01、
毫不客氣的說，市場（或者說買房人）還是需要教化的。
2016年之前，無論你如何告誡買房人房價要上漲，他們都會把你劃分到房地產「幫凶」一類，對於忠言無動於衷。
記得2016年3月份我寫過一篇關於無錫房價要上漲的稿子，稿子發出去後，被罵的狗血淋頭，所有的污言穢語都拋向了我。
當時，我一度懷疑我的判斷是不是真的錯了。
2016年3月中下旬，無錫房地產市場開始出現異動，大批上海、蘇州炒房客湧進無錫市場，各個售樓處外停放的基本上都是蘇E、滬開頭的車牌，房價真的是一天一個價。
不過，房價上漲的速度並沒有覆蓋到全無錫。
當時位於東亭的藍光五彩城房價漲到8000元/平時，長泰國際社區的房子都沒敢漲價，即使上海炒房客組團來買房時，長泰國際社區的置業顧問也是一臉蒙圈。
可能在他的意識中，投資客只是一時的興起，房價也是暫時的小幅上漲，畢竟在他的印象中，無錫房價已經幾年沒有上漲過，對於突然補漲的房價來的太突然，很多置業顧問和業內完全看不懂當前市場。
當時，對於無錫本地人而言，炒房和房價上漲完全和他們無關。
或許說，無錫本地人對於炒房和房價上漲的反應慢了「半拍」。
後知後覺的無錫本地人突然意識到，原來靠買房也可以賺錢，至少也可以保持資產增值，無錫本地人也開始加入到「炒房大軍」。
從2016年下半年無錫商品房成交結構數據也可以看出，無錫本地人的成交占比日漸攀升，單月最高時，無錫本地人的買房占比達70%以上。
自從被市場教化以後，普通買房人對市場趨勢有了自己的見解，完全一副業內專家的姿態，對樓市的下半場評頭論足。
最近有很多粉絲給我發消息稱：「張主編，無錫樓市下半年要遇冷了，你什麼時候寫稿子分析分析？」一副很果斷的口氣在警示我。
是的，這就是他們的進步，也反映出市場的潛力。
02、
我們接下來重點聊下半年的市場。
我給無錫地產下半年的市場定性為「周期性遇冷」！
其實也不用做過多的贅述，從整體的大環境上也可以看出整個市場都在收縮，不僅僅是無錫。
不過，政策對於樓市下半場的影響還是要簡單梳理一下：
1、蘇州出台史上最嚴厲調控政策：由原來的的一年限購升級兩年限購，同時蘇州主城區三年限售。這點上，不得不說蘇州樓市徹底完成內部閉環。
2、7月30日，中共中央政治局召開會議上提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。今年下半年的樓市註定翻不起浪花。
3、人民幣貶值對房地產肯定是利空。當人民幣出現貶值後，人們對於購買慾望會大幅縮水，比如在買房上也會更加理性；再有，開發商也不會有多餘的錢來儲備土地。
4、今年截至5月底，全國1-5月份的樓市調控次數高達205次，而且整體呈現上升的趨勢。比去年年初1-5月份的樓市調控次數159次還多出30%。
從目前的調控方向來看，海南、廣州、蘇州、合肥等地為調控主要對象，這些地方樓市調控不斷升級。
當前的樓市調控政策主要還是以信貸以外的政策微調為主，政策力度上沒有任何的放鬆反而越來越縮緊。
從整個大環境來看，今年下半年的房地產市場不容樂觀。
不過，當前的市場環境對於有些開發商來說完全在預期之內。
我前幾天拜訪的幾位營銷總，對下半年的市場變化做好了預防和準備。
其中一位地產營銷總還很樂觀的說：「今年下半年的市場環境和去年完全不能比，今年可以用『遇冷』形容，去年完全是『慘不忍睹』，你都不知道去年下半年地產人的日子是怎麼過的。」
難怪去年下半年和今年上半年無錫地產人的人事變動那麼大，而且都是高層級別的人事變動。
說句不好聽的，高層地產人也是要「看天吃飯的」。
這也說明高層對於地產求穩的決心。
但要清楚，雖然目前的主基調以求穩為主，但分攤到各個項目，開發商們能不能順利過年，還要各憑本事。
03、
前面從大市場環境和政策方面闡述了無錫地產周期性遇冷的原因，接下來我們從無錫的市場環境和發展趨勢再來剖析下無錫房地產的下半場。
嚴格意義上應該先羅列數據，數據最能體現市場的真實走向，我翻了翻數據發現，無錫地產各項數據有嚴重的滯後性，並帶有一定的水分，並沒有實質參考價值，如有感興趣的朋友可以到各大網站上查看。
其實，我們單從開發商拿地的動作就可以看出房地產市場的走向。
如7月17日的土拍就是一個很明顯的信號，當然，每個人看問題的方式和角度不一樣，我來說一下我為什麼認為7月17日的土拍是無錫地產的轉折。
