最近，市自然資源和規劃局發布的一則《<溫州高新技術產業開發區總體規劃（2017-2035年）>批後公告》，把龍灣濱江區域拉入大家眼帘。
本次規劃四至範圍為：東至蘭田浦、南至黃石山、西至炮台山、北至甌江。規劃總用地面積為4.42平方公里，其中建設用地面積約為4.21平方公里。總用地規模約為4.42平方公里，其中規劃建設用地規模為4.21平方公里。
規劃至2035年溫州高新區的總人口約為9.3萬人，其中居住人口約5萬人，就業人口約4.3萬人。
產業空間布局規劃圖。來源：市自然資源和規劃局
規劃定位以科創為引領，現代服務業為主導，融合高端智造，總部經濟，科創金融，生態旅遊、智慧宜居等科技產業要素，形成國家級高新技術產業開發區、沿海產業帶現代服務業的新平台、溫州都市區東部復合中心新引擎。
本次規劃總體布局形成「兩核強高新、兩軸聯發展、兩區築產城」的整體結構。
兩核為高新極核及黃石山綠核；兩軸分別為以快速路G330國道為軸帶形成的區域聯動發展軸和結合甌江沿岸高品質景觀帶建設形成濱江公共活力軸；兩區指兩大類功能分區，包括以科技研發、職能製造為主的科創智造園區、以時尚居住為主的時尚生活園區。
規劃結構圖。來源：市自然資源和規劃局
在承擔職能方面，全球層面：積極搭建系統性的網絡、組織和服務體系，創建全球溫商人才回歸創新創業的服務家園。
國家層面：承擔國家級高新技術產業自主創新研發的策源地，發揮未來資源整合、產業升級、成果轉化、機制創新、人才聚集等方面的先導示範作用。
浙南層面：打造輻射浙南地區民營企業轉型升級的新動能，助推整個浙南地域的產業轉型升級和布局調整。
溫州層面：加快城市創新能力提升和發展方式轉變，構築江海特色彰顯的科技服務核心和智慧生態新城。
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其實早在一年前，《溫州浙南科技城甌江路濱江景觀帶設計方案》就已亮相。
根據方案，甌江路沿線包含兩條主要景觀動線：保留原有的堤壩線路並依據遠期堤壩改造計劃將其抬高，形成供市民跑步、散步、騎行和馬拉松等貫穿景觀帶的主線；甌江路道路景觀設計為雙向四車道機動車道(近期兩車道；遠期四車道)，自行車道以及跑步、慢行道綜合一體的第二條景觀帶主線。
甌江路濱江景觀帶設計方案。來源：今日龍灣
同時，根據總體景觀帶的分段意向，結合區段特色打造主題場所，將景觀帶分為後工業碼頭創意園、文旅觀光園、運動樂活公園、都市陽台活力公園、創智花園以及生態探索公園六個主題節點公園，提供旅遊、健身、社交等空間，吸引人氣。
甌江路濱江景觀帶設計方案。來源：今日龍灣
同時，根據市網絡問政平台的回覆稱：甌江路東延浙南科技城段（茅竹嶺-南口大橋）全長約10公里，其中炮台山——龍江路段為一期範圍，茅竹嶺山——炮台山段為二期範圍。目前一期範圍的致富路——龍江路段已先行啟動建設，同時市政府已牽頭協調萬噸碼頭搬遷事宜，二期將視碼頭搬遷情況適時推進。
也就是說，在總體規劃調整之時，甌江沿線已有少量工程啟動建設。
03
其實這一片，就是浙南科技城北片，我們暫且稱之為「龍灣濱江區域」。這裡，原來為龍灣萬噸碼頭、扶貧開發區，區域環境並不好，甚至伴有污染。
2015年，我市提出打造浙南科技城，隨後在2016年起的「大拆大整」中，幾乎整個扶貧開發區被夷為平地，騰出土地用於建設浙南科技城，承擔起溫州產業轉型升級的重擔。
甌江路城市天際線設計方案。來源：今日龍灣
沿著甌江，一路把這個高水準建設的濱水景觀帶，延伸至東海之濱。
對於住在龍灣的人來講，終於迎來一個濱水景觀區域，把圍繞著永強老城的城市框架，向北拉伸至甌江畔。
對於鹿城區的人來講，茅竹嶺以東，或許不再遙遠、陌生、低端。
龍灣濱江區域示意圖。
在建設用地布局方面，該片區規劃居住用地104.69公頃（1570畝），占城市建設用地的24.85%，人均居住用地約20.94平方米。
