中國樓市肯定會發生的20件大事

預測房地產市場是一個投機取巧的話題，因為只要你敢不要臉的瞎說，預測的不論多麼不靠譜，反正有人看。

靠天吃飯的房地產市場，天就是政策！偉哥哥覺得預測其實有把握的只有3個月，誰預測超過3個月的市場走勢，其實都算是騙子。所以今天根據最近市場具體情況，來分析分析未來100天樓市肯定會發生的一些事！

1：地方房地產調控政策會擠牙膏式加碼！

7月24日夜，蘇州開始第四次收緊房地產調控，蘇州市人民政府網站昨日發布《關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》，此次意見是在今年5月份房地產調控的基礎上再次加碼。

首先：這已經是蘇州最近幾個月第四次加碼房地產調控，從政策力度看，不斷加碼，而不選擇一次到位的主要原因是維持市場穩定是目標，政策期望市場企穩而非趨冷，所以調控政策擠牙膏式加碼。

其次：從政策內容看，針對之前5月份政策繼續加碼限售，代表了市場短期炒作氛圍依然濃郁，之前蘇州加碼政策對市場影響有限，而本次加碼的政策預計對於市場的影響也不會過於激烈。

第三：蘇州房價上漲在全國領先，後續不排除其他城市繼續收緊房地產調控，在7月份包括開封取消限售又恢復，整體看，樓市政策面收緊預期依然存在。

樓市政策將繼續收緊與寬鬆並存，維持市場穩定是主要趨勢。

2：還有那些城市房地產調控會加碼？

預警、約談、問責機制再次出現

近年來的房地產市場調控中，明確了省級政府的主體責任和地方政府的落實責任，從而使地方政府成為因地制宜實施房地產科學、精準調控的主要執行主體。2017年年底住建部建立的「房地產統計和市場監測預警指標體系」 「加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責」機制。

住建部則負責統籌安排以及落實監督，對於房地產市場出現波動的城市及時提示、指導，對於落實「平穩本地房地產市場」任務不利的地方政府，進行約談及至按照有關程序、會同有關部門進行問責。

3：媒體上會開始報道個別降價項目

從市場趨勢看，2019年8-10月份，面臨的是大慶，這種情況下，各地都是以平穩為主，政策平穩，市場平穩，不會允許大幅度降價，但從趨勢看，如果沒有信貸最近的降准降息，預計市場在未來幾個月將出現非常明顯的價格調整。

4：收房矛盾將快速增加

因為房價漲幅放緩、或者房價出現下調，2018-2019年，收房高峰期一般在北方都是取暖季之前，這種情況下，各種維權井噴，原來是小問題的將變成大問題。大部分開發商都將面臨這一問題。

5：土地市場降溫有可能出現

截止7月24日，全國熱點的一二線城市合計土地成交711宗，成交土地金額2233.28億，土地成交溢價率只有10.24%，相比之前幾個月明顯下調，從土地市場情況看，最近房地產領域融資收緊的預期逐漸影響到土地市場。

6：開發商融資成本超過10%的案例將增加

從企業融資看，雖然7月份依然處於高位，但融資成本明顯增加，未來100天，如果不降息降准，高位融資成本將頻繁出現。

累計看，2019年7月來，美元融資計劃已經高達180億美元。刷新歷史記錄。

從融資成本看，從上半年的平均只有6%左右，美元債成本快速上升，7月美元融資平均利率已經高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%

7：購房按揭貸款利率不會明顯變化

最近幾天會不會降准降息？

從購房者按揭看，基本已經一年沒有明顯變化，這種情況下，未來幾個月的房貸利率也不會有明顯變化。社會利率在整體下調，這種情況下，購房者的按揭利率不會有突然上升的可能性。

8：放鬆調控的城市還會出現

類似開封的城市在未來3個月肯定會更多，但發布紅頭文件放鬆的將減少，但悄悄的做不說，發布窗口指導的城市肯定會增加。

9：城市分化將劇烈，一二線退燒明顯

整體看，市場分化將越來越明顯，特別是從年初看，上半年各地的小陽春主要出現在一二線城市，未來的幾個月，這些城市將開始退燒。供應增加，價格下調城市增加。

10：私企拿地越來越少

活躍在土地市場上的房企將集中，私企比例減少，大宗土地因為融資壓力將溢價率明顯降低。

11：房地產企業銷售壓力加大，彎道超車變難

千萬不要想著彎道超車，基本上是十超九翻，不論是個人買房還是企業拿地，在增量時代彎道超車有機會，但在未來可以預期的存量時代，保命比超車重要。

12：建築質量問題在未來幾個月多發

住房和城鄉建設部近日發布了《2018年三季度建築施工安全專項治理行動進展情況的通報》，文件里指出2018年前三季度，全國共發生房屋市政工程生產安全事故581起、死亡673人，比2017年同期事故起數增加58起、死亡人數增加49人，同比分別上升11.09%和7.85%。未來幾個月颱風季，各地質量問題多發。

13：限價政策會繼續明顯調整，2017年全國一刀切的堰塞湖導致很多高價盤銷售後不能網簽，最近都有放開，在2019年，限價政策會有明顯調整，相比之前有明顯放鬆的趨勢。

14：未來那些城市買房安全？

偉哥在幾年前就聊過，對於中國房地產市場來說，最安全的城市就是二手房成交量占比超過一半的城市，只有二手房有流動性的城市，樓市肯定更容易反彈。只要市場降准降息立刻全面扭轉發展趨勢。

15：房地產從來不是一個孤立的行業，看房地產的發展其實有人說他是夜壺挺恰當，經濟發展需要時。他就會刺激，不需要時，他就會調控。

16：未來幾個月各種租賃政策肯定會頻繁出現，但租金上漲也依然會持續。涉足租賃的企業繼續出現倒閉，改造出租的企業拿房成本上漲迅速。

17：搶人大戰依然是二三線城市放鬆房地產調控最好的藉口，人才的認定標準會越來越低。

18：排行榜數據虛假，閩系、浙系成為造假龍頭，這些企業在批量的造假搶千億房企融資，漲幅越快的企業，基本資金鍊越緊張。未來幾個月，浙系房企出現資金鍊問題的可能性最大。

19：房企併購的步伐將加快，百億級併購將出現多次。

20:一個字漲或者跌，不代表全國。既無法確定地產的宏觀調控政策（這是政府的事），也無法控制市場的資產價格趨勢（這是市場本身的規律），2019年下半年很可能是布局之年，特別是下半年。下半年的機會均比上半年要好很多。對於購房者來說，選擇優質城市、優質項目，在未來三個月會容易很多。網友有什麼看法討論區留言？謝謝關注和支持