引違約金條款是合同主體契約自由的體現，除具有對違約行為的懲罰性和對守約方的補償性功能之外，還應體現預先確定性和效率原則。約定違約金降低了發生糾紛時合同主體的舉證成本，使合同主體在訂立合同時即明確違約後果，從而做到慎重訂約、適當履約，人民法院對約定違約金進行調整應依法、審慎、適當。作為違約方主張違約金約定過高，應承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。在違約方未提交證據證明違約金過高的情況下，一審法院認為逾期辦理交付土地使用權證造成損失的證明責任主體為守約方，舉證責任分配有失妥當。
上訴人西寧凱達實業發展有限責任公司與上訴人陳險峰、陳淵及第三人朱宇股權轉讓糾紛案
【案情】
上訴人（一審被告）：西寧凱達實業發展有限責任公司。
上訴人（一審原告）：陳險峰。
上訴人（一審原告）：陳淵。
一審第三人：朱宇。
凱達公司上訴請求：1、改判一審判決第二項，鑒於一審判定違約金過高，請求再予降低；2、改判一審判決第四項，由訴訟雙方共同承擔逾期交付損失；3、上訴費用由陳險峰、陳淵承擔。事實和理由：一、一審法院判決凱達公司賠償陳險峰、陳淵逾期辦理交付土地使用權證違約金1912877元缺乏依據。首先，辦理土地使用權證為房屋買受人的義務，開發商僅承擔協助義務。第二，商品房買賣合同網簽是辦理土地證的前提條件，即使辦理土地證的義務人是凱達公司，因陳險峰、陳淵一方逾期網簽商品房買賣合同，凱達公司享有先履行抗辯權，有權拒絕履行後續相關義務或順延履行。當事人約定辦理土地證的最終期限是2011年7月31日，西寧市國土資源局頒發朱宇土地證的時間是2011年9月5日，較約定時間遲延36天屬合理順延，不能視為凱達公司違約。第三，自凱達公司代為領取土地證後，即電話通知陳險峰、陳淵前來交付，但陳險峰、陳淵拒不領受，亦未指定土地證交付地點，致使凱達公司無法交付，直至一審庭審過程中，凱達公司多次主動要求交付土地證均遭拒絕。因此，凱達公司並未違約，不應承擔違約責任。二、一審法院判決凱達公司賠償陳險峰、陳淵逾期交付案涉第七層房屋損失165萬元缺乏依據。2011年6月30日，凱達公司向陳險峰、陳淵交付了案涉房屋的房屋所有權證，該房屋所有權已轉至第三人朱宇名下，並不存在陳險峰、陳淵或第三人占用的情形，故應認為案涉第七層房屋已於2011年6月30日完成交付，陳險峰、陳淵無權向凱達公司主張房屋占用損失。雖然凱達公司於2012年11月7日向陳險峰、陳淵出具《承諾書》，承諾支付租金並於2012年12月31日交付房屋，但此屬於凱達公司董事長馬仲凱對自己行為內容的重大誤解。況且，該房屋處於閒置狀態，陳險峰、陳淵未派員管理屬怠於行使所有權，不應將責任歸咎於凱達公司，雙方應分擔損失。
陳險峰、陳淵辯稱，一、凱達公司並未舉證證明違約金過高，其屬於故意違約，不具備調低違約金的條件，一審法院主動向凱達公司釋明是否主張調整違約金程序違法；陳險峰、陳淵有證據證明違約金並不過高；一審法院將雙方明確約定的違約金計算基礎由4560萬元變更為1539.242萬元，並將計算標準由「每日千分之三」改為以銀行同期貸款利率計算缺乏依據。二、凱達公司一直在占用案涉第七層房屋，並未向陳淵、陳險峰交付租金，其以房屋空置為由要求陳淵、陳險峰分擔損失的理由不能成立。
朱宇述稱，本案與其無關，同意陳險峰和陳淵的意見。
