實踐中經常存在房屋登記權利人與實際房屋所有人不一致的情況。這種情況主要包括以下幾種：1、借用具有保障性住房(比如經濟適用房)資格的者的名義購房;2、為隱匿財產或轉移財產而將房屋登記在親朋好友名下;3、為規避限購、限貸政策借用他人名義等情況。
來源：法務之家（law114-com-cn）
作者丨溫顯俊 雲南熙寧律師事務所律師
一、什麼是借名買房
借名買房指自限購政策施行之後，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產中心進行交易過戶。在此情況下，個別購房者採用了「借名買房」的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。
二、借名買房的主要原因
1、借名人不具備購房資格，購房政策中的「坎兒」使得有些人因不符合條件而無法購買;
2、購房人因年齡等原因無法辦理銀行按揭貸款，通常年齡較大、即將退休或尚有大額貸款未清償的人較難通過貸款申請;
3、購房人意欲享受特定的購房優惠條件，如首套房優惠政策、限內部職工的特價房等。
三、司法實踐中對於借名買房協議法律效力的認定
目前司法實踐上對於借名買房合同效力存在兩種不同的觀點：
1、借名買房合同無效。
有觀點認為借名行為若是違理購買經濟適用房或者是為了規避國家相關房產政策和法規的，屬於《合同法》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，應當認定為無效。
2、借名買房合同有效。
另一種觀點認為，當事人之間簽訂的關於借名買房的約定，只要不違法法律、行政法規的強制性規定，即屬有效，當事人應當依據約定履行。
筆者同意第二種觀點，認為借名購房合同有效。理由如下：
根據《合同法》規定，合同當事人自願簽訂合同，合同內容不違法法律、強制性規定即為有效。借名購房合同只要是雙方當事人自願簽訂，沒有違反《合同法》的規定，就具有法律效力。政府限購、限貸政策以及經濟適用房的相關政策屬於行政性強制性規定，並不屬於法律、行政法規的效力性強制性規定，違反類似規定不引起合同無效的後果。
四、借名購房情況下不動產物權的歸屬問題
借名購房的房屋產權歸屬問題需要綜合考慮如下幾個方面：
1、合同有效是實際購房人取得物權的前提條件。但就算借名購房合同有效，也不意味著實際購房人一定能取得房屋的所有權。
2、房屋實際出資人承擔舉證責任，證明雙方對房屋產權歸屬已有約定，登記產權人僅被「借名」等事實。
根據《物權法》規定，不動產登記簿具有推定力，即當發生不動產權屬爭議的情況下，除非有相反證據證明登記簿的記載確有錯誤，否則不動產登記簿上記載的權利人將被推定為實際權利人。借名購房的實際購房人若想取得不動產物權，需要提供充分的證據證明借名事實。
3、借名購房的房屋必須能夠辦理產權轉移登記。根據相關法律或政策規定，房屋必須是符合辦理產權轉移手續的規定，比如，若是借用他人購房資格購買的房屋，若借名人向法院起訴主張確認房屋所有權或者要求登記權利人配合辦理產權轉移手續的，訴訟過程中借名人必須是已經符合購房條件，否則，法律不會支持訴訟請求。
4、借名人主張房屋所有權不得對抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人購買，善意第三人已經過戶或者未過戶而請求法院判決出賣方履行過戶義務的情況下，法院應當支持。至於借名人與登記權利人之間的爭議，借名人只能基於債權請求登記權利人返還出資和承擔違約責任。
五、借名購房中借名人面臨的風險
出資人即「實際產權人」，由於在產證上沒有署名，面對三類風險，即出名人不認可借名事實、房屋被處理或限制、出名人不配合辦理過戶，具體分述如下。
1、親屬之間無書面協議，房價暴漲後，被借名人主張房產實際歸其所有，借名人出資為借貸或贈與。
2、產權人(即被借名人)離婚，房產作為其夫妻共同財產被分割;
3、產權人(即被借名人)死亡，房產作為其遺產被繼承;
4、產權人(即被借名人)將房產設置抵押權;
5、產權人(即被借名人)因法律問題被法院查封房產;
6、產權人(即被借名人)擅自將房屋出賣。
6、權利登記人(即被借名人)不配合辦理過戶手續。
如果借名人是由於限購不能署名，往往約定在其符合過戶條件的時候辦理過戶手續。但是屆時權利登記人(即被借名人)可能不予以配合。
六、借名購房中被借名人面臨的風險
一旦實際購房人還貸不及時，被借名一方不但存在債務風險，而且會有不良信用記錄，對其今後購房、辦理銀行貸款、申辦信用卡等都有影響。同時，等到自己買房時，也很可能因為有購房記錄而不得不面臨更為嚴格的相關購房政策。
七、借名買房合同的風險防範及建議
借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名買房人來說，法律風險較大。總結以往的實際案例彭亞蘭律師提醒借名買房人，在借名買房之前一定要有充分的認識並有意識地做好相應的防範。
1、要清楚所購房屋的性質。最好不要購買拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產，以免發生糾紛，導致房錢兩空。
2、委託律師擬定詳細的 「借名買房合同」。合同中要明確寫明房屋所有權歸誰所有，明確雙方的權利義務。防止因房屋所有權不明確，為日後發生糾紛埋下隱患。
