我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐，本來計劃投資瀋陽，問了幾個瀋陽的親戚，他們的反饋是有價無市，未來二手房不好賣，有點迷茫是否投資，你是否可以指點迷津，瀋陽未來房價上漲趨勢如何？後面哪些人會在瀋陽置業。感謝
回答：不管是重慶 武漢 還是瀋陽，新房癌是所有的二線城市的通病
癌症什麼時候能治好了？癌症永遠治不好，只是看5年存活率的高低而已。在一線城市房價已經很貴了，次新10萬老破小6萬，大部分人選6萬的，一點也不矯情。
但像瀋陽這樣的城市整體房價非常的低，新房癌特別嚴重。喜新厭舊是人之常情，新房總是受歡迎的。瀋陽的新房癌要得到緩解，總房價要再漲一倍，瀋陽人矯情的程度就少了。
而房價在翻倍的時間需要多長呢？5年內是肯定的
提問：請問循禮門萬科金色家園單價多少可以入手？循禮門地鐵口附近的還有沒有適合自住的樓盤推薦？
回答：萬科金色家園目前成交價都在2.6左右，低於市場價10%-20%左右入比較保險。目前循禮門附近新盤沒有出貨的，只能淘淘二手
提問：房姐，本人目前兩套房，都在貸款中，一套混合貸自住，一套商貸（舊樓梯房）父母住，還餘10萬沒還。現在想將舊樓置換電梯房父母住。1.是賣房好（舊房評估價100），還是還清貸款抵押好，抵押怎麼操作呢？會不會負債盤得太高？2.能承受的貸款是60-70（月還款不超過4000）有沒有推薦。新房好還是二手，考慮到父母住宿問題。3.另外，看了你的文章，決定使用父母的房票，但十年前父親因為徵信不好，所以被拒貸。後來就沒逾期過，不知道徵信還有沒有記錄，會不會被拒貸。不好意思，問題有點多，請指點迷津。
回答：不太清楚這2套房子的具體情況，建議明盤。如果樓梯房的房齡已經超過20年，建議直接出手。如果房子各方面條件還不錯，那就先留著做截斷抵押。能貸多少需要根據房子和你的徵信資質來選擇對應的產品。
徵信5年一更新，10年前的逾期不影響，做接力貸你的流水足夠覆蓋就沒問題。
提問：房姐你好，網上有花山郡1期房產證未下的維權消息，不知道本期是什麼情況
回答：1期因為預售證沒拿，所以產證一直下不來。業主維權過很多次，但是因為房價漲了不少，也沒啥好鬧的了。
提問：房姐：1.2010年買了東西湖環湖路泰源金河二期110平，現還有20多萬貸款，兩證滿兩年，自住
2.2015年買了王家灣中大十里新城104平，貸款已還清，房子出租中，月租金3500
3.2017年底買了世茂龍灣中式別墅40年產權，當時想著自住，現在看投資失敗，馬上交房，商墅是賣還是留，估計不好出
4.今年跟老婆JLH，泰躍金河和中大十里新城歸我單獨所有，商墅給老婆，於是老婆有了STSD，上月底買了招商公園165的戶型，準備小孩讀書和自住的父母63歲是外地戶口，戶口可以投靠轉過來，目前還有子彈100。請您分析一下，接下來，我應該哪些賣，哪些留？問題有點複雜，請您具體分析，怎樣再建倉？
回答：1.現有物業梳理:
泰躍金河可以考慮出手，置換到3環內主城區
商業別墅是大坑，也建議出手
十里新城繼續持有，激進點可以抵押填充子彈。
2.房票開發:
如果可以說服老人JLH，用老人的2張首套房票買限價新盤做接力貸，你和老婆的2個2套房票
3.資產重組:
4張房票，最好的配置是:
1-2套光谷關山大道核心區
2套3環內限價新盤，或者淘2手筍盤做2改1
留足2年月供，負債率控制在50%以內，激進的控制在70%以內
子彈如果有剩餘再入一套不限購區域的盤
提問：房姐。你好。怎麼發掘筍盤
回答：價格就像水，溢價就意味著朝地處回歸。假如你是在北上深買的溢價盤，那恭喜你運氣很高，因為北上深大部分樓盤的趨勢是持續上漲，溢價總會被上漲追趕抹平。但如果你買的是二三線溢價房產，那麼，我也不知道未來將會如何。評估價是低於市場價的，所以我們有時候會找一個區域內售價低於評估價或者和評估價差距較小的樓盤，以便提高貸款的槓桿。普通人啃筍盤，能買到9折就不錯。有一個小技巧是，拖延半年的交易流程，9折就變成了85折，前提是做好毀約對沖。
提問：老師，漢口長青花園二手房單價超過2萬，是不是單價有點高，盤龍城巢上城的房子值得長期持有嗎？另外，最近看房，感覺二手房價格比年前都高了點，現在是不是到了買房的最好的時機了？
回答：可以關注下常青花園恆大御景的新房，單價1.6左右，價格倒掛，比巢上城性價比更高。目前行情還沒有起來，適合建倉
提問：有一套自有住房，還有一套小戶型準備出租，現在有人想出120萬買我的小戶型，請問現在賣合適嗎？面積40平米，恆大首府。
回答：可以多賣10萬的。如果小戶型出掉就一定要裂變1-2套剛需盤。
詳見知識星球文章《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
提問：房姐你好，我武漢戶口，昆明工作，現在手上有80萬欲投資一套房，屬於二套，武漢二套貸款利率是上浮百分之30-40，而昆明二套貸款利率上浮百分之15，選武漢還是選昆明呢?感覺武漢性價比高的房子都難買，我在外地又不好操作。武漢二套首付百分之50，昆明二套首付百分之45。房姐，望幫忙給點意見噢
回答：如果你的主場是昆明，也有房票建議在昆明買有主場優勢。武漢遠距離操作比較麻煩。倉位不宜太分散。昆明也是淘筍為主
追問：昆明到是不存在倒掛，新盤比二手價格高，你的意思是買二手筍盤不買一手嗎?這波漲價之前，感覺昆明和武漢房價差不多，這一輪漲價武漢持續了兩年多，昆明感覺還沒漲上去就穩住了。武漢房價立馬甩昆明幾條街，當然昆明的發展也不能和武漢比。我才想著，昆明人口不多，政府也不搶人，是不是沒有投資價值了
回答：西南和中部地區都只會有一個王者，西南重點發展的是重慶和成都，中部是武漢。不過現在也有小分支在昆明淘筍。
提問：房姐，你好。請問武漢做二手房東有市場嗎？找一些老破小。簡單裝修出租。如果可行應該注意什麼。謝謝
回答：1.武漢的租售比太低了，租售比達不到5%以上就沒有意義。
2.做民宿的租金更高，但是老破小做鳳變冰為了出租不合適，且老破小環境太差了，小區環境也會拉低資金價格。如果有房子在江景，湖景，旅遊區，大學附近的可以試試，如果沒有就算了，租金小錢不在意。
提問：美女好，在外地有一套房子，貸款50萬未還清，今年10月交房，想騰出首房首貸的名額，打算把房子贈予給父母，那麼，這種情況怎麼操作比較好？貸款未還清可以贈予嗎？還未交房，可以申請直接更名嗎？
回答：貸款未還清不能贈予，更名需要開發商和房地局都有關係才有可能，難度太大。理想做法是還清五十萬房貸贈予父母，再買房後一年內取消贈予
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很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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