產業地產的本質是以通過可預期的土地增值和地產銷售租賃來平衡現金流，以提供各種增值服務及產業投資的輕資產業務來實現可持續發展，以良性的政企博弈為頂層框架的政治經濟學。
雖然屬於一個新興行業，但終歸也是行業，由行業內企業組成，迴避不了「逐利性」的企業本性，不管是個人利、企業利、政府利，還是區域利，乃至國家利，企業必須要生存下來，成長起來，發展壯大起來，這其中的每一個過程可謂都是如履薄冰，不進則亡。
產業地產的核心盈利模式主要包括物業銷售、物業租賃、增值服務、產業投資4種類型，是一本浩瀚而又複雜的帳，既要算清楚整體大帳，又要算清楚各個層次、各個階段的細帳。所以，會算帳、算好帳絕對是一門技術活，它直接決定著產業地產怎麼做、做多久。
物業銷售
不該被否定的現金牛
在目前國家實行房地產去泡沫、去庫存、去槓桿的號稱史上最嚴房地產調整政策打擊之下，房地產市場似乎已經走到了盡頭。尤其是深圳，最近新規明確提出：「限售、限離、限企業買房」的三限政策後，深圳的房地產市場更是增添了一層沉重的陰霾。難道房地產市場真的已經山窮水盡，走到盡頭了嗎？非也！理由有三。
其一，產業地產商既然做產城融合，那麼除了研發辦公用房之外，自然還要有商業、公寓、酒店及住宅等配套。園區物業不僅僅要滿足企業的需求，同時還要滿足企業裡面人的需求，這些都具備了才是真正的產城融合。
其二，產業地產，產業為核心，地產為載體，兩者之間相結合就是為了培育產業，促進區域經濟發展。大家都知道產業地產是一個投入大、回報慢、周期長、風險大的行業，不像純粹的房地產行業那樣可以實現資金的高周轉。產業地產商在現金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那麼隨著開發進度的深入，很有可能因資金鍊斷裂而功敗垂成。所以，通過適當比例的房地產開發及銷售，回籠資金，達到現金流平衡，是產業地產商活下去的唯一途徑（不差錢的開發商除外）。
其三，產業地產做的是產城融合，看似是園，實則是城。無論是研發辦公、商業、酒店，還是社區、公共配套、住宅配套等業態，其產品線都是在產業地產商的統一規劃設計之下進行的合理布局，生產、生活、生態交融有序、有機統一。這樣的產城才能真正滿足人民對美好幸福生活的嚮往。
試問一下，在目前國內的產業地產開發商中，像華夏幸福、宏泰發展、億達中國、聯東集團、上海臨港、招商蛇口等行業標杆，又有哪一家不是靠著房地產業務來維持生計的呢？所以說，一個真正優質的產城社區，配備適當比例的房地產非但無過，而且還應該是必備品，錯的只是那些在房地產市場中隨意炒作的投機倒把者而已。
華夏幸福打造的新鄭產業新城
物業租賃
資產證券化的利器
物業租賃也是產業地產業務重要的一塊收入來源。租賃收入除了可以在一定程度上平衡現金流之外，甚至還可以成為重要的盈利埠。物業租賃的價值在於，通過有效的招商和運營，實現租賃價格的不斷提升，從而實現租賃收入的穩定和持續增長。
另外，租賃收入還有一個非常重要的作用，就是可以用來做資產證券化業務。我們以成熟園區穩定的、可預期的物業租賃收入所產生的現金流做為基礎資產，然後通過一定的結構化設計進行信用增級，從而在此基礎上髮型資產支持證券進行融資。
例如，今年年初碧桂園租賃住房REITs一號第一期在深交所掛牌，該租賃住房REITs是國內首單達到100億級規模的REITs產品，也是目前租賃住房領域規模最大的證券化產品。該產品以碧桂園位於北京、上海和廈門三地的租賃住房物業為基礎資產，由原始權益人碧桂園地產集團對整租租金支付義務進行擔保，整租方佛山碧函公司負責實際對外運營，產生租金收入，帶來回報。
增值服務
想像空間豐富的收益路徑
對於不同定位的園區來說，運營方可提供的服務內容會有所不同；對於相同定位的園區來說，園區企業的需求也不盡相同。運營方需根據園區企業及人的實際需求提供相應的有效服務。總結起來，其實也不外乎金融服務、智慧財產權服務、產學研服務、海外資源對接服務、基礎物業服務、政務服務、法律服務、人力資源服務、財稅會計服務、培訓輔導服務、員工服務等等。
運營方既然可以提供這麼多服務內容，那麼就應該運用一定的方式，實現服務增值、服務變現。如運營方作為中介橋樑，讓企業與人力資源機構對接，滿足企業的人力資源需求，從而運營方從中可獲得一定的服務費用；再如園區的水、電、燃氣等能源服務，可由園區運營方與相關市政部門簽訂園區內能源資源售賣的委託代理協議，園區運營方直接掌握這些能源的售賣代理權，再出售給園區客戶，從而獲取增值收益。
