近日有小夥伴諮詢收售水電費如何開票的問題，今天給大家整理了一本「水電秘籍」，快翻開一起修煉吧！
01、第一式：判斷業務情形
房屋租賃收取水電費VS物業管理服務收取水電費
疑難招式注釋：根據國務院發布的《物業管理條例》，物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
02、第二式：分類開具
根據業務情形，按處理方式，分別開具水費、電費發票。
情形一：房屋租賃收取水電費
處理方式一：實際用量結算水電費
提供房屋租賃服務的納稅人，按實際用量結算水電費屬於轉售應稅貨物，按照水、電的適用稅率/徵收率開具增值稅發票。
增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，收取水費按照9%計算繳納增值稅，相應取得的水、電費進項稅額可以抵扣。
增值稅小規模納稅人收取的水電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。
處理方式二：水電全包
提供房屋租賃的納稅人，出租時採用水電全包的方式，即租金中包含水電費的，按照不動產經營租賃服務開具增值稅發票。
增值稅一般納稅人按照9%計算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡易計稅辦法依5%的徵收率計算繳納增值稅。
增值稅小規模納稅人按5%計算繳納增值稅。
情形二：物業管理服務收取水電費
處理方式一：實際用量結算水電費
水費
根據（國家稅務總局公告2016年第54號）規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費後的餘額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的徵收率計算繳納增值稅。相應取得的進項不得抵扣。
電費
提供物業管理服務的納稅人，按實際用量結算電費屬於轉售應稅貨物，按照電的適用稅率/徵收率開具增值稅發票。
其中增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額可以抵扣。
增值稅小規模納稅人收取的電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。
處理方式二：水電全包
提供物業管理服務的納稅人，服務時採用水電全包的方式，即物業費中包含水電費的，按照物業管理服務開具增值稅發票。其中，增值稅一般納稅人按照6%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額可以抵扣。
增值稅小規模納稅人按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額不得抵扣。
03、特殊情形，無法取得發票
根據（稅務總局公告2018年第28號）第十九條規定，企業租用（包括企業作為單一承租方租用）辦公、生產用房等資產發生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用，出租方作為應稅項目開具發票的，企業以發票作為稅前扣除憑證；出租方採取分攤方式的，企業以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。
其他憑證是指，根據（稅務總局公告2018年第28號）第十八條企業與其他企業（包括關聯企業）、個人在境內共同接受應納增值稅勞務（以下簡稱「應稅勞務」）發生的支出，採取分攤方式的，應當按照獨立交易原則進行分攤，企業以發票和分割單作為稅前扣除憑證，共同接受應稅勞務的其他企業以企業開具的分割單作為稅前扣除憑證。
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