本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道
「如今，在南京市購買首套房，首付最低僅需兩成，商業貸款利率也只要4.0%。同時，由於南京市不限購，這段時間周末有很多外地人都趕過來諮詢看房。」位於南京市雨花台區的萬科·朗拾雨核項目置業顧問華學（化名）向《中國經營報》記者說道。
在不斷打出各類政策優化調整「組合拳」後，改善性產品悄然挑起了南京樓市的「大梁」。12月5日，位於南京市建鄴區的偉星·長江之歌項目在開放樣板間半個多月後便迎來了首開，成為南京樓市12月出現的首個「搖號盤」。最終，這一均價達7.55萬元/平方米、最高總價超過4000萬元的「頂豪」項目，開盤一小時的銷售額便達到12億元。
儘管如此，南京樓市整體仍處於弱復甦狀態。克而瑞統計數據顯示，11月，南京市商品住宅市場供應量為46.9萬平方米，環比上漲26.44%，同比下降24.89%；成交量約44萬平方米，環比上漲3.26%，同比下降18.79%；成交均價為27120元/平方米，環比上漲2.81%，同比下降9.1%。
為進一步激活樓市消費，南京市選擇在政策端持續發力。11月30日晚間，南京住房公積金管理中心發布《關於調整部分住房公積金政策的通知》（以下簡稱「《通知》」），宣布自12月1日起，第二次使用住房公積金貸款購買第二套住房的最高可貸額度由現行的30萬元/人、60萬元/戶，分別提高至50萬元/人、100萬元/戶。
多名房地產業內專家表示，展望後市，12月隨著房企年終衝刺啟動，供應、成交兩端預期均仍有回升空間，但增幅相對有限。「在居民收入預期尚未明顯恢復下，預計市場仍將面臨波動調整。」
改善性產品「挑大樑」
偉星·長江之歌項目位於南京市中心城區最為核心的河西板塊，是今年南京市最頂尖的幾個高端住宅項目之一。12月5日，該項目首開共計推出86套房源，179組家庭參與搖號。
該項目置業顧問韓佳（化名）告訴記者，此次推出的是1號和3號樓房源，精裝修均價約7.55萬元/平方米，主力戶型為248平方米和315平方米。「目前僅剩約30套房源，銷售情況比較不錯，所以沒有給出任何優惠。」
「項目還有兩套位於頂樓的大平層戶型，面積分別為398平方米和498平方米。其中，498平方米的房源有5個套房，還有一個50平方米左右的露台，均價約8.1萬元/平方米，總價超過4000萬元。」韓佳進一步表示。
記者注意到，近期，河西板塊的高端改善性項目迎來集中供應潮。例如，天琴華樟項目首開便一次性推出了所有124套房源，開盤兩小時銷售額高達23億元，總價最高的一套房源也已售出；頤和天晟府項目首開拿出了87套房源，一小時銷售額達到13億元。
克而瑞南京機構高級分析師桂軒表示，11月，南京市共推盤33個項目，總計3255套房源，環比下降6%。其中，開盤當天去化465套，整體去化率14%，環比微漲6個百分點。從當月推盤表現來看，河西、鼓樓濱江、老城東等熱點板塊的熱點項目集中推盤，搖號項目數量增加，帶動整體去化率有所回升。
「11月，南京市共有7個樓盤進入搖號階段，均為熱門板塊的改善性項目。」桂軒進一步表示，除了天琴華樟和頤和天晟府項目，金基瞻月府、恆盛金陵灣新組團、中冶錦繡公館三期等項目開盤當天的去化率均超過五成。「從銷售特徵來看，熱銷項目均位於主城區核心地段，且項目產品力強，客戶認可度較高，有的還擁有優質教育資源、優越交通配套等。」
桂軒分析認為，整體來看，11月南京房地產市場供應端低位回升，但政策邊際效應減弱，整體成交規模增幅收窄，本輪政策優化調整僅帶來較為短暫的市場情緒回暖，未形成強有力的修復後勁。
土拍熱度未及預期
相較樓市表現，南京市土拍市場更能感受到「冬日的寒意」。11月下旬，南京市取消土地限價、恢復「價高者得」規則後的首場土拍落下帷幕。
具體來看，9宗涉宅地塊土地總面積為28.5萬平方米，其中3宗位於溧水區、3宗位於六合區，建鄴區、棲霞區、秦淮區各有1宗。最終，9宗涉宅地塊全部以底價成交，共計攬金55.07億元，土拍熱度未及預期。
