深圳的樓市一直不乏熱點，近期更是熱得發燙。
7月8日，深圳市住建局一行10人到長沙市住建局考察交流房地產市場管理工作。長沙作為全國樓市調控的急先鋒，深圳前去交流學習，業內普遍預期深圳出手調控收緊樓市指日可待。
沒想到，就在今天（7月15日），深圳一下出台8條措施，限購、限貸、稅收、普宅標準調整等能用的手段都用上了，動作之迅速、調控之嚴格甚至超出預期，被稱為「史上最嚴房價調控」！
深圳為樓市降溫，開始直接「潑冷水」，此次新政具體如何解讀？新政遏制炒房力度空前，對於深圳未來房價有何影響？釋放了什麼信號意義？購房人的春天要來了嗎？本期幸福城市觀察聚焦「深圳調控力度超預期」背後，解讀樓市熱點。
01 高端住宅市場、炒房客遭打擊，深圳樓市有望進入新一輪調整周期
今日，深圳市住房和建設局發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，深圳樓市調控政策正式出台！
新政主要內容總結如下：
1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；
2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；
3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；
4、轉讓增值稅從2年免變5年才免；
5、豪宅線加了個總價750萬的限制；
6、新房抽籤要優先無房、個稅或者社保年限長的
@大偉看樓市
首先，深圳是全國最近一輪樓市上漲的領頭羊，出現調控政策升級已經有預期，而且深圳的樓市炒作氛圍濃郁，出台政策將明顯打擊投資需求。
其次，政策內容集中在稅費、購房資格、信貸政策等多方面，如果嚴格執行，對於深圳樓市的打擊將非常大，深圳有望開始進入調整周期。
第三，本次政策將非普標準提高，750萬以上的豪宅，將變成二套首付80%，接近當下全國政策最嚴格的北京，對於高端住宅市場的打擊非常大。
第四，深圳過去的購房資格相對容易，落戶難，大部分炒房客藉助新深圳落戶獲得首套房貸款資格，本次政策升級要求必須3年社保，這也將有力的打擊部分炒房客戶。
第五，整體看，預計深圳未來半年，政策嚴格執行的話，投資比例將暴跌，房價將開始一輪明顯的下調，跌幅在5%以上。過去深圳領先北京、上海的樓市將告一段落。
第六，深圳人口流入趨勢不改，土地供應少的問題依然需要得到解決，否則政策的長期效果有限。
目前看全國房地產調控效果最好的一線城市代表北京，二線城市代表長沙，都是供應增加的疊加限制投資，取得了市場的長期穩定效果。
第七，全國開啟一輪樓市調控升級，預計深圳的影響最大。
02 房價近兩年或跌10%-20%，，購房者的春天要來了
@櫻桃大房子
預測一下這次調控對市場的影響：
先說第一點，入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保。
深圳是投資客炒房的天堂，據中原的統計，今年上半年深圳二手房投資客的占比達到了33.8%。因為深圳落戶門檻真的太低了，大專就能落戶。現在如果買房要落戶3年再加3年社保的話，基本上外來投資客就被堵死了！
第二個，夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數。夫妻離婚，過去是離婚2年才能買房，但實際上，並沒有真的執行。
第三個，首付比例：無房無貸首付30%，無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%。
之前沒有分的這麼細，不管你是普通住宅還是非普通住宅，只要你無房，即使有貸款記錄，再買都是50%，二套都是70%。現在就分情況非普宅提高了10%。所以對改善型來說，相當於提高了10%的首付，降了槓桿。
第四個，轉讓增值稅從2年變5年才免。這個對二手房成交殺傷力非常大，因為深圳60%-70%的成交量靠的是二手房。現在深圳的二手房一般都是滿2年就賣，滿5年的很少，所以增值稅從2年變成5年，會增加一筆很大的費用。
如果要我預測一下深圳房價會跌多少，我預感這兩年會有個10-20%吧。因為短期很多人都沒有購房資格了，今年上漲過度也是一個原因。
真開心，購房者的春天要來了。
