轉自米宅
作者喬妹
2019年以來，一二線城市的地價猶如剎車失靈般，一波接著一波頻繁刷出新高度。
北上深等一線城市，開始走出土地供應「靜默期」，加速奔跑。
就在這周，經過56輪持久戰，北京拍出了79億全國總價地王。同時，上半年內，北京經營性用地總成交額近千億。
深圳更猛，2019上半年迎來近10年最瘋狂的一次土拍，70多家房企激烈搶地，5宗地成交224億。且在周邊二手房價7萬的區域，拍出高約6.6萬的樓麵價。
當然，二線城市也不甘示弱，高調誕生一個又一個新地王。
舉幾個典型的例子——
杭州：望江地塊20分鐘溢價封頂，1小時成交，實際可售樓麵價超5萬，刷新杭州最高地價記錄。
南京：城中朝天宮土拍，樓麵價3.9萬，創下城中區最高地價記錄。
蘇州：園區住宅地塊，樓麵價3萬，超越過去2.8萬的最高單價，成為新地王。
成都：去年地王樓麵價1.6萬，今年3月地王樓麵價1.72萬，5月再創新高，新地王拍出1.84萬的樓麵價，溢價134%。
無錫：同一天60多家房企搶地，拍出3個區域新地王，最高樓麵價1.8萬。
常州：一天出讓4宗地，拍出3個地王，全部50%以上高溢價成交，樓麵價1.56萬，突破歷史新高。
合肥：近兩個月，幾乎每場土拍都有70多家房企瘋狂搶地。
……
儘管，不少城市已經出台執行了比較嚴格的土地調控政策，但，依然無法阻擋一二線城市火爆的土拍勢頭。
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而這一切的背後，在於各大房企步調一致的、全面回歸一二線城市的決心。
2019年初的業績發布會上，不少房企就表示，要把投資重心從三四線回歸到一二線。
半年過去，果不其然——
融創、萬科在一二線城市的新增土地儲備建面均超過千萬平米，成為上半年在一二線拿地最多的房企。其中，融創上半年在武漢、重慶、濟南、天津等9個熱點二線城市均有拿地。
正榮新增土地儲備8成以上在一二線城市。
世茂、陽光城、中駿新增土地儲備一二線城市占比也過半，相比2018年提升10%左右。
旭輝、中海在一二線城市新增土地儲備建面占比超過9成。相比2018年激進押注三四線，旭輝2019年大幅增加一二線的拿地比例，比2018年全年上漲40個百分點。
保利在一二線城市的拿地金額占比超過79%，是繼2018年11月拿地轉謹慎以來再次積極拓張，並且拿地城市以省會為主。
電建通過收購的形式大幅提高在武漢的土地儲備，成為上半年武漢新增土地儲備最多的房企。
金茂、濱江分別是昆明、杭州上半年新增土地儲備最多的房企。
雅居樂加碼布局一二線城市，今年6月首入北京，以逾30億的總價競得北京一宗住宅用地。
中梁也開始加速二線城市布局，進駐杭州、合肥、成都、武漢等城市，後又加倉合肥、蘇州、天津、長沙等城市。
……
下面是2019上半年，全國土地成交建面一二線占比TOP10房企排名，一目了然。
——數據來源：克而瑞
據統計，2019上半年，全國300城經營性土地成交建面達9.5億平米。其中，一二線城市供地力度大幅提高，成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。
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一方面，是一二線市場的火力全開。
而另一方面，我們看到了三四線的頹勢。
2019上半年，三四線城市成交面積和金額雙雙下滑，房企在三四線的新增土地儲備建面占比下滑近8個百分點。
——數據來源：克而瑞
同時，近7成的百強房企在三四線新增土地投資有不同程度的下降，拿地積極性下滑。
照此發展，2019年三四線城市全年成交量將延續下行趨勢。
更為明顯的是北京房企首開股份發布的一份融資公告。
這個看似再正常不過的公告最後，首開股份加了一句，融資不用於三四線城市房地產項目開發建設。這家房企對於三四線的態度再直白不過。
此外，多家房企計提存貨跌價準備，也能明顯感受到他們對三四線的謹慎。
比如萬科，2018年存貨跌價準備金為23.1億，較2017年的16.1億上漲43.5%。據統計，萬科共計提12個項目，其中有7個位於三四線城市。
再比如，新城是3.97億，陽光城是3.8億。
在這些房企的計提項目中，75%以上來自三四線城市。
所以，無論是上半年各房企在一二線城市搶地的數據，還是2019上半年的年報，都生動演繹著撤離三四線的路徑。
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但，在前幾年，我們看到的是，大量的房企在全面重倉三四線，並且戰線越拉越長。
那些年，一二線嚴厲限購限價的溢出效應，以及棚改貨幣化安置的加持，大量資金和需求流向了三四線城市，造就了一批房企的規模神話。
現在回過頭去看，他們恰好抓住了中國城市化進程最快，房價需求猛增的那幾年。於是，大家業績紛紛破百億，普天同慶。
其中，最典型的5家房企，碧桂園、新城、旭輝、陽光城、中南。
不過，大家並沒有在三四線的開發熱潮中過多的下沉。
除了碧桂園外，其他房企對於三四線的態度越來越微妙，越來越小心翼翼。
這裡面的原因也很簡單，對於房企來說，在如今的市場大環境下，要更加追求長期的穩定，沒有足夠大的預期就意味著風險。
而一二線城市恰恰承載了房企更多的預期。
隨著人口落戶政策的全面放開，一二線將接受到更多的人口回流。源源不斷的人口流入，就是最大的利好。
大家可以想像一下，如果越來越多的強二線城市都像石家莊那樣變成了「零門檻」，或者像西安那樣用盡所有的力氣去搶人，導致的最直接後果是什麼？
就是三四線及以下的城市價值最大程度被稀釋，很多沒有產業的城市出現比較巨大的人口外流。
鶴崗就是一個很好的例子，人口流失嚴重，房價低至600元！
其實，這種收縮非常嚴重的城市，分布在全國大大小小各個角落。
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還有很值得關注的一點是，在經過這一輪大牛市之後，大部分城市幾乎沒有很明顯的價格窪地了。
很多三四線小城，地價一波接著一波頻繁刷出新高，隨之而來的是房價也跟著越來越高。
曾經聽過不止一個小縣城的房價已經超過2萬，而目前很多核心二線城市，房價還在1.5萬左右。
再比如說河南——
最近短短兩個月，洛陽、開封、安陽、駐馬店、濮陽、新鄉、周口，甚至爛尾房泛濫的南陽等地級市，都拍出了新地王。其中，洛陽和南陽的地王單價均破千萬大關，房價直追省會鄭州。
這樣直觀的對比，很明顯能感受到三四線房價的虛高。
一方面，三四線的房價之前被壓抑太久，這波又漲的太快太猛，提前跨入雷區。
另一方面，這兩年的去庫存政策毫無疑問是成功的，可是，這只是先去掉了開發商手上的庫存，未來的這些存量空間，沒有人，又該如何盤活？風險肯定大。
就在昨天，網上瘋傳的，河南開封，取消3年限售的消息被石錘！
「因城施策」一直是樓市調控的主旋律。
此次「限售令」的出台，必定跟近期市場倍增的銷售壓力有關。三四線市場疲軟，想要通過政策鬆綁，緩和供求關係。
類似的政策，同樣屬於三四線小城的菏澤也出現過。
下一個，會是誰？
終於，雪球可以繼續滾下去了。但，有沒有人接著往上滾？能不能滾得動？會不會被壓死？
先知先覺的房企正在撤離三四線，或者說，他們根本從未深入過三四線。