2020年的上海樓市可謂「命途多舛」，尤其是在2020年年底，似乎又掀起了一波「翹尾小高潮」。
要說上海樓市的「崛起」，實際上從去年的下半年就開始了。伴隨著疫情的影響力下降，房地產市場的復甦加速，「嗅覺」靈敏的上海樓市可以用「滾燙」來形容。
但隨著2021年的開年，在「二手房兩小時跳價40萬元」的躁動之中，上海政府「穩、准、狠」的一系列調控操作，讓上海的房價迅速回穩，回顧2020一整年，上海樓市又給大家留下了哪些深刻的印象？
我們請到了幸福里簽約專家團中的三位成員：@黃欣偉、@三緬和@xi說樓市來為大家解答上海的置業新邏輯。
伴隨著年末洶湧的搶房潮，每一個身處其中的人都切實感受到了城市的變化，而這些變化究竟給人們帶來了什麼？又將對2021年的剛需買房帶來哪些新的影響？
@黃欣偉 ：2020年的上海樓市，留給我們的是美麗的誤會，2021年，我們要重新認識上海房價的預期
2020年，總共有四個大事件可能影響2021乃至更深遠的上海樓市。
第一個事件是2020年三四月間的中海退地：在疫情剛過全面復工復產期間，開發商本著謹慎心態，採用業內半公開的圍標方式實現底價拿地，但是之後不論是對該事件的定性和【罪與罰】，這之後的上海商品住宅開發用土地基本都實現了溢價30-40%，這基本註定了市場乃至管理層對後市的預期和要求，雖然不能百分百地「地價決定房價」，但對於地價支撐房價的態度已經明確。
第二個事件是搶人大戰，其實搶人大戰不是從2020年開始的，但是各地搶人大戰的「大尺度」是從2020年開始的，或者說疫情加劇了各地對於搶人大戰的參與緊迫感，包括上海在內的「利好一再釋放」，本身已經反證了——前期搶人大戰條件同質化之下的效果有限，所以連北上廣深這般皇帝女兒不愁嫁的城市都開始加入其中，各地包括高房價地區需要鮮活和積極購買力的迫切可見一斑。
第三個事件是恆大先跑。在2020年四季度尚未到來之際，恆大率先宣布全國樓盤統一七折，這比那些按部就班（等國慶長假再做動作）的房企而言純屬「搶跑」，事實上恆大在四季度來臨之前已經通過搶跑來獲得了領先身位，可見在剛需購房群體中，價格仍然是最有效的驅動力。
第四個事件叫做翹尾行情。四季度上海樓市「越來越像深圳」，不論是打新搖號，還是「短期貸款支持打新」，還是「房東買菜回來跳價50萬」，追蹤源頭都是因限價導致的一二手房價格倒掛所衍生出來的各種亂象，年底達到高峰。一般而言翹尾行情存在慣性事實也如此，於是在2021年的1月21日，上海樓市新政率先登場，那些以為「文件上沒有房住不炒就萬事大吉」的經驗主義者，將重複2016年四季度全國樓市巡迴調控的應對表情——源於滿不在乎，過程步步驚心，最後草木皆兵。
總結一下，2020年的上海樓市，留給我們的「需要上海房價堅挺上海房價果然堅挺上海房價堅挺誤會」，可能在2021年1月21日之後，要重新認識上海房價的預期。
@三緬 ：上海5新城是與中心城區並駕齊驅的城市群，給樓市帶來了極大的想像空間
2020年是極不平凡的一年，由於新冠疫情的影響，世界格局發生了深刻變化，並將對全球經濟產生深遠影響，而對中國來說也是「危」「機」並存。上海作為中國經濟的橋頭堡，也有許多令人矚目的事情發生，比如陸家嘴論壇，世界頂尖科學家論壇，疫情影響下的上海進博會，促進消費復甦的五五購物節，上海國際電影節，如期開跑的上海馬拉松等。
當然，同期上海樓市也有不少大事令人印象深刻，如徐匯濱江板塊香港置地創造內地總價地王310.9億元，中海600億投資黃浦舊改，共有產權房擴圍聚焦剛需人群，土拍規則三大變化，戶籍與人才政策等，市場方面，最嚴徵信遏制假離婚炒房，新房供應量上漲，年均認籌率暴增等等，樓市的各種信息也令人目不暇接。
但是要說對未來上海樓市的影響，還是要用更宏觀一點的視角來看，個人認為在未來對上海樓市能夠產生影響的大事件，可能表現在這幾個方面。
影響事件一：浦東大開發30周年。