陳險峰、陳淵上訴請求：1、改判一審判決第二項為判令凱達公司依《股權轉讓合同》第7條約定向陳險峰、陳淵賠付自2011年7月31日違約之時到實際交付房屋土地證期間的違約金（截止到2014年7月16日該違約金暫計為147744000元）；2、改判一審判決第四項為判令凱達公司立即移交西寧市東大街39號凱達購物中心的第七層房屋並向陳險峰、陳淵賠償損失187.5萬元（暫計到2014年7月16日）；3、撤銷一審判決第五項；4、判令陳險峰、陳淵向凱達公司交付剩餘3020.758萬元金額的不動產交易發票；5、判令本案一、二審訴訟費全部由凱達公司承擔。事實與理由：一、一審判決對違約金的認定缺乏事實與法律依據，結果顯失公平。（一）一審判決對不應調整的違約金進行調整，適用法律錯誤。1、根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及有關司法解釋的規定，只有約定的違約金過高，且當事人請求時，人民法院才能予以適當調整。本案違約金並非約定過高，而是在2011年9月5日土地證具備交付條件後，凱達公司無視陳淵、陳險峰多次書面催要，違背《承諾書》中的承諾拒不交付，惡意違約，放任損失擴大導致的，不符合調整的條件。2、根據《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第8條，違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任。凱達公司未舉出任何證據證明違約金過高，應承擔舉證不能的後果。3、有證據證明本案違約金不過高。第一，陳險峰、陳淵提交了大量證據證明，因凱達公司遲延交付土地證，客觀上影響了陳險峰、陳淵對房產的資本化利用，喪失了重要商業機會,可得利益損失遠大於違約金數額。第二，根據《股權轉讓合同》的約定，凱達公司逾期交付土地證30天，陳險峰、陳淵有權解除合同，有權要求凱達公司將公司股權及所對應的資產全部返還，並可沒收凱達公司6500萬元合同定金。如果陳險峰、陳淵選擇解除合同，則凱達公司基於案涉合同取得的陳險峰、陳淵的財產，轉賣後獲得8000萬元利潤及該6500萬元定金應歸屬陳險峰、陳淵。因此，本案違約金的約定完全合理。4、一審法院在違約金不符合調低條件的情況下，主動當庭釋明，不符合程序且違背中立原則。（二）即便案涉違約金約定過高，一審法院對違約金的調整也已超出事實和法律的範疇，明顯不當。1、將合同明確約定的違約金計算基礎由4560萬元曲解成1539.242萬元。本案屬股權轉讓的法律關係，權利義務的判定應嚴格依據《股權轉讓合同》。《商品房買賣合同》只是為了辦理《股權轉讓合同》項下房產的過戶手續訂立，且合同主體為朱宇與凱達公司，不應以房屋買賣合同確立價款作為認定違約金依據。2、在合同明確約定每日按4560萬元的千分之三承擔違約金的情況下，一審法院以銀行同期貸款利率計算違約金，缺乏法律依據。3、陳險峰、陳淵多次主張交付土地使用權證，而凱達公司惡意拖延，應承擔全部責任。況且，凱達公司從未主張陳險峰、陳淵存在過錯,一審法院認定陳險峰、陳淵未採取適當止損措施，應承擔相應責任，依據不足。二、案涉第七層房屋未交付損失應計算至實際騰退之日，但一審判決僅計算到一審起訴時，且未計算利息損失，缺乏依據。三、《股權轉讓合同》確認了案涉房屋價款為4560萬元，雖然並未明確凱達公司開具發票的具體數額，但凱達公司應按照房屋價款開具並交付剩餘3020.758萬元金額的不動產交易發票，一審法院未予支持錯誤。
凱達公司辯稱，第一，關於逾期交付土地使用權證的違約金問題。辦理土地使用權證並非開發商的義務。即使凱達公司有義務辦證，也因陳險峰一方先行違約享有抗辯權。自凱達公司代為領取土地證後，即電話通知陳險峰、陳淵前來交付，但陳險峰、陳淵拒不領受，亦未指定土地證交付地點，致使凱達公司無法交付，直至一審庭審過程中，凱達公司多次要求交付土地證均遭拒絕。因此，凱達公司並無任何違約，不應承擔違約責任。第二，關於第七層房屋的損失賠償問題。凱達公司對以每年55萬元計算逾期交付損失不持異議，但認為損失不應其單獨承擔，理由是該房屋長期空置，凱達公司並未使用，而陳險峰方怠於管理，應承擔部分損失。關於3020餘萬元不動產發票的問題。因雙方並未約定開具發票的數額，按照1539.242萬元房屋價款開具發票符合雙方真實意思表示，符合市場行情和稅收管理制度。綜上，請求駁回陳險峰、陳淵的上訴請求。
