樓市有神話麼？
有！濃縮成一句話就是，「京滬永遠漲」。
其背後的邏輯是，市場經濟下，城市的級別越高、經濟實力越強、人口規模越大，房價自然也就越貴。而北京、上海作為位居我國金字塔尖的城市，房價自然也就能一直漲下去。
但今年以來，北上深內地最頂尖的三個一線城市，樓市出現了明顯的分化。具體來說，深圳樓市很熱，房價仍在過快上漲；上海和北京，則是相對溫和的多，而北京的二手房價與三年前相比，更是出現了百分之二三十左右的回調。
「京滬永遠漲」的神話破滅了？其背後的邏輯還能站得住腳嗎？近日，深圳住建局去「調控第一城」長沙交流，核心一二線城市會不會對樓市下狠手？本期幸福城市觀察聚焦「'京滬永遠漲'神話破滅」，解讀樓市熱點。
01 「京滬永遠漲」是市場經濟邏輯演化，但「有形之手」不容忽略
@樓市參考
日前，據每日經濟新聞報道，某中介平台的數據顯示，北京不少二手房過去3年跌了100多萬。
2020年6月15日成交的北京石景山御景山159平方米三室二廳，在掛牌將近100天後終於賣了699萬元，而該房源2016年12月的成交是808萬元，房主足足虧損109萬元。
海淀區，2020年3月25日成交的晨月園賣了595萬元，但2017年價格是699萬元，賣家虧損104萬元。
西城區，鐘聲胡同2020年2月29日的一室一廳房源賣到575萬元，而2017年3月的成交價是700萬元，賣家虧損125萬元。
「京滬永遠漲」的神話，就這麼破滅了！
究其原因，就在於這一神話是基於市場經濟的邏輯演化。在市場經濟下，基本面強的城市，房價自然就會走高；另一方面，基於城市基本面的房價上漲預期，反過來又進一步點燃了購房者（炒房客）的入市熱情。
今年以來，以杭州、東莞、寧波、深圳等為代表的核心一二線城市，房價迅速翻熱，邏輯也在於此。進而，房價和需求形成正反饋，相互作用下，推動著樓市螺旋式升溫。而一些炒房客和媒體機構通過把水攪渾，利用市場情緒，煽風點火，進一步助長市場熱度。
深圳市房地產中介協會更是直接點破了這層窗戶紙，在日前發布的通知中表示：上半年來房地產市場上有少數炒房人群，有意識地通過網絡輿論，營造深圳樓市追漲氛圍。而上周關於深圳市即將出台房地產調控新政的不實傳言被有意識擴散，更是誤導短期內深圳二手房周網簽數據環比上漲40.7%。
但這一神話最大的BUG就是忽略了「有形之手」。深圳樓市之所以與北京、上海走出分化，關鍵在「有形之手」使出的力量不同。
02 北京、上海竭力「攆人」，深圳喊出「來了就是深圳人」
@樓市參考
近兩年，北京、上海都在竭力往外攆人，並將其作為了一項長期政策。而且落戶門檻極其苛刻，而購房又與落戶掛鉤，這也就將一大批潛在購房者擋在了門外。
深圳對外來人口就要開放的多，「來了就是深圳人」更是成為深圳著名的城市口號。在此背景下，深圳的落戶門檻也是三個城市中最低的，而只要落了戶就有了買房的門票，只要有錢只要大學本科，基本都可以來深圳買房。無形之中擴大了深圳的需求盤子。
實際上，所謂的「樓市神話」在政府面前，就是個錘子，哪怕它是資源稟賦最好的首善之地。在一些核心的一二線城市，把房子作為資產配置的渠道，去做投資，這沒問題，但不要激進、不要肆意妄為，不要站在政府的對立面，更不要逼著政府去出手。
@房價大數據
儘管今年深圳樓市很熱，房價仍快速上漲；杭州、南京出現萬人搖號買房。上海和北京也出現過排隊搶房現象。但是，北京、上海的二手房價與三年前相比，平均也出現過15%左右的回調。最高下跌百分之三十左右。北京、上海房價永不落的神話被打破。
北京房價下跌是嚴格的落戶政策及執行到位的樓市調控，房價上漲的城市則是市場需求不能得到及時滿足而形成的上漲。
