來源丨喜馬拉雅APP管清友的精品課《首席經濟學家管清友的投資課》

編輯丨田瀟湘

房地產行業正在經歷一場前所未有的變局，我說的並不是近幾年房價又漲了多少倍，這在歷史上不是什麼新鮮事。真正新鮮的是很多房地產巨頭竟然開始退出了，這在過去是從來沒有過的。過去調控最嚴厲的時候也頂多讓房地產企業中場休息一下，的確有很多人在低潮期喊過轉型，但從來沒有人真捨得放棄房地產開發這塊肥肉。

這次不一樣，巨頭們真的開始退場了。萬達退出的最早，從2015年開始就大幅收縮地產業務，大幅布局文化、旅遊、金融，甚至不惜錯過了2016-2017年的大行情，2017年還賣掉了13個萬達文旅城和77家酒店。相比萬達的悄然離去，萬科更加直接，董事長郁亮直接公開表示「萬科十年後不再是一個地產公司」。

巨頭們為何開始放棄地產？

放棄房地產原因很簡單，春江水暖鴨先知，房地產行業的基本面的確和過去不一樣了，中國新房建設的高峰期已經過去，開發商的時代結束了。我們在前面的課程中具體分析過原因：首先，從人口需求上看，中國的勞動力人口已經見頂，尤其是20-30歲的年輕人口，這意味著首次置業剛需和改善型需求增長都會放緩。

其次，從住房供給上看，中國的住房存量已經達到人均1套，人均住宅面積接近35平米的國際平均水平，整體來看中國老百姓已經不缺房子，平時大家熱議的買不起房基本都是人口遷移帶來的結構性問題。

最後，從政策基調來看，過去房地產調控都是周期性的，利用貨幣、信貸和限購等手段平抑房價，現在房地產政策發生了根本性的變化，更注重用長效機制讓房子回歸居住屬性，打擊投機炒房，未來可能不會再出現過去大水漫灌的刺激政策。

中國房地產賺錢的時代結束了

其實中國房地產企業躺著賺錢的時代肯定是結束了，傳統的房地產開發業務還會繼續存在，但不論從利潤率還是成長性來看，未來十年都沒法和過去十年同日而語，這樣一來就不難理解房地產巨頭們的選擇，對於他們來講，可以利用過去積累的傳統優勢率先轉型，抓住房地產行業的新風口，以下幾個方向值得關註：

一是存量房交易。隨著城市化進程的逐步深入，會有越來越多的城市新房建設趨於飽和，存量房交易將會成為主力。以北京為例，從2009年開始，北京二手房住宅交易量就已經超過新房。2016年這個數字已經接近總體成交量的80%。而現在美國已經有超過85%的交易量是由二手房貢獻，中國未來一定也是同樣的趨勢。

二是租賃服務。鏈家的董事長左暉說過一句話，未來5到10年會有35%的人住在別人的房子裡。什麼意思呢？就是未來越來越多的人會選擇租房，而不是買房。一方面，對很多在大城市打拚的年輕人來說，房價在相當長的一段時間內可能是遙不可及的，而如果單從租售比和住房品質來看，租房的性價比要比買房高得多。

另一方面，隨著二三線城市的經濟發展和房價上漲，越來越多的城市會出現京滬深那樣買不起房的狀況，尤其是杭州、武漢等新一線城市。

三是後端服務。過去房地產是一錘子買賣，房地產企業賣完房就撤出了，這其實並沒有充分的開發客戶的價值。家庭住房是最重要的一個生活場景，沒有之一。在這個場景中，其實可以滿足住戶的很多種生活需求，這些需求就是市場所在。

四是特色地產。房地產不是沒有需求，而是大家的需求變了，基本的居住需求都已經基本上滿足了，主要需求在於獲得一些特色的體驗，比如旅遊地產。目前傳統的旅遊地產區域有長三角、環渤海等地區，目前旅遊地產發展熱度最高的區域毫無疑問是海南，出現了很多類似恆大海花島這種十分受人追捧的項目。三個地區的旅遊地產項目基本占全國一半以上。

五是地產金融。不管是自持租賃，還是後端服務，都面臨資金缺口的問題，以資產證券化為核心的房地產金融也會迅速的發展起來。一方面，通過REITs和CMBS等各類房地產的資產證券化產品能幫助企業融資，盤活存量資源。

另一方面個人投資者需要新的投資選擇，對這方面也比較感興趣。而且伴隨著金融創新的推進，會不斷的有新工具和新融資模式可以利用，比如2017年剛發了首次長租公寓資產類REITS「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」。

最後總結一下，萬達轉型只是整個房地產行業變局的開始，中國的房地產企業躺著賺的時代結束了，過去那套簡單粗暴的房地產邏輯已經行不通了，未來房地產行業雖然依然有空間，但增長點已經不是傳統的開發業務，而是在我們今天講的存量交易、租賃服務、後端服務、特色地產和地產金融等領域。

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管清友，金融研究院首席經濟學家,十多年投資經驗和研究方法的精華總結，助你形成專業的投資思維。

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