記者梳理髮現，與以往土地出讓細則相比，南京市最新的地塊出讓要求刪除了「當地塊競價達到最高限價時，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價，改為現場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價為最高限價加一個加價幅度」的相關表述。
在上述9宗涉宅地塊中，起拍總價最高的為秦淮區南部新城G77地塊，土地出讓面積為26127.42平方米，掛牌起始價為19.8億元。根據成交結果，該宗居住用地最終被南京南部新城會展中心發展有限公司以底價摘得。
此外，位於建鄴區河西板塊的江心洲G70地塊被南京中北置業有限公司競得，該宗地塊出讓面積約2萬平方米，容積率僅為1.5，最終成交價為9.2億元，成交樓麵價為30518元/平方米；棲霞區邁皋橋G71地塊則被南京邁恆投資發展拿下，土地面積近2.2萬平方米，容積率為1.8，成交價6.1億元，成交樓麵價為15507元/平方米。
一名熟悉南京市房地產市場的業內人士表示，現階段還能持續開展規模供地、賣地的城市，已經是全國土地市場中的佼佼者。南京市房地產市場的基本面不錯，在取消限價、恢復「價高者得」的土拍新政下，拿出來試水的地塊素質相對均衡。多宗地塊容積率很低，有打造低密度、高品質住宅項目的潛力。
中指研究院最新監測數據顯示，在22座採取「兩集中」土地出讓方式的城市中，已全部發布涉宅用地公告，其中18城恢復了「價高者得」競拍規則，目前僅北京市、上海市、深圳市和寧波市仍在執行「限地價」政策。
中指研究院企業研究總監劉水錶示，房地產市場供求關係已發生重大變化，在市場過熱期出台的限制性措施正在逐步退出舞台，取消土地限價將有助於穩房價、穩預期、穩市場。但從近期土地出讓情況來看，除了部分城市有少量核心區優質地塊的熱度較高外，其餘多以底價成交。
政企兩端合力激活樓市
時間撥回至9月7日，南京市放出樓市政策調整「大招」。根據規定，購房者在包括玄武區、秦淮區、建鄴區和鼓樓區等主城四區範圍內購買商品房，將不再需要購房證明。這也意味著，南京市自此全面解除了限購，打響了核心二線城市全面放開限購的「第一槍」。
「新政實施以來，南京市新建商品房日均認購量和二手房日均網簽量分別較之前提升51%和10%。」南京市住房保障和房產局方面表示，南京都市圈居民來南京市創業置業的發展需求旺盛。南京市各區及房地產行業協會分別赴揚州市、蕪湖市、馬鞍山市等周邊城市開展「南京樓盤都市圈巡展」活動，開通南京都市圈看房直通車，陸續在淮安、滁州、馬鞍山等都市圈城市定期設立「南京買房服務點」，達成意向客戶2200餘組。
11月30日，南京市再度推出公積金新政。根據《通知》，此次政策調整涉及三個方面，分別是提高第二次使用住房公積金貸款購買第二套住房的最高可貸額度、擴大加裝電梯提取住房公積金支持範圍和延長提取住房公積金支付購房款政策的實施期限。
記者注意到，今年以來南京市已多次調整了住房公積金政策。其中，3月推出公積金貸款「帶押過戶」；5月提高了多子女家庭的首套房可貸額度，還簡化了提取公積金支付購房款的流程。
此外，進入年底，各大房企也紛紛加大優惠力度，以價換量。以萬科·朗拾雨核項目為例，華學表示，99平方米的戶型過去成交價約430萬—440萬元，目前的成交價已經下探到400萬元以下；115平方米的戶型之前成交價超過500萬元，現在下探至470萬元左右，「每套房源基本都有30萬—40萬元的優惠，力度還是很大的」。
上述熟悉南京市房地產市場的業內人士表示，南京市各區也在實施各類購房補貼政策。比如，在江北新區購置新房給予總價1%的補助，在南京市「賣舊換新」（90平方米以上）的再給予總價0.5%的補助；江寧區最高補貼房屋總價的4%，非南京市戶籍可額外獲得1萬元補助；棲霞區最高補助為房屋總價的2.5%；雨花台區最高補助為房屋總價的1.5%。這些政策大多截至今年12月31日，預計12月將迎來一波新的購房需求。
劉水同時指出，儘管12月房企要衝刺業績，推出更大力度的打折促銷活動，或將會帶動部分項目銷售回暖，但「冰凍三尺非一日之寒」，樓市「解凍」是一個緩慢的過程，短期內房企銷售或很難明顯回暖。