陳險峰、陳淵向一審法院起訴請求：1、判令凱達公司向陳險峰、陳淵交付西寧市東大街39號1號樓501室、601室、701室的《國有土地使用權證》；2、判令凱達公司依《股權轉讓合同》第7條約定向陳險峰、陳淵賠付自違約之時到實際交付房屋土地證期間的違約金，截止到2014年7月16日該違約金暫計為147744000元；3、判令凱達公司向陳險峰、陳淵交付凱達購物廣場第五、六層承租人「同意凱達公司將其在租賃合同中的權利義務一併轉移給陳險峰、陳淵」的書面文件，並向陳險峰、陳淵返還上述文件交付前的租金及租金占用利息，截止到2014年7月16日租金為361.6萬元、租金占用利息為48.7萬元；4、判令凱達公司立即騰退西寧市東大街39號凱達購物中心的第七層房屋並向陳險峰、陳淵賠償損失187.5萬元（暫計到2014年7月16日）；5、判令凱達公司向陳險峰、陳淵交付剩餘3020.758萬元金額的不動產交易發票；6、本案所有訴訟費用均由凱達公司承擔。
一審法院認定事實：2011年1月25日，陳險峰、陳淵與凱達公司就凱達公司受讓陳險峰、陳淵持有青海天潤企業資產管理有限公司股權相關事宜簽訂了《股權轉讓合同》，依據雙方當事人訴辯主張，與本案有關聯的協議約定主要是：陳險峰、陳淵出讓青海天潤企業資產管理有限公司100%的股權及該股權對應的青海天潤企業資產管理有限公司的相關財產（該合同2.2條款約定），凱達公司以交付約定位置和面積的房產同時支付捌仟萬元（8000萬元）兩種不同方式履行本合同項下股權轉讓的對價義務。該合同第3.3條款約定，凱達公司在本合同簽署生效後兩日內（或者三日內），將其開發的東大街39號凱達購物中心【商品房銷售許可證號：（2006）房預售證第040號】商業房產第五、六、七層，建築面積共7696平方米（最終以房產局測繪核准為準）網簽至陳險峰、陳淵的指定人朱宇名下；其有關發票、銷售合同等手續交給陳險峰、陳淵的代表陳險峰；第3.4條款約定，凱達公司將3.2款項下房產權屬證和土地證按國家規定90天內辦至朱宇名下。同時，凱達公司在此鄭重承諾，本條款上述房產和相應的土地使用權沒有設置任何抵押，也沒有任何瑕疵；第4.3條款約定，出讓方、受讓方雙方確認，在本合同正常履行的情況下，於2011年4月1日起開始享有各自名下財產的租賃收益權，並負責對相應財產的管理工作；第5條約定，本合同項下應繳納的全部稅費（包括但不限於陳險峰、陳淵應繳納的個人所得稅、印花稅等各種稅費）均由凱達公司明確在本合同價款外另行承擔；第7.2.2條款約定，逾期交付3.4款項下房產證、土地使用證的，每逾期一天，凱達公司承擔房屋土地價格約肆仟伍佰陸拾萬元的千分之三的違約金，逾期三十天，陳險峰、陳淵有權解除合同，有權要求凱達公司將公司股權及對應的資產及相關材料全部返還陳險峰、陳淵，並有權沒收凱達公司給陳險峰、陳淵定金，且凱達公司用於變更土地使用權性質的所有費用均無權向陳險峰、陳淵索還，但需將凱達公司已支付的除定金之外的房屋退還凱達公司。2011年2月25日，出讓方陳險峰、陳淵與受讓方凱達公司簽訂《股權轉讓補充合同》，對雙方簽訂的2011年1月25日《股權轉讓合同》第三條、第四條、第七條進行了修改、補充。2011年6月30日，出讓方陳險峰、陳淵與受讓方凱達公司簽訂《股權轉讓補充合同二》，第三條約定，凱達公司應向陳險峰、陳淵遞交的主合同中3.4約定的房產的土地證，凱達公司因客觀原因未能辦妥，陳險峰、陳淵同意順延，凱達公司最晚應於2011年7月31日前辦理完畢並交陳險峰、陳淵代表。2011年6月9日，凱達公司與陳險峰、陳淵委託經辦人尹沛峰辦理了凱達購物廣場五、六樓房屋租賃合同移交手續。2011年9月5日，西寧市國土資源局向土地使用權人朱宇頒發了寧國用（2011）第GS-0449號東大街39號1號樓501室、第GS-0451號城東區東大街39號1號樓601室、第GS-0450號城東區東大街39號1號樓701室土地使用權證。