其實，這裡的江景，頗有意思。這一段的甌江，位於七都、靈昆兩島之間，向東、向西看，都是江水一分為二的獨特景象。
站在高處，有望看到七都、靈昆各自南北四條江水分汊，在此交匯。這樣的景象，恐怕全國都不多見。
而當前，整個龍灣都幾乎沒有什麼江景房，更別說茅竹嶺以東的龍灣了。
可以想像的是，在家瞰江攬景、下樓漫步濱江，閒暇時光老友相聚咖啡館，這種鹿城富人區常見的生活方式，今後在龍灣濱江區域同樣可以。畢竟，濱水更容易集聚高端、精華的事物。
甌江路城市天際線設計方案。來源：今日龍灣
作為浙南科技城的組成部分，龍灣濱江區域的大部分土地，依舊留給產業，住宅的規模是有限的。
因此，在龍灣濱江區域，一線江景房在尚未誕生之際，就體現出了它的稀缺性。
土地利用規劃圖，黃色的為居住用地。來源：市自然資源和規劃局
可以預見的是，荒廢已久的龍灣濱江區域，即將進入大開發、大建設。這裡會成為龍灣土豪們追逐的新寵嗎？拭目以待！
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話說回來，為什麼龍灣濱江區域，進入大開發會如此之遲？
事實上，浙南科技城的先行起步區，在黃石山以南、甌海大道以北區域，我們所熟知的浙南雲谷、創新創業新天地、網際網路大廈、北斗產業基地、中科院生材所等等，以及TOD國際新城這樣的大盤，附二醫、上海世界外國語學校等配套設施，都在這裡。而龍灣濱江區域的開發時序，排在起步區之後。
創新創業新天地。來源：溫州日報
樓Sir每次途徑這一帶時，看到兩側那些不高但頗具質感的全新建築，很像上海虹橋商務區、盧森堡CBD這些靠近機場的低密度商務區，頗具發達感，給溫州帶來一種全新的建設理念與發展模式，即使當前規模不大。
不過，理想很美好，現實很骨感。過去快五年了，浙南科技城真正落戶的大項目確實比較少。多個重大項目的談判，一波三折，甚至不了了之。
浙南雲谷。來源：溫州日報
樓Sir曾聽一朋友說起，在製造業發達、土地資源稀缺、拆違與「大拆大整」後廠房非常緊缺的情況下，有很多企業確實表達了入駐浙南科技城的意願，但不符合浙南科技城「高精尖」的要求。
然而，在全國紛紛進行搶人口、搶企業、搶產業的背景下，像溫州這樣一座脫離三大城市群的普通地級市，和那些直轄市、省會城市、計劃單列市、城市群核心地級市爭奪優質資源，談何容易？
浙南科技城規劃圖。來源：溫州浙南科技城網站
不僅如此，溫州市區內部還有個大學科技園，然後濱海、甌江口等地照樣會招一些「高精尖」企業、產業，並給予比較優惠的條件。
溫州內部，同樣沒有擰成一股繩，而是不同的行政區、功能區之間都在相互挖牆腳。浙南科技城這個後起之秀，就這麼緩慢地前進著。
05
不得不承認，當前的浙南科技城，各項基礎設施、配套設施尚未完善，甚至某些條件還不如距離市中心更遠的濱海、甌江口。
樓Sir也曾特地從S1線科技城站下來看看，發現除了一些新建的住宅區、浙南雲谷等外，其他配套大多沒有，只有少部分配套還在建設。
試想一下，一位「996」的員工晚上9點下班，在如此荒涼的道路上行走，會是什麼感覺？
樓Sir也了解到，有些企業在象徵性地入駐浙南雲谷後，又重新搬回了老城區，因為員工都不願意去，畢竟不是每一位員工都會開車、願意開車。在浙南科技城，企業招人依舊很難。
浙南科技城未開發區域。
鑒於此，樓Sir認為，龍灣濱江區域率進行高規格規劃、在項目落地前率先啟動建設，是值得點贊的。這有利於更好地改善區域環境、改變區位條件、展示城市形象、推動城市走向成熟。
在「高精尖」難招的情況下，急也沒用，把土地預留好，慢慢來。或許短期內依舊難以引進太多「高精尖」，但率先把城市框架、道路網建起來，把環境變美，將規劃中的住宅用地率先出讓，打造龍灣的江景房，在有人居住、生活的情況下，龍灣濱江區域會成熟地更快，一切也會慢慢順起來。
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