做園區服務，不僅僅要做線下的服務，更應該做好線上的服務，利用網際網路、信息化手段，搭建全方位的線上線下服務平台，向平台型公司轉型。而轉型的成功與否，主要是看運營方的資源掌控及整合能力。
通過開發智慧園區平台，把園區內資源、園區外合作夥伴資源、國內外創新及科技資源全部導入到平台之上，分門別類，讓服務需求方與服務供給方在平台上可以進行充分的溝通對接，從而完成各種服務交易。平台上面資源越多，服務成交的機率越大。園區運營方作為資源整合商、平台提供商和服務中介商，需提前制定好交易規則，然後根據交易類型、交易金額等，約定每完成一筆服務交易，則收取合理的服務費用，從而獲取源源不斷的服務增值收益。
比如，深圳灣園區開發的Mybay智慧園區平台，以產業生態運營為核心，提供專業產業服務，通過生態運營服務信息系統將園區內外產業生態資源全部打通，充分整合資源，為企業發展壯大提供全鏈條、全生命周期、全方位的配套服務，推動園區和入園企業協同共贏發展；
天安雲谷開發的SMAC（社交化、移動化、大數據和雲）智慧園區平台系統，連接空間服務，挖掘空間價值，實現智慧管理和服務，為客戶提供軟硬體應用和服務，形成共生、共享、共創的產業鏈生態；
中集智谷開發的「辦公雲、政策通、產業易、金融寶、樂生活」五大雲創服務平台，旨在為入園企業提供創業輔導、IT諮詢、科創服務、金融服務、創業投資等全產業鏈增值服務。
產業投資
獲取超額收益可能
產業投資是最具挑戰的一項業務，但同時又是最容易創造驚喜、獲取超額收益的一項業務。對於產業地產商來說，可從以下三個方面開展產業投資業務。
首先，要搭建全方位、多梯次的金融服務體系，橫向可以對接到所需的每一項產業，縱向可以覆蓋到企業發展的每一個階段。如我所在的深投控公司，目前正在搭建從種子基金、天使基金、到風險基金、私募基金、併購基金的千億級戰略基金群，並建立起本部直接投資、產業集團投資及投資基金投資的三層投資架構體系。通過基金群及投資架構的建立，深投控在投資領域合縱連橫，投資業務深入到戰略性新興產業及未來產業的方方面面。
其次，要組建專業化、市場化、國際化的投資團隊。投資團隊要在政策把控、產業研究、項目遴選、盡職調查、投後管理、合理退出等方面具有深入的理論和實踐功底，以專業化的眼光看項目的當下，以市場化的眼光看項目的未來，以國際化的眼光看項目的邊界。
再次，構建孵化投資一體化體系。利用自身可以提供物理空間的優勢，通過內部自創或者外部引進眾創空間、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合園區定位的初創項目，通過提供各種服務尤其是金融服務早期介入項目，成為創業企業的空間合伙人、時間合伙人，助力創業企業發展壯大，從而實現退出盈利的目的。
在國內目前來說，產業投資做的最成功的當屬張江高科。根據張江高科2016年報表披露，張江高科實現投資收益7.97億元，占利潤總額的56%，投資收益首次超過地產營業利潤。
產業培育方面，張江高科通過創建895創業營，吸引相關優質創業項目入駐。並通過與國內外科研機構的多樣化合作，吸引海外創業者來中國拓展市場、對接資源、落戶國內，同時努力嘗試把國內的好項目送出去。
金融渠道打造上，張江高科針對不同企業在不同時期的融資需求，以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，並通過與多個外部金融平台合作，實施從天使、VC、PE到產業併購的全投資鏈布局。
張江高科的模式所取得的成功有目共睹，完備的孵化體系，產業培育與產業鏈招商打造的強勢產業，行業中唯一做到產業投資收入超過科技地產收入的成績，都使很多同行對學習張江模式充滿熱情。
當然，除了上述四種主要的盈利模式之外，隨著金融產品的不斷創新，未來會有更多的、更容易實現的盈利模式湧現出來。當盈利不再成為產業地產的痛點時，那個時候才是我們產業地產人真正應該嗨起來的時候。
文章來源：園區界
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