2011年6月30日，凱達公司向陳險峰、陳淵交付東大街39號1號樓501室、601室、701室房屋所有權證。2012年5月15日、同年6月19日，陳險峰、陳淵委託經辦人尹沛峰通過郵政快遞向凱達公司送達《履行合同催告函》，要求凱達公司儘快履行辦理土地證、騰退合同約定的第七層房屋及確保房屋收益權。2013年1月29日，陳險峰通過郵政快遞向凱達公司送達《關於敦促貴司履行合同義務並停止侵權的函》，要求凱達公司交付東大街凱達購物中心第五、六、七層房屋土地證，確保交付的房產無任何瑕疵。上述事實，有《股權轉讓合同》、《股權轉讓補充合同》、《股權轉讓補充合同二》、西寧市城東區東大街39號1號樓501室、601室、701室土地使用權證、《房屋租賃合同移交手續》等證據在案予以證實。
一審法院認為，本案當事人爭議焦點為：一、凱達公司是否交付東大街39號第501、601、701室的國有土地使用權證及是否由凱達公司交付案涉第五、六層承租人「同意凱達公司將其在租賃合同中的權利義務一併轉移給陳險峰、陳淵」的書面文件以及交付3020.785萬元金額不動產交易發票；二、凱達公司是否依股權轉讓協議賠償147744000元；三、凱達公司是否應當返還租金361.6萬元及租金占用利息48.7萬元；四、凱達公司是否應當騰退東大街39號案涉房屋第七層及賠償187.5萬元。
一、凱達公司是否交付案涉西寧市東大街39號第501、601、701室的國有土地使用權證及交付案涉第五、六層承租人「同意凱達公司將其在租賃合同中的權利義務一併轉移給陳險峰、陳淵」的書面文件以及交付3020.785萬元金額不動產交易發票的問題。
一審法院認為，雙方簽訂的《股權轉讓合同》、《股權轉讓補充合同》及《股權轉讓補充合同二》，對案涉房屋土地使用權證約定由凱達公司於2011年7月31日前辦理完畢並交付陳險峰、陳淵的代表。依據該合同約定，凱達公司負有將土地主管部門頒發的案涉房屋土地使用權證交付的義務，現該土地使用權證於2011年9月6日已由土地主管部門頒發，並由凱達公司代領，其應當依照合同約定履行交付義務。陳險峰、陳淵要求凱達公司交付案涉房屋土地使用權證的訴求，符合雙方合同約定，該院予以支持。按照雙方《股權轉讓合同》約定，凱達公司與朱宇於2011年1月28日簽訂了東大街39號凱達購物廣場第五、第六、第七層房屋買賣合同，2011年4月辦理了房屋所有權證書，並於2011年6月向陳險峰、陳淵移交了上述房產手續和租賃合同。為此，應當認定凱達公司按照合同約定履行了合同義務，朱宇對案涉房屋已受領交付。依據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響合同效力」的規定，以及《股權轉讓合同》有關案涉房屋租賃費收益的約定來分析，朱宇在領取房產權屬證書及相關租賃合同後，對所購房屋出租及租賃費的約定是清楚的，在承租人對其所購房屋未主張優先購買權及拒付租賃費的情況下，再要求凱達公司出具房屋承租人書寫同意租賃合同權利義務移交陳險峰、陳淵的書面文件，既無合同約定也無法律規定，該院不予採信。雙方在東大街××購物廣場××、××、××層房屋買賣合同中明確約定總價為1539.242萬元，凱達公司依照合同約定在辦理權屬登記時，已按規定繳納了案涉房屋的相關稅費。雖然雙方在《股權轉讓合同》中約定房屋價值4560萬元，但僅是股權價款的履行方式，商品房繳納的契稅應當以買賣合同中約定的最終價格為依據。為此，陳險峰、陳淵要求凱達公司交付剩餘3020.785萬元房屋契稅發票的訴求無事實和法律依據，該院不予支持。
二、凱達公司是否依據《股權轉讓合同》賠償陳險峰、陳淵遲延交付土地使用權證違約金147744000元的問題。