據說，今年樓市很火的深圳房管部門已到長沙交流，包括深圳在內的其他核心一二線城市，會不會像北京一樣，再對樓市下狠手，大家拭目以待。
03 深圳去長沙學習，天堂和地獄的交流會碰撞出什麼火花？
@櫻桃大房子
7月8日，深圳市住建局一行10人到長沙市住建局考察交流房地產市場管理工作。
深圳市住建局考察組對長沙房地產調控和房地產市場監管工作成效、先進經驗和典型做法給予高度評價。雙方表示，希望繼續加強交流，互相借鑑學習先進經驗，共同提高房地產調控和市場監管工作的層次與水平。
有網友評價，一個是炒房客的天堂，一個是炒房客的地獄。
天堂和地獄交流完，不知道會碰撞出什麼火花。深圳去長沙學習，肯定是要學習點調控經驗回來落地的，不然沒事跑去長沙學習幹嘛？
畢竟長沙是全國樓市調控的急先鋒，炒房客都是有去無回的，限制到連改善客都想哭。
長沙漲幅這麼小，調控都這麼猛，深圳漲這麼大，調控還這麼松，是說不過去的。
深圳這一輪上漲引來了很多外地投資客，長驅直入。他們要麼通過低門檻落戶，要麼跟人假結婚，毫無設防就可來買房，這對深圳本地人也是不公平的。
外地人沒有任何貢獻，不交社保不納稅，憑什麼享受一個城市房價上漲的紅利？最後讓本地辛辛苦苦工作的人買不起房？
連成都都要設置本科落戶再交一年社保才能買房，這才是對本地人最起碼的公平。
長沙樓市調控也並沒有多影響到經濟發展，反而成了吸引周邊人才的一個重要因素。深圳房價如果再漲下去，人才反而要流失了。
但是深圳沒有長沙那麼多的土地，也不是一時半會能解決供給的問題，絕大部分靠舊改，短期如果供給跟不上，那就必須從需求端去解決問題。
控制外來的投資客，手段多的是。比如外來落戶+社保幾年，馬上就可以阻斷很多需求，就看政府出不出了。但我想多半會出調控政策的，就看力度有多大了。
04 3年過去，北京二手房市場恍如隔世，資金流向變動將加劇樓市調整
@許戈財經
最近兩天了解一下北京及上海這兩年多來的二手房市場行情，發現北京上海這兩年的行情明顯不如深圳。
北京最慘，自2017年317調控之後，到現在大部分樓盤離317前後最高峰時的價格都有近20%的跌幅，主要下跌時間在2017年317之後至當年年底。2018年初至現在，近兩年時間，基本以橫盤為主，不漲不跌，或微跌。
轉眼3年過去，二手房市場恍如隔世，當時高位接盤者有的虧損超過100萬元，許多家庭資產縮水200萬元。不過這些大幅降價並沒有體現在整體數據層面，北京的二手房價格在5月甚至還出現了同環比共同上漲。
北京房價從2017年是個轉折點。三年掉價上百萬的房產不在少數。買房早的業主大賺，2017年後北京購房的普虧百萬。
三年前，誰也沒想到「京滬永遠漲」的北京上海可能會迎來五年不漲，當一個規律被總結出來並以原來幾十倍甚至幾百倍的規模開始在運用時，這個規律往往就失效了。
房產投資就是這樣，好不容易幾年來一波大行情，大眾只看到賺錢的那一年，這錢真好賺，虧錢的事當事人也不吭聲，大眾一般也不關注。事實上投資從來就不容易，當大家都一擁而上時，最好的時候已經結束了。
深圳的情況相對是好一些，在818及前海擴容的兩波利好消化之後，熱點片區會有一定的漲幅，但要形成全面上漲可能性也是非常之低，明年繼續調整，大機率還是無普漲有分化的結構性行情年。
此輪A股行情，重新激發了資本市場替代房地產成為新國民財富蓄水池的遐想。
股市的抽水，勢必影響樓市的發揮。很簡單，手上有50萬現金，你是會殺入股市搏一搏，單車變摩托，首付變全款呢？還是會老老實實去樓盤繳個首付？
要擱前一陣，這都不是個問題。但現在，你起碼會猶豫一番。在這場資金層面的派對沒有真正熄火前，以前毫不猶豫流向樓市的資金，會出現更多的分流，加劇樓市的調整。