那些好的新房子大家可以不用等，繼續買。二手房暫時就不用去買了，等著跌一跌吧。
中長期我還是非常看好深圳的，畢竟深圳就這麼大點地方，供給量也不足，你要是有購房資格了，這兩年有好的房子記得上車，感謝政府調控，這是難得的購房機會啊。
03 過去深圳是全國人的深圳，今日之後，深圳變成了深圳人的深圳
@子木聊房
深圳史上最嚴新政出台，當地中介朋友圈一片哀嚎：
首先這次深圳出台樓市調控新政，完全在情理之中。因為深圳馬上就要迎接40周年大慶，近期由於大慶利好，深圳板塊個股走勢亮眼，超20股漲停，逾百股飄紅。
中國的炒房客的投機動機是出了名的，自然不會放過這次入場機會。再加上的深圳一直以來都是落戶即買房，甚至是一二線城市中門檻最低的，購房市場必然火熱。
當下全國資金都沒有很好的去處，深圳房價又是人們心中「只漲不跌」的神話，勢必湧入大量熱錢，繼續推高房價，再不遏制，必然要出事。
前幾天相傳，深圳跑去長沙學習調控經驗去了，更讓人不解。論起房地產發展史，深圳可以說國內的大哥身份，招拍掛出讓制度就是率先在這片土地上開始的。現在反過來去學習長沙，莫名其妙。
坊間猜測，深圳可能想要更多的戶籍人口，在城市發展層面擁有更多的話語權，所以深圳作為強一線城市，不存在學習不學習，只存在想不想調控。
無論如何，今天深圳出台新政，證明這頭雄獅終於醒過來了，在40周年前夕，瘋狂前夜，踩下了剎車片。
此次政策出台，對市場影響頗大。6、7月份上車的購房者雖然慶幸上了車，但也大機率踩在了高點。此階段還未上車的購房者，大部分喪失購房資格。準備換房的業主，只能被迫降價尋找接盤俠。成交銳減，市場會迅速冷卻，房價短期內會回落震盪，這是必然的趨勢，可以參考2017年317之後的北京樓市走勢。
我建議此階段即使是有資格的購房者，也要進入觀望周期，在下半年尋找深圳的底部。當然不用太擔心，深圳房價向下震盪的幅度有限，畢竟大家對深圳的預期還是很高，馬上還有40周年大慶會拉高預期。
值得細說的是，新政里有一條，「新房抽籤要優先無房、個稅或者社保年限長的」，實施下來，對剛需非常友好。深圳這次終於有了大城形象，開始保護剛需了，知道城市的發展不僅需要資本積累，更多的是這些為這個城市工作辛苦的基層剛需年輕人。此政策的出台，對於還未買房的剛需來說，也是長期利好。證明房價終於可以停下來等等年輕人了，不然辛苦賺來的錢都被房價漲幅吞噬了。
深圳這次出台新政，也會反向利好於大灣區其他城市的市場。因為熱錢進不去深圳，只能流入其他區域，首先是深圳的周邊衛星城，還有隔壁的廣州、佛山等。這些地方的購房者，要緊盯成交數據，如果成交連續2個月上漲，就要快速上車。
04 熱門一二線城市密集調控，高層3道「降溫令」，政策風向要變了
@南方樓市參考
目前，可以說熱門的一二線城市，引來了密集調控。
7月2日，東莞房價迎來「限漲令」，同地區新房房價3個月漲幅不得超10%。
同日，杭州實行房屋限售、限制搖號，高層次人才家庭房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。戶籍所在地屬於本市非限購範圍內的購房家庭，同一時間段，只能參與一個項目的搖號。7月6日，寧波限購擴大，鄞州、江北、鎮海、海曙部分區域劃入限購圈，家庭住房情況核查範圍也將從老三區擴大至市五區。
7月15日，深圳出台新一輪調控政策，力度很大，超出預期。
據新聞公開報道，高層部門近期還向樓市發出了3道「降溫令」。
7月10日，2020年上半年金融統計數據新聞發布會在京召開。
央行金融市場司司長鄒瀾表示：
早些年大家都很關注商業銀行對房地產行業新增貸款占各項貸款增量的比例，曾經高達43%、44%，這些年在相應的政策引導下，這個比例逐年下降，今年1-5月份占比已經降到25%。
一定程度上說明央行對於樓市的防備是一直存在的。
7月11日銀保監會官網發布重磅講話：
嚴禁銀行保險機構違規參與場外配資，嚴查亂加槓桿和投機炒作行為，防止催生資產泡沫，確保金融資源真正流向實體經濟中最需要的領域和環節。
7月14日，《經濟參考報》發表評論文章指出
個別熱點城市明顯升溫，交易異常火熱，房價上漲較快，背離房住不炒定位，而且也不利於房地產市場理性預期的形成。
今年的政策風向要轉了？其他房價上漲過快的城市，要小心頭上懸著的劍了！