作者：徐律，畢業於上海社會科學院，現為執業律師。
作為一名律師，我在柬埔寨呆了兩年多，接觸了各種各樣的投資人，總結了一些常見的問題，這裡我將柬埔寨當地的投資法律制度及相關法規，分享給各位朋友。
1 柬埔寨投資管理管理體制
在柬埔寨設立公司應向柬埔寨商業部商業註冊局或商業部指定的工商登記處進行註冊。如果要獲得投資優惠，應先向柬埔寨發展理事會提交投資申請，獲得有條件註冊證書後，再行註冊。
柬埔寨外商投資主管部門為柬埔寨發展理事會，柬埔寨發展理事會是唯一負責重建、發展和投資監管事務的一站式服務機構，該機構負責對全部重建、發展工作和投資項目活動進行評估和決策，批准投資人註冊申請合格投資項目，並頒發最終註冊證書。
對下列項目，需提交內閣辦公廳批准：
（1）投資額超過5000萬美元；
（2）涉及政治敏感問題；
（3）礦產及自然資源的勘探和開發；
（4）可能對環境產生不利影響；
（5）基礎設施項目；
（6）長期發展戰略。
2 柬埔寨投資優惠政策
1、外國投資優惠
外資同樣可享受美、歐、日等28個國家/地區給予柬埔寨的普惠制待遇（GSP）。
2、投資保障
對外資與內資基本給予同等待遇，所有的投資者，不分國籍和種族，在法律面前一律平等；
柬埔寨政府不實行損害投資者財產的國有化政策；
已獲批准的投資項目，柬埔寨政府不對其產品價格和服務價格進行管制；
不實行外匯管制，允許投資者從銀行系統購買外匯轉往國外，用以清算其與投資活動有關的財政債務。
3、投資優惠
經柬埔寨發展理事會批准的合格投資項目可取得的投資優惠包括：
免徵投資生產企業的生產設備、建築材料、零配件和原材料等的進口關稅；
企業投資後可享受3-8年的免稅期（經濟特區最長可達9年），免稅期後按稅法交納稅率為9%的利潤稅；
利潤用於再投資，免徵利潤稅；分配紅利不徵稅；
產品出口，免徵出口稅。
3 柬埔寨外資准入的規定
柬埔寨對於外商投資實行分類管理，具體如下表所示：
序號
項目類別
行業名稱
1
鼓勵類
創新和高科技產業；創造就業機會；出口導向型；旅遊業；農工業及加工業；基礎設施及能源；各省及農村發展；環境保護；在依法設立的特別開發區投資。在上述領域的投資優惠包括免徵全部或部分關稅和賦稅。
2
限制類
外商在柬投資，用於投資活動的土地，其所有權須由柬埔寨籍自然人、或柬埔寨籍自然人或法人直接持有51%以上股份的法人所有；
允許外商以特許、無限期長期租賃和可續期短期租賃等方式使用土地；
外商有權擁有地上的不動產和私人財產，並以之作為抵押品。
3
禁止類
神經及麻醉物質生產及加工；使用國際規則或世界衛生組織禁止使用、影響公眾健康及環境的化學物質生產有毒化學品、農藥、殺蟲劑及其他產品；使用外國進口廢料加工發電；森林法禁止的森林開發業務；法律禁止的其他投資活動。
4 柬埔寨土地法要點
柬埔寨《土地法》於1992年頒布，並於2001年8月修正。2001年《土地法》關於不動產所有權的主要規定如下：
1、1979年以前的不動產所有權體制不予承認（第七條）。
2、本法生效以後，以任何形式占有國有公共或私人財產的，均屬無效（第十八條）。
3、自1989年起，獲得認可的不動產占有可構成不動產訴權，並依據本法規定，由不動產持有人取得所有權（第三十條）。
4、本法生效後，無權屬證明即占有不動產的，應視為非法占有者（第三十四條）。
5、為將占有轉化為所有權，應明確、非暴力、公開、持續並蓄意的占有不動產（第三十八條）。
6、占有轉化為完全所有權之前，符合法律規定的占有構成對該不動產的訴權。權屬證明本身為占有證明。而非不可爭議的所有權權屬證明。土地登記不動產所有權無爭議的，占有權屬證明才構成明確、無爭議的不動產權屬證明。發生權利主張爭議的，應通過對全部相關證據的調查，確定該不動產的合法占有人。不動產占有權屬證明可作為證據，但本身不具有決定意義（第四十條）。