30年前的浦東大開發是中國改革開放的一個標誌性事件，無論是放在中國還是在上海，它都有非常典型的歷史意義。在30周年之際，不僅以往的成功發展經驗讓這座城市更加富有魅力，同時也讓上海站在了一個新起點上，結合去年提出的「浦東再出發」「再造一個浦東」的新藍圖，讓整個市場對浦東乃至整個上海未來的發展充滿期待，這會對上海未來樓市產生積極深遠影響。
影響事件二：「十三五」圓滿收官，「十四五」藍圖展現
「十三五」時期上海取得巨大成就，城市能級上升、核心競爭力更強，2020年，上海躍居全球城市經濟總量第六位，首次躋身「全球金融中心指數(GFCI 28)」、《新華—波羅的海國際航運中心發展指數報告（2020）》兩個排名前三。在此基礎上，上海制定了十四五規劃和2035年遠景規劃，明確了今後5年乃至更長時期的發展目標和任務，這些措施將會對上海樓市的產生長期深遠影響。
影響事件三：深化「兩張網」，推動上海城市數字化轉型
2020年上海網際網路與智能城市建設進入一個新時期，移動端「隨申辦」服務已全面覆蓋上海常住人口，平均月活超1000萬。2020年7月上海「一網通辦」作為經典案例被寫入《2020聯合國電子政務調查報告》，11月18日，上海獲得世界智慧城市大獎，這是中國城市首次獲得該獎項。
2020年9月上海市城運大廳啟用，12月10日，上海城市數字化轉型工作領導小組會議舉行，提出加快打造具有世界影響力的國際數字之都。一個城市的發展最終體現在城市的綜合管理能力上，數字化時代的上海猶如注入新的靈魂，給未來上海帶來更多能級提升，會對樓市產生積極影響。
影響事件四：人才爭奪戰
在全國各大城市「人才爭奪戰」打響了好幾年以後，2020年上海終於坐不住了，這個老齡化嚴重的城市，在9月、11月、12日連續三個月連發5次落戶開放政策。從應屆畢業生、留學人才、骨幹人才以及技能型、特殊貢獻型人才，上海對人才的吸收政策更加靈活，面更加廣。人才的合理流動和吸收也將對未來上海樓市產生積極影響。
除此外，在本月（因春節未過，我們暫且把它歸為2020年的政策）上海市十五屆人大五次會議中提出，未來五年上海將加快構建「中心輻射、兩翼齊飛、新城發力、南北轉型」的空間新格局，把嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯打造成「獨立的綜合性節點城市」。
與之前提出的「城市副中心」、「衛星城市」不同，上海即將打造的5個新城是相對獨立的城市，是與中心城區並駕齊驅的城市群，突破了單中心的城市框架。這種建立獨立型城市的信息，也讓上海未來樓市有了極大的想像空間。
2020年，上海樓市可謂是「跌宕起伏」，尤其是年尾的一波「漲價」，讓剛需們措手不及，而2021年新年伊始，住建部就造訪了上海，接著，這座城市就接連發布了一系列新的調控政策，新政策具體是哪些內容，又將如何影響房價，哪些版塊剛需購房者更應該重點關注？
@xi說樓市：上海樓市的「小翹尾」，是需求被點燃後的集中爆發
上海房價突然「起飛」的原因其實有很多。
第一個很重要的原因：需求。自16年發布60個月社保要求之後，自2020年末已將近有5年時間。這個時間正好對應60個月的社保繳納期限，換言之大量上海外來人口已經獲得房票。
第二個很重要的原因：渴望。眼前他人起高樓，眼看他人宴賓客，別說深圳、杭州，就連眾多三四線城市，過去幾年房價都大幅上漲甚至翻番，反觀上海在強力調控下連續4年房價幾乎橫盤。換成誰，誰不羨慕嫉妒恨？尤其是隨著深圳二手房均價一步步破5、破6、破7，已經與上海房價逐步拉開差距。這可不僅僅是數據上的差距，更是心理上的一種不平衡。
第三個很重要的原因：推力。上海這一輪房價的啟動，是從二手房市場開始的。2020年全年二手房市場成交量突破近4年的新高，尤其12月達到4年來的新高3.88萬套。而這一輪二手房市場的成交熱，又是靠學區房帶動的。大城市每年年尾、三四月份都是學區房旺季，學區房又本身在任何調控下都屬於強勢優質資產，或者稱強剛需。因此，這一輪的成交熱，始於學區房，但最終波及到了整個二手房市場、新房市場。