3、所有與房屋有關的原始材料均由借名人持有，並實際占有房屋。比如出資的原始憑證、購房合同、產權證等等。一旦發生爭議，借名人能夠有足夠的證據證明該房屋是借名買的，房屋實際產權人為借名人且房屋由其占有和控制。在雙方協商不成起訴到法院的情況下，借名買房人得到法院支持的幾率更大。但是，如果沒有足夠的證據，而產權證又是登記在名義購房人名下，或者房屋並非由借名人實際占有，借名人敗訴的風險將大大增加。
4、約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為(包括時候反悔主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等)需約定嚴格的違約責任，並約定不論合同效力與否，違約條款照常適用，以降低借名人的風險。
5、一旦出現糾紛，需要請專業的律師進行維權。
以上就是筆者為大家解答的關於借名買房的風險的問題。買賣房子時儘量用自己的名字，這樣自己住著才安心放心，也不會擔心存在的風險。
附相關案例+法律依據
1.房地產調控中當事人為規避銀行信貸政策而簽訂的借名買房協議應認定有效——金姬善訴董金寶房屋買賣合同案
案例要旨：在房地產調控過程中，當事人一方為規避銀行信貸政策而與另一方當事人簽訂的借名買房協議並未損害社會公眾利益，僅僅損害銀行單方面利益，應認定借名買房協議有效。
案號索引：（2010）二中民終字第19950號
2.實際買房人因受「限購令」限制借用他人名義買房的，商品房銷售合同有效——俞建飛訴華潤置地(寧波)發展有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例要旨：「限購令」並非法律、行政法規的強制性規定，違反商品房「限購令」的行為不宜認為損害了社會公共利益，故違反「限購令」的商品房銷售合同仍然有效。
案號索引：（2014）浙甬民二終字第559號
3.借名購買經濟適用房的，因不符合相關政策、法規應認定無效——耿連發與李建華確認合同無效糾紛案
案例要旨：借名人借用出借人購買經濟適用房的資格購買房屋，借名人與出借人就經濟適用房達成的協議違反相關政策、法規應認定無效，出借人返還借名人的實際出資等相關費用。
案號索引：（2014）三中民終字第01033號
4.頂名購房協議應考慮雙方當事人的真實意思表示和合同無效情形認定協議效力——包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案
案例要旨：在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協議無效，並拒絕協助將房屋權屬登記在委託方名下的，法院應查明雙方達成的頂名協議內容，以及頂名協議是否為其真實意思表示，是否存在《合同法》第52條規定的合同無效的情形，進而作出頂名協議是否有效的認定。
在認定頂名協議有效的情況下，應按照頂名協議約定的名為頂名協議、實為委託代理的內容並綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人。
案號索引：（2011）河民初字第406號
案例來源：《人民法院案例選》2013年第2輯（總第84輯）
5.借用他人名義買房的，實際買房人可根據充分有效的證據向法院主張變更房屋所有權——陸飛訴浙江五洲建設投資集團有限公司、王亞萍商品房買賣合同案
案例要旨：在不違反社會公德和社會公共利益以及法律強行性規範的前提下，允許當事人自由訂立合同，借用他人名義買房合同應認定為有效。即使最終房屋權屬登記在名義買房人名下，實際買房人也可以根據充分、有效的證據向法院主張變更房屋的所有權，然後再憑生效的判決書到房屋管理部門辦理變更登記。即便在房屋產權主張不成的情況下，也可最低限度地確保當事人的合法債權。
案號索引：（2009）浙紹民終字第485號
案例來源：《中國審判案例要覽》（2010年民事審判案例卷）
附：相關法律依據
1.《中華人民共和國合同法》
第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》
第四條 合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。
3.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》
第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定。
4.《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》
十、借名買房的認定和處理
1.借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關係作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理並作出判定。
2.《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見試行）》(試行）》
第十六條 借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。