7、關於不動產所有權轉讓：銷售、交換和或贈與合同在地籍登記處登記後，方可實施排出第三方的所有權轉讓（第六十五、七十和八十一條）。
8、關於土地特許
柬埔寨土地特許分為三類：社會特許、經濟特許及適用開發或開採特許。社會特許受益人可在國有土地上修建住宅或開墾國有土地謀生。經濟特許受益人可整理土地進行工業或農業開發。使用、開發或開採特許包括礦產開採特許、港口特許、機場特許、工業開發特許、漁業特許，不受2001年《土地法》管轄（第四十九條、五十條）。
9、土地特許僅在特許合同規定的時間內設定權利（第五十二條）。土地特許面積不超過1萬公頃，特許期限不超過99年（第五十九、六十一條）。
10、關於土地租賃
土地租賃分為兩種：無限期租賃和固定期限租賃。固定期限租賃包括短期可續租租賃和15年或以上長期租賃。長期租賃構成對不動產的訴權，該權利可用於等值回報或繼承轉讓。（第一百零六條、一百零八條）。
11、關於抵押
不動產所有人可以其不動產作為抵押品，通過抵押或質押方式保證支付債務（第一百九十一條）。
5 柬埔寨關於建築工程施工方面的規定
柬埔寨國土規劃和建設部2月26日再次發布了《通告》要求全國各省市縣區的政府部門要有效地執行好關於管理各種建築業的法律和相關規定。
1、有意興建各種建築的公眾，包括公司和個人必須遵守柬埔寨國土規劃和建設部的規定，否則自己要負責所有的法律責任。
2、柬埔寨所有的施工必須獲得「施工許可證」和「開工文件」。
3、建築業主須請那些在國土規劃和建設部註冊的正規單位施工，且具有工地保險的證明書的承包公司或者施工隊。
4、對於建築的高度，不同的城市要求不同，要根據具體情況確定。
5、柬埔寨1994年頒布《土地使用規劃、城市化與建設法》管轄柬埔寨全境範圍內的土地使用。由於規定比較籠統，在實施投資項目前，需要具體核對實際對應的規劃規則。
6 柬埔寨房屋產權方面的規定
《外國人不動產產權法》對外國人擁有柬埔寨房屋產權做了規定：
1、依據法律擁有足夠條件的外國人，對多業主房屋私人部分可擁有產權以及有權使用的享受公眾部分提供的利益。
2、外國人對多業主房屋一樓以上私人部分可擁有產權，樓下以及更下層則不允許外國人擁有產權。於一間多業主房屋私人部分中可作為外國人產權的比例和計算方法，必須由政府法令作規定。
3、只有多業主房屋私人部分產權才可以提供給私人擁有，至於多業主房屋公眾部分，應該保留給多業主房屋的所有業主共同使用。
4、在任何情況下，多業主房屋所在地區的土地，不應該作為特別公共產權者的產權。
5、外國人不能夠擁有離陸地邊界線３０公里內的多業主房屋私人部分的產權，除非多業主房屋位於特別經濟區內、重要居民集中區內和柬埔寨王國政府規定的地區內。
6、在多業主房屋建築在從第三者租賃來的土地上的情況下，外國人像柬埔寨王國公民一樣，可以長期租賃私人部分。
7 柬埔寨現行的稅收體系
現行賦稅體系包括的主要稅種是：利潤稅、最低稅、預扣稅、工資稅、增值稅、財產轉移稅、土地閒置稅、專利稅、進口稅、出口稅、特種稅等。目前，柬埔寨對私人投資企業所徵收的主要稅種和稅率分別是：所得稅20%、增值稅10%、營業稅2%。
經柬埔寨發展理事會（CDC）批准的合格投資項目可取得的投資，因此要想獲取稅後和投資優惠，必須向柬埔寨發展理事會提出申請，獲取批文後，再到商業部註冊成立公司。
8 柬埔寨博彩業法律概況
1、柬埔寨王國政府規定，金邊市只允許一家賭場掛牌經營，即金界娛樂城，而在邊境其他各省都允許開設賭場。
2、柬埔寨博彩業有兩種類型：賭場和體育博彩廳。
3、柬埔寨對於外國遊客可以合法參與博彩，柬埔寨本國公民被禁止參與賭博。
4、博彩在柬埔寨屬於特別許可行業，需要獲取特種行業經營牌照，不同的地區，辦理賭場牌照需要15萬美金左右。
5、目前柬埔寨賭場的牌照發放區域主要在：邊境關口或者西港。
6、申請賭場牌照必須有自己經營場所，比如自己的酒店或者租用的酒店。