第四個很重要的原因：購買力。上海雖限購門檻超高，但之前對於JLH這些漏洞並未封堵。房價風平浪靜時，很少有人會提前布局JLH，但一旦樓市起來，八仙過海各顯神通就紛紛出現了。而上海本地的購買力、上海企業的購買力放之世界都堪稱巨無霸級，一旦樓市拐點出現，流入樓市的購買力堪稱驚人。這也是為何能1小時就能漲價40萬的其中一個所在。
當然，還有一些共性的因素，比如本土樓市分化、資源分配不均勻、貨幣流入喜好等，這些就不展開了。
綜上，深圳、杭州、東莞與上海房價上漲的本質邏輯並不完全相同。邏輯不同，說是輪動效應並不完全準確。這次上海更像是一次需求被點燃後的集中爆發。
那麼，哪些因素會主導上海今年的房價走勢呢？
來看下這次上海出台的具體調控政策。
1、加大土地供應，主要集中在5大新區（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）及郊區沿軌道交通周邊；
2、JLH的封堵；
3、提高二手房交易成本，增值稅從2年免徵改為5年免徵，不足5年的全額徵收；
4、嚴防資金違規流入；
5、無房人優先購房。
不難發現，這次調控主要集中在新房購買+二手房交易環節，目的是抑制炒房、保護自住，也是對國家「房住不炒」長期大方向的又一體現。
@黃欣偉：剛需購房，臨港和青浦仍然值得首排推薦
整個2020年，上海的剛需房市場（假設以上海新房均價定義剛需客群）主要是兩大方向：一是享受了所謂「定向放開（限購）」的臨港區域，看起來其具備「落戶政策優惠導入人口」和「房價尚處於上海的窪地之一但規劃看好」；二是從大虹橋到長三角一體化的利好脈衝，帶來的滬西門戶特別是青浦第一松江其次的兩大板塊，「剛需向西走」已經成為用腳投票的事實佐證。
在上述「兩股三區」之外，嘉定和奉賢次之或者說「風頭不夠健」，原因多方面，可能是比較優勢當中的暫時落後，也可能是（比如奉賢）內需切面仍然深入人心，軌道交通5號線通達奉賢，但不改奉賢「本土房子本土人口消化」的對位關係，可見「地鐵為導流第一載體」的經驗主義在「規劃+地鐵」的雙劍合璧面前，已經落後。
結合到2021年，不可不提2020年12月31日的【上海市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2030年遠景目標綱要】。在該文件中規劃了上海的空間新格局——把嘉定、青浦、松江奉賢和南匯，打造成五個「獨立的綜合性節點城市」。
坊間一片叫好，認為和之前上海曾經規劃的城市副中心提法相比較，「五個獨立城市」更加霸氣側漏，但冷靜之餘也不妨擔憂，相比較之前「享受市中心輻射效應的城市副中心」定位想必，「五個獨立城市」因為受制於（1）和市中心距離不可拉近（2）需要自力更生來實現城市中的城市，其發展長度和難度不可樂觀。
所以，站在上述認知之上，可以將「五大獨立城市」作為遠期目標，也可以說五大獨立城市的提法，之於房價的印象分不增反減，更可能認為是「開發商透支五大新城規劃利好來收割房價」，那麼五大獨立城市的提法對上述區域是——減分項。
將上述兩個時代背景結合來看，或者說運用對沖思維來看，原本就導（外來）客相對不利的奉賢和嘉定，可能要被從推薦名單中率先撤下，結合後期供應量的預期，臨港和青浦仍然值得首排推薦：前者看產業導入，後者看大虹橋的輻射效應和長三角一體化的推進實證，相對而言，他們的概念、規劃、產業、現有基礎都領先於其他三區，推薦剛需購房者適當側重。
《幸福錦囊·新春置業特輯》欄目系列文章，匯聚了房地產業內資深人士、行業大咖以及一線從業者等群體，從全國熱點購房區域入手，深入分析近期各地樓市行情，旨在聚焦房地產市場的現象與走勢，為大家梳理2021年城市置業新邏輯。