中房報記者 許倩 | 北京報道
一場突如其來的新冠肺炎疫情使房地產市場摁下「暫停」健，依賴於高槓桿、高周轉節奏的房企，其資金鍊狀況更加雪上加霜。「融資壓力將是2020年房地產市場需要面對的主要挑戰。」交銀國際董事總經理洪灝在接受中國房地產報（微信ID：china-crb）記者專訪時表示，如果疫情持續周期延長，房企的資金壓力將會增加。預計後續可能會有更多寬鬆政策出台，助力銷售復甦。待疫情消除後，隨著銷售回暖，房企資金壓力也將有所緩和。
中國房地產報：你認為這次疫情對房地產行業會產生什麼樣的影響？可以從資金端、銷售端、拿地端分別來談談。
洪灝：從歷史經驗來看，房地產是受疫情衝擊最嚴重的行業之一。新型冠狀病毒的擴散拖累經濟增長、限制人員流動，短期內會大幅衝擊地產銷售。我們預計短期內房屋成交量將會有所下降，尤其是華中（湖北省）附近和人口密集地區，例如廣東和長三角。預計2020年上半年銷售面積將同比下降10%以上，下半年情況取決於疫情擴散的速度以及控制成效。全年來看，受銷售壓力及隔離停工影響，房企將放慢開工拿地速度，房地產投資、開工數據都將受到衝擊，尤其是疫情較為嚴重地區。銷售回款終端可能會使企業承受巨大資金壓力。
疫情對銷售的衝擊將拖累開放商資金回籠，加劇企業資金鍊緊張壓力。受制於目前房地產定位和持續調控政策，房地產「黃金時代」不再，疫情暴發前整體並不景氣，部分開發商已出現資金鍊問題，尤其是中小房企。疫情暴發後，房企資金緊縮雪上加霜，指望一季度銷售回款還債的房企或面臨流動性風險。融資壓力將是2020年房地產市場需要面對的主要挑戰。
同時，受制於銷售滯緩、資金緊縮和返工等問題，開發商將暫緩拿地。一方面，面對資金回籠壓力，企業更傾向於放緩土地收購、節省建設資本開支加速回款，削弱拿地意向。另一方面，封城和人流管控持續，企業返工延後，均影響拿地決策。不過，往後看，待疫情好轉、市場反彈，屆時開發商拿地意願將增強。
中國房地產報：受疫情影響，房企海外上市和海外發債形勢也變得更為嚴峻。如何評價當下房企面臨的海內外融資困境？
洪灝：去年房企整體融資難度和融資成本處於上升狀態，在中小房企不斷暴雷的情況下，金融機構更傾向於貸錢給承壓性更強的規模房企，因此融資向規模房企集中的趨勢更加明顯。今年受到疫情影響，我們預計政府將出台一些寬鬆政策來應對新冠疫情的衝擊，融資環境相對樂觀。房企海外債的融資成本正逐步升高，且國內政策對其有所限制，借新還舊仍是企業海外融資的主要目的。
2019年以來房企融資渠道受到政策層面限制。同時，2018年下半年以來，國家出台的民企紓困政策傾向於引導金融資本促進位造業轉型升級，而不是投向房地產。隨著房地產債券到期量增加，當下房企不得不通過擴大債券發行和銷售回款來應對債券到期帶來的融資缺口。疫情會對開發商當下的銷售、開工造成影響，進而對房企的短期現金流帶來壓力。但市場原本的需求不會消失，只是時間推後。因此影響房企海外上市和海外發債的因素主要還是來自經濟基本面和融資環境。
中國房地產報：近日央行共開展了1.7萬億元的逆回購操作，並下調了逆回購利率，種種信號表明，受疫情影響，貨幣寬鬆動作正在提前到來，房企融資困境是否有望藉此得到改善？
洪灝：為維穩經濟，央行釋放萬億元流動性並下調政策利率，證監會對到期公司債券支持借新還舊以及地方政府相關維穩政策相繼出台。疫情暴發加速寬鬆趨勢，未來降准等寬鬆政策亦可期，企業融資成本下降是必然趨勢。在利率下降、貨幣寬鬆時期，房企融資環境也將獲改善。預計後續可能會有更多的寬鬆政策出台，例如央行注入流動性和調控適度放寬等措施，助力銷售復甦。待疫情消除後，隨著銷售回暖，房企資金壓力也將有所緩和。
中國房地產報：對於疫情過後2020年房地產市場發展趨勢有什麼判斷？
洪灝：疫情對房地產市場短期衝擊明顯。我們預計短期內房屋成交量將會有所下降。全年來看，房企將放慢開工拿地速度，房地產投資、開工數據都將受到一定衝擊，尤其是疫情較為嚴重地區。中小房企特別是高槓桿、無現金流房企將會受到嚴重打擊，相比而言規模房企受到的影響更小。
由於1-2月本來就是房地產行業淡季，銷售、投資、開工等數據全年占比較低。因此，如果疫情能被儘快控制，則地產項目可以通過趕工方式彌補。同時考慮到購房者需求不會消失，而會留存到後續季度爆發，從而降低全年影響。但是，如果疫情持續周期延長，則房企的資金壓力將會增加。若房地產銷售長時間低迷，隨著債務到期以及一些剛性支出，房企可能面臨經營壓力，拿地、新開工意願下降，施工進程放緩，房地產投資的下行壓力將加大。