一審法院認為，雙方簽訂的《股權轉讓合同》、《股權轉讓補充合同》、《股權轉讓補充合同二》對案涉房屋土地使用權證的辦理及交付予以約定，雙方當事人應當依照約定履行合同義務。凱達公司未在2011年7月31日前履行上述合同義務構成違約，應當承擔違約責任。在凱達公司依合同約定將案涉房屋所有權證、土地使用權證辦理完畢並將房屋所有權證、房屋租賃合同移交後，房屋所有權人朱宇實際受領了案涉房屋，應當視為陳險峰、陳淵實現了合同目的。雖然凱達公司辦理土地使用權證逾期36天及未積極履行交付義務，但陳險峰、陳淵不能提交逾期辦證及未交付土地使用權證所造成的實際損失的有效證據，並且作為案涉房屋土地使用權的實際使用人，在凱達公司未按約定交付土地使用權證的情況下，依據《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款「當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有採取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償」的規定，陳險峰、陳淵未採取適當措施防止損失的擴大，對此也應承擔相應的責任。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。」及第一百一十四條「當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務」的規定，違約金的性質是「以補償為主、以懲罰為輔」，以賠償非違約方的損失為主要功能。本案凱達公司承擔的違約金，應當以案涉房屋所有權人的實際損失為基礎，而凱達公司也提出陳險峰、陳淵訴求違約金數額計算過高，考慮到合同的履行情況以及當事人的過錯程度，以案涉房屋成交價1539.242萬元的銀行同期貸款利息計算調整違約金更符合本案客觀實際情況，即凱達公司賠償陳險峰、陳淵逾期辦理交付土地使用權證違約金1912877元（15392420元×6÷100÷365×1080×70%）。
三、關於凱達公司是否應當返還租金361.6萬元及租金占用利息48.7萬元的問題。
一審法院認為，依據雙方股權轉讓合同的約定，從2011年7月1日起，陳險峰、陳淵對案涉房屋享有收益權。為此，凱達公司對案涉房屋第五層、第六層多收房屋租賃費77.92萬元（2011年7月1日至2012年2月28日、2011年7月1日至2012年3月31日，共計多收17個月，17×55÷12=77.92）應當予以返還，並承擔同期銀行貸款利息93504元（77.92萬元×6÷100×2）。2011年6月31日，凱達公司將房屋所有權證書及與此相關聯的房屋租賃合同交付陳險峰、陳淵後，應當視為對合同標的物房屋的交付，作為房屋所有權人的朱宇對房屋租賃情況及現狀是清晰的，其應當積極行使房屋所有權，現無證據能夠證明凱達公司妨礙了朱宇對案涉房屋所有權的行使，也無證據能夠證明房屋承租人以凱達公司未通知或者其他理由抗辯拒付房租。為此，陳險峰、陳淵要求凱達公司返還房租及利息（多收部分除外）的訴求，無事實與法律依據，該院不予支持。
四、關於凱達公司是否應當騰退東大街39號案涉房屋第七層及賠償187.5萬元的問題。
一審法院認為，2012年11月7日，凱達公司書面向陳險峰、陳淵承諾在2012年12月31日保證交付案涉第七層房屋，從承諾書內容來看，凱達公司雖然依照合同約定辦理第七層房屋所有權證並移交陳險峰、陳淵，但對爭議第七層房屋並未履行實際移交的義務，對此凱達公司也無有效證據予以證實承諾內容與事實不符，故應認定案涉第七層房屋凱達公司未履行實際移交義務，凱達公司應當依照合同約定履行交付義務。陳險峰、陳淵主張依照第五、第六層房屋租賃費的標準，由凱達公司賠償三年房屋租賃費實際損失165萬元的訴求符合本案的客觀事實，該院予以支持。其另外主張的利息部分不屬於房屋租賃費實際損失的範圍，該院不予支持。