7月17日土拍結束後，大家宣傳的點基本上都集中在高溢價成交的兩幅地塊上，誰拿的地不關心，以後開發什麼產品不關心，只要樓麵價突破一個限度，大家就會歡欣鼓舞的炒作房價又要開始漲了。
不知為何，我看問題一向悲觀，我關注的點是：為何兩幅地塊「因故終止出讓」、一幅地塊為何以底價成交、兩幅地塊為何被外來房企高溢價競得，這些問題不知道大家有沒有深思熟慮的想過。
土拍結束後，我用一個詞來形容這次的土拍，現在想想覺得很不嚴謹，我用「冷熱不均」來形容7月17日的土拍，凸顯出7月17日的土拍有冷有熱，如果回過頭來想想，7月17日土拍的「熱」有點「倒春寒」。
我突然有種似曾相識的感覺，好像所有新進無錫的開發商都要拿一塊「高價地」來證明自己的實力，結果發現無錫的市場並不像自己想像的那麼順暢。
2018年，光明、國瑞、康橋新進無錫就高調拿地，地塊樓麵價都是區域內的新高，拿地之後的產品還是備受期待的，最後由於是新開發商、市場定價又高，一開始在無錫的推進並不是那麼順利。
有一段時間，我深度懷疑這幾家開發商的投發或前策就沒對無錫進行一個深入的了解和分析。
7月17日的土拍，甘肅建總和江蘇金領在無錫高價拿地很不嚴謹，有很多人質疑，這兩家開發商在拿地之前有沒有來無錫做過前期調研。
第一次來就給無錫豎「標杆」，是找自信還是被利用，以後大家就會清楚。
個人認為，這兩家房企對無錫市場盲目樂觀，地價拍出預期，對市場引到起到高出預期的效果，但如果把時間線拉長，這個地價還是很合理的，就看這兩家房企是不是用心、用時間來做項目的了。
這兩家房企高價拿地之後，外界就謠言四起，有傳言稱兩家房企只負責拿地，後期會找在無錫深耕的房企合作；也有傳言他們會把地轉給更有需要的房企……
我一個在泰州的朋友第一時間恭喜了江蘇金領，恭維他們說「水產地塊是幅很優質的地塊，拍下這塊地就是撿到『寶』了。」他們很自豪的說「那是，那是。」
其實，從這四個字的回覆中明顯可以感受到無錫地產的下沉。
04、
所謂「春江水暖鴨先知」，經過多輪市場的教化後，地產營銷人對市場走向敏銳度超乎想像。
多位地產營銷人對地產遇冷給出的「分水嶺」是「530」土拍之後。
如果細細分析下，「530」土拍之後好像並沒有給市場帶來熱度，反而讓市場變得更加理性。
用地產營銷人的一句話說：「這是唯一一次土拍給市場帶來的負面影響。」
今年5月30日，無錫成功出讓5幅居住用地，從成交的結果來看，這次土拍算得上一次完美土拍，華僑城、綠城、碧桂園補倉成功，而且碧桂園一舉摘下兩幅地塊，還吸引南山首次進駐無錫。
值得一提的是，華僑城以16707元/㎡的樓麵價競得綠城西地塊，如果加上配建，樓麵價突破19000元/㎡，成為無錫實至名歸的「地王」。
可就是這一連串的驚喜，最後給市場帶來的卻是驚嚇。
「530」土拍結束後，無錫多個樓盤開盤遇冷，去化率銳減，有地產營銷人直接吐槽「這次土拍沒有給市場帶來好的營銷節點。」
大概在6月中上旬，我去各家拜訪時聽到的聲音是「樓市突然下遇冷了，客戶來訪量、認籌數都減少很多。」
有家項目的營銷總對我說「6月前10天，我們一共成交了7套房子，是5月同期的三分之一，客戶來訪量也沒了。」
有營銷人把樓市遇冷怪罪於嚴厲的調控政策上，他說「樓市調控封鎖了炒房客，炒房客固然可恨，但一個城市如果沒有炒房客，房子就流動不起來，房子流動不起來就沒有價值。為了讓市場更好的運轉起來，還是需要炒房客的刺激。」
這樣的話我聽到過多次，講句真心話，地產人真的很喜歡「炒房客」。
05、
我前面也說過，我給無錫的下半場定性為周期性遇冷。
樓市小陽春結束後，就會出現大面積維權事件，維權的時候大家的理由多如牛毛，但點其要害維權的理由很簡單，就是因為市場降溫，房價漲不上去，就要製造點事端，讓開發商把房價漲回去。
一直以來，房價漲了，大家會罵街，但房價跌了的話，大家會動手，售樓部剛一降價，就把售樓部砸了。如果全國的房價都要降，又該砸誰呢？
所以可以肯定，房價是不能降太多的，因為目前中國房產價值占到家庭總財富的62%，且中國主要城市對土地財政的依賴度依然維持在30%以上，為了穩定及經濟增長，房價只能穩住。
縱觀房地產發展史，過去的房價趨勢大體表現為「台階式上漲」。
而當下這個階段正是市場周期性跳動的時候，至於跳動是往上調還是往下調，跳動幅度有多大，還要看國民負債率的去化情況。