心態就可以看到人口的流動軌跡。

日前，江西省的一本錄取工作結束時，很多人吃驚地發現：江西的高校普遍被冷落，這自然也包括南昌的高校。

江西有一本大學7所，包括南昌大學、江西師範大學、江西財經大學、華東交通大學、南昌航空大學、江西理工大學、東華理工大學等。除了江西財經大學，其餘6所一本院校招生全面「遇冷」，唯一的211南昌大學也未招滿。

你說，南昌的房子未來會如何？

江西的孩子們努力學習居然是為了離開江西，離開南昌，這有點讓人尷尬。

有網友很通透地點出：「周公子的一席話，是不是讓所有江西人都覺得，在江西讀書再多也不如有個好大伯、好二伯、好老爸來的實惠！」

這更讓人尷尬。