綜上所述，該院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條、第一百一十四條、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十四條第一款、第一百四十二條的規定，判決：一、凱達公司於判決生效後三日內向陳險峰、陳淵交付西寧市東大街39號凱達購物廣場第五、第六、第七層房屋土地使用權證書;二、凱達公司於判決生效後十日內賠償陳險峰、陳淵逾期辦理交付西寧市東大街39號凱達購物廣場第五、第六、第七層房屋土地使用權證違約金1912877元；三、凱達公司於判決生效後十日內返還陳險峰、陳淵西寧市東大街39號凱達購物廣場第五、第六層房屋租賃費77.92萬元及利息93504元；四、凱達公司於判決生效後十日內賠償陳險峰、陳淵西寧市東大街39號凱達購物廣場第七層逾期交付損失165萬元並移交該房屋；五、駁回陳險峰、陳淵的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費891610元，由陳險峰、陳淵承擔851610元，凱達公司承擔4萬元；保全費5000元由凱達公司承擔。
二審中，當事人均未提交新證據。2016年4月25日，二審庭審期間，凱達公司向陳險峰、陳淵交付案涉西寧市東大街39號凱達購物廣場第五、第六、第七層房屋土地使用權證，雙方當庭予以確認。凱達公司認可未實際交付案涉第七層房屋。
根據雙方一審庭審中質證的《承諾書》，二審查明，2012年11月7日，凱達公司向陳險峰方出具《承諾書》，承諾將於2012年11月13日交付案涉土地使用權證，退還多收取的五、六層房屋租金並協調租戶，同時承諾付清案涉七層房屋租金，並將在2012年12月31日交付房屋。直至訴訟，凱達公司並未按照承諾履行。
對一審法院查明的其他事實，最高法院予以確認。
【裁判】
最高法院認為，本案當事人爭議的焦點問題主要有三個：一、一審判決所認定的凱達公司應承擔的違約金數額是否適當；二、凱達公司未向陳險峰、陳淵交付案涉第七層房屋應賠償損失的數額；三、凱達公司應否向陳險峰、陳淵開具3020.758萬元不動產交易發票。
一、關於一審判決認定的凱達公司應承擔的違約金數額是否適當的問題。
最高法院認為，雙方簽訂的《股權轉讓合同》、《股權轉讓補充合同》、《股權轉讓補充合同二》對案涉房屋土地使用權證的辦理及交付時間予以明確約定，凱達公司未在2011年7月31日前履行上述合同義務構成違約，其應承擔相應違約責任。關於凱達公司應承擔的違約金數額，最高法院認為，違約金條款是合同主體契約自由的體現，除具有對違約行為的懲罰性和對守約方的補償性功能之外，還應體現預先確定性和效率原則。約定違約金降低了發生糾紛時合同主體的舉證成本，使合同主體在訂立合同時即明確違約後果，從而做到慎重訂約、適當履約，人民法院對約定違約金進行調整應依法、審慎、適當。第一，本案凱達公司與陳險峰、陳淵之間為股權轉讓合同糾紛，各方當事人在股權轉讓合同中明確約定如果未如期交付房產證和土地證，則以房屋土地價款4560萬元為基數計算違約金。一審法院以各方當事人為過戶訂立的房屋買賣合同所約定價款1539.242萬元為基數計算違約金，缺乏事實依據，有違當事人真實意思表示，最高法院予以糾正。第二，凱達公司作為違約方主張違約金約定過高，應承擔舉證責任，非違約方陳險峰、陳淵主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。在凱達公司未提交證據證明違約金過高的情況下，一審法院認為逾期辦理交付土地使用權證造成損失的證明責任主體為守約方陳險峰、陳淵，舉證責任分配有失妥當。第三，《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。從本案履約情況來看，陳淵、陳險峰分別於2012年5月15日、同年6月19日、2013年1月29日發函要求凱達公司履行合同義務，凱達公司於2012年11月7日作出書面承諾後，仍未履行相應義務，直至二審開庭期間交付土地使用權證已逾期1730天，有失誠信。凱達公司稱陳險峰方拒絕領受土地使用權證，但未提供證據證明。鑒於合同違約條款系針對在約定時間內交付房屋產權證、土地使用權證，凱達公司已經在約定期限內交付了涉案房屋產權證，部分履行了合同義務，且陳險峰、陳淵除發出函件主張權利之外，確未採取有效措施主張權利，同時考慮到三層房屋租金收益（1650000/365*1730=7820547元）由陳險峰、陳淵收取，本院根據合同實際履行情況及雙方過錯程度，按照年利率24%計算違約金為23302390元（45600000*24%/365*1730*60%-7820547）。
二、關於凱達公司逾期向陳險峰、陳淵交付案涉第七層房屋應賠償損失的數額問題。雙方股權轉讓合同簽訂後，陳險峰、陳淵多次發函要求凱達公司交付案涉第七層房屋並賠償損失，凱達公司於2012年11月7日向陳險峰、陳淵出具《承諾書》，承諾在2012年12月31日交付案涉第七層房屋並付清房租。根據《承諾書》的內容，凱達公司雖然辦理並交付了案涉房屋的所有權證，但對第七層房屋並未履行移交義務，其在二審庭審中對此事實亦予以認可。陳險峰、陳淵主張依照第五、第六層房屋租賃費的標準，由凱達公司賠償第七層房屋逾期交付損失165萬元的訴求符合本案的客觀事實，應當予以支持。因其訴請未主張起訴之日之後損失，一審法院據其訴訟請求認定損失為165萬元，並無不當。凱達公司主張陳險峰、陳淵怠於受領房屋，應分擔租金損失，但未提交證據證明凱達公司主動移交房屋而陳淵、陳險峰拒絕受領，故對其主張不予支持。因為房屋逾期交付損失已有預期利益損失的性質，不應再重複計息，一審法院對損失利息未予支持並無不當，最高法院予以維持。
三、關於凱達公司是否應向陳險峰、陳淵支付3020.758萬元不動產交易發票的問題。根據凱達公司與陳淵、陳險峰指定的第三人朱宇簽訂的房屋買賣合同約定的內容，東大街39號購物廣場第五、六、七層房屋總價為1539.242萬元，凱達公司依照合同約定辦理權屬登記，並按規定繳納了相關稅費。雙方《股權轉讓合同》中雖約定房屋折抵股權轉讓款4560萬元，凱達公司有義務移交發票和銷售合同等。在凱達公司按照房屋買賣合同確定的房屋價款繳納契稅，並交付不動產交易發票的情況下，陳險峰、陳淵要求凱達公司對剩餘3020.785萬元亦提交房屋契稅發票的主張缺乏合同依據，一審法院未予支持並無不當，最高法院予以維持。
綜上所述，凱達公司上訴請求不成立，陳淵、陳險峰的上訴請求部分成立，最高法院予以支持。最高法院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條、第一百一十四條、《最高人民法院關於<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、維持青海省高級人民法院（2014）青民二初字第35號民事判決第一項（已履行）、第三項、第四項、第五項；
二、變更青海省高級人民法院（2014）青民二初字第35號民事判決第二項為西寧凱達實業發展有限公司於本判決生效後十日內賠償陳險峰、陳淵逾期辦理交付西寧市東大街39號凱達購物廣場第五、第六、第七層房屋土地使用權證違約金23302390元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費891610元，由陳險峰、陳淵承擔757868元，凱達公司承擔133742元，保全費5000元由西寧凱達實業發展有限公司承擔。二審案件受理費885899元，由陳險峰、陳淵承擔686122元，凱達公司承擔199777元